권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우, 서울시 도시정비조례에 따라 각자 분양대상자격을 가지는지 여부와 관계없이, 공유자들은 그 전원이 1인의 조합원으로 된다 (서울고등법원 2025누8014 판결)
서울고등법원 2026. 7. 9. 선고 2025누8014 판결 (조합원지위확인)
2026. 7. 21. 상고(대법원 2026두31779)
【판시사항】
[1] 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우, 서울시 도시정비조례에 따라 각자 분양대상자격을 가지는지 여부와 관계없이, 공유자들은 그 전원이 1인의 조합원으로 된다.
[2] 관리처분계획이 수립되지 아니한 상태에서 분양대상자 지위에 있음의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다.
【판결요지】
[1] 1) 정비사업의 조합원의 자격 등에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 제39조 제1항은 "정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다"고 규정하면서, 제1호에서 "토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때"를 들고 있고, 관리처분계획의 수립기준에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 제76조 제1항 제7호 가목은 "2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다"고 규정하고 있으며, 도시정비법 제74조 제6항의 위임에 따라 관리처분의 방법 등에 관하여 규정하고 있는 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 "정비구역의 토지등소유자에게 분양할 것. 다만 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다"고 규정하고 있다.
도시정비법 및 도시정비법 시행령 등에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하고 있는 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제2항 제3호는 재개발사업의 분양대상 등에 관하여 규정하면서, "1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보되, 다만 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호(분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자)에 해당하는 경우는 예외로 한다"고 규정하고 있다.
2) 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하면, 원고들이 피고 조합의 각자 단독조합원 지위에 있다고 할 수 없고, 원고들을 비롯한 이 사건 분할전 토지의 공유자 전원이 1인의 조합원 지위에 있다고 봄이 타당하다.
가) 도시정비법 및 도시정비법 시행령, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례의 관련 규정에 의하면, 사업구역 내 토지 또는 건축물을 수인이 공유하는 경우에는 공유자 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 갖는 것이 원칙이나, 분양신청자가 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 각각 분양대상자가 될 수 있다.
나) 사업구역 내 토지 또는 건축물을 공유하는 경우 공유자의 조합원 지위는 도시정비법 제39조 제1항에 의하여 공유자 전원이 1인의 조합원 지위를 갖게 되는데 반해, 주택재개발 사업의 시행 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권은 토지등소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획에 의하여 결정된다.
[2] 원고들은 이 사건 분할전 토지가 인접구역에 걸쳐 있으므로 그 전체 면적을 기준으로 판단할 때 각자 상속받은 지분면적이 90㎡ 이상이어서 각자 수분양권을 가지는 분양대상자가 된다고도 주장한다. 그러나 신축 주택에 관한 수분양권은 관리처분계획에 의하여 결정됨은 앞서 본 바와 같고, 피고가 현재까지 원고들에 대한 관리처분계획을 수립하지 않았음은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 원고들에 대한 관리처분계획이 수립되지 아니한 현재 상태에서 1인의 조합원 지위에 있는 원고들이 피고를 상대로 각자 분양대상자 지위에 있음의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다.
