도시정비법 제72조 제1항에서 정한 분양신청통지 대상자인 '토지등소유자'는 '조합원인 토지등소유자'로 제한하여 해석함이 타당하다고 한 사례 (서울행정법원 2025구합55480 판결)
서울행정법원 2026. 5. 29. 선고 2025구합55480 판결 (관리처분계획 일부무효확인 등) : 확정
【판시사항】
[1] 도시정비법 제72조 제1항에서 정한 분양신청통지 대상자인 '토지등소유자'는 '조합원인 토지등소유자'로 제한하여 해석함이 타당하다고 한 사례
[2] 조합이 조합설립 미동의 토지등소유자에 대하여 조합설립동의서 제출기한을 별도로 통지하여야 할 의무를 부담한다고 보기 어렵다고 한 사례
【판결요지】
[1] 다음과 같은 점 등에 비추어 보면, 도시정비법 제72조 제1항 및 피고의 정관에서 정한 분양신청통지 대상자인 '토지등소유자'는 '조합원인 토지등소유자'로 제한하여 해석함이 타당하다.
① 도시정비법은 제39조 제1항에서 재건축사업의 조합원은 토지등소유자 중에서 '재건축사업에 동의한 자'만 해당하는 것으로 규정하고 있고, 제64조에서 재건축사업의 사업시행자는 '조합설립에 동의하지 아니한 자'의 토지 또는 건축물에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.
위와 같이 재건축사업의 경우 재개발사업과 달리 강제가입제를 취하고 있지 않고, 조합설립에 동의한 자만을 조합원으로 인정하는 등 조합원의 자격과 요건이 법정화되어 있으며, 조합설립 미동의 토지등소유자에 대하여는 매도청구권 행사를 통하여 그 소유권을 확보하도록 별도의 제도적 장치를 두고 있다.
② 도시정비법 제72조 제3항은 '대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다'고 규정하고 있다.
이처럼 도시정비법상 분양신청은 권리조정의 객체인 종전 토지등소유자가 권리조정의 주체가 되는 사업시행자에게 향후 사업시행에 따른 권리조정에 대비하여 분양예정 대지 및 건축시설을 분양받고자 하는 의사를 표시하면서 소유하고 있는 권리를 신고하는 것으로서 기존의 조합원에 대한 권리변환 내지 배분절차에 해당한다.
결국 도시정비법 제72조에서 정하고 있는 분양신청기간 등의 통지절차는 관리처분계획의 수립의 기초가 되는 분양신청대상자를 확정하기 위한 것으로, 애초에 재건축사업에 동의함으로써 조합설립에 동의하여 분양신청을 할 수 있는 자격을 갖춘 '조합원'을 대상으로 이루어지는 절차로 보아야 한다.
③ 이와 달리 조합설립 미동의 토지등소유자를 분양신청통지 대상자에 포함시켜 분양신청을 허용할 경우 조합설립에는 동의하지 않아 구성원이 아닌 자에게 조합에서 마련한 절차에 따르도록 하게 되는 모순점이 발생한다.
④ 도시정비법 제72조 제1항에서 사업시행자는 분양신청절차에 관한 사항을 '토지등소유자'에게 통지하도록 규정하고 있으나, 같은 법 제25조 제1항 제2호에 의하면 토지등소유자가 20인 미만의 재개발사업의 경우에는 조합을 설립하지 아니하고 토지등소유자 개인이 사업시행자가 되는 것이 가능한 바, 이러한 점을 고려하여 위와 같이 '토지등소유자'라고 규정한 것일 뿐이다.
⑤ 조합의 정관 등에 의하여 애초 조합설립에 동의하지 아니한 자에게 분양신청기한까지 조합설립동의서를 조합에 제출함으로써 조합원이 될 수 있는 기회가 부여되었다고 하여 이로써 위와 같이 조합원만을 대상으로 이루어지는 분양신청통지절차를 조합원이 아닌 자에 대해서까지 진행하여야 하는 것으로 볼 수는 없고, 애초 조합설립에 동의하지 아니한 자로서는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 조합에 제출하여 조합원이 된 후에야 비로소 위 통지절차의 대상이 될 수 있을 뿐이다.
[2] 다음과 같은 사실 내지 사정들, 즉 ① 피고의 정관 제9조 제1항 단서는 '조합설립 미동의 토지등소유자는 분양신청기한까지 조합설립동의서를 피고에게 제출하여 피고의 조합원이 될 수 있다.'라고 규정하고 있을 뿐, 도시정비법령 및 피고의 정관 등에서 피고로 하여금 조합설립 미동의 토지등소유자에게 조합설립동의서 제출기한을 통지하도록 하는 별도의 규정을 두고 있지 않은 점, ② 재건축사업의 경우 재개발사업과 달리 강제가입제를 취하고 있지 않은바, 애초에 조합설립에 동의하지 아니한 자에게 분양신청기한까지 조합설립동의서를 조합에 제출함으로써 추가적으로 조합원이 될 수 있는 기회를 부여하고 있다고 하여 곧바로 피고가 조합설립 미동의 토지등소유자에 대하여 조합설립동의서 제출기한을 통지할 의무를 부담한다고 볼 만한 합리적인 이유나 근거를 찾기 어려운 점, ③ 실제로 원고들은 2024. 4.경 관련 소송에서 피고의 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본을 송달받았고, 이 사건 정비사업의 분양신청기간은 그로부터 약 1년 뒤인 2025. 3. 31.부터 2025. 4. 30.까지였으며, 피고는 그 무렵 도시정비법 제72조 제1항에 따라 위 분양신청기간 등을 일간신문에 공고하였던 점 등을 고려하면, 원고들에게는 피고에게 조합설립동의서를 제출함으로써 피고의 조합원이 될 수 있는 충분한 기회가 있었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고가 조합설립에 동의하지 않은 원고들에 대하여 조합설립동의서 제출기한을 별도로 통지하여야 할 의무를 부담한다고 보기 어렵다.
