갑 재개발조합이 정비사업 구역 내 을이 소유한 건물 및 토지에 관한 수용재결에 따라 을을 피공탁자로 하여 손실보상금 등을 공탁하고 위 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 후에도 을이 건물 인도를 지체하자 을을 상대로 부동산 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상과 정비사업 지연을 이유로 한 추가 금융비용 상당의 손해배상을 구한 사안 (대법원 2025다217883 판결)
대법원 2026. 3. 12. 선고 2025다217883 판결
【판시사항】
갑 주택재개발정비사업조합이 정비사업 구역 내 을이 소유한 건물 및 토지에 관한 수용재결에 따라 을을 피공탁자로 하여 손실보상금 등을 공탁하고 위 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 후에도 을이 건물 인도를 지체하자 을을 상대로 부동산 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상과 정비사업 지연을 이유로 한 추가 금융비용 상당의 손해배상을 구한 사안에서, 차임 상당 손해배상청구의 경우 갑 조합이 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행하려고 하였다는 사정만으로 갑 조합에 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없어 손해배상을 구할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기 어렵고, 추가 금융비용 상당 손해배상청구의 경우 갑 조합이 주장하는 금융비용 상당의 손해와 을의 불법행위 사이에 상당인과관계가 있다고 단정하기 어렵다고 한 사례
【판결요지】
불법점유를 당한 부동산의 소유자로서는 불법점유자에 대하여 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있고, 다만 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없는 것이지만, 그와 같은 특별한 사정에 관하여는 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다 (대법원 1997. 7. 22. 선고 96다14227 판결, 대법원 2017. 6. 15. 선고 2015다77717, 77724 판결 등 참조). 한편 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며, ‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결 참조). 따라서 단지 원고가 이 사건 건물을 임대하지 않고 이 사건 정비사업을 진행하려고 하였다는 사정만으로 부동산소유자인 원고에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다.
원고 주장의 추가 금융비용 상당의 손해가 발생하였다고 보기 위해서는 단순히 건물의 인도가 지연되었다는 것만으로는 부족하고 그로 인하여 이 사건 정비사업 자체가 전체적으로 지연되었다고 볼 수 있어야 한다. 그런데 이를 확인할 수 있는 근거는 찾기 어렵다. 게다가 원고가 주장하는 금융비용 상당의 손해는 이 사건 정비사업 운영과 관련된 전체 비용인 데 반해, 피고가 인도를 지연한 이 사건 건물 1층의 면적은 157.83㎡로서 이 사건 정비사업 구역 32,886.90㎡ 중 극히 일부분에 불과하고 이 사건 건물의 위치도 사업구역의 가장자리여서 원고의 철거 공사 진행에 실질적인 방해가 있었는지, 그 정도가 금융비용 상당의 손해를 배상할 정도인지 분명하지 않다. 그러므로 원고 주장의 손해와 피고의 불법행위 사이에 상당인과관계가 있다고 단정하기 어렵다.
