재건축조합의 건축물 취득가격에서 조합운영비 등이 제외되어야 한다고 판단하여 취득세 등 경정거부처분을 일부 취소한 사례(서울행정법원 2024구단72363 판결)
서울행정법원 2025. 10. 15. 선고 2024구단72363 판결(취득세등경정거부처분취소)
2025. 11. 5. 항소(서울고등법원 2025누8681)
【판시사항】
주택재건축정비사업조합의 건축물 취득가격에서 조합운영비 등이 제외되어야 한다고 판단하여취득세 등 경정거부처분을 일부 취소한 사례
【판결요지】
1) 구 지방세법(2021. 12. 28. 법률 제18655호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제5항에 의하면, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득 가격을 과세표준으로 한다.
또한 구 지방세법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제18조 제1항은 위 취득가격에 관하여, 취득 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위해 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용(제10호) 등의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 규정하고 있다.
반면 구 지방세법 시행령 제18조 제2항에 의하면, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호), 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용(제3호), 부가가치세(제 4호), 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용(제5호) 등의 어느 하나에 해당하는 비용은 위 취득가격에 포함하지 아니한다.
이러한 취득가격에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득 시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).
건축물을 건축하여 분양하는 사업의 경우 건축물의 건축에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되나 건축물의 분양에 관한 비용은 건축물의 취득가격에 포함되지 않고, 건축물을 취득한 자가 건축물의 신축에 필요한 인·허가나 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문, 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등의 대가로 지급한 컨설팅 용역비는 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당하므로 건축물의 취득가격에 포함된다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2009두22034 판결 참조).
다만 과세요건 사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있다(대법원 2018. 3. 29. 선고 2014두46935 판결 참조).
2) 조합운영비는 건축행위와는 구별되는 조합의 운영을 위해 지출된 것이거나 과세관청인 피고가 해당 비용이 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 필요·불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 비용이라는 점에 대하여 증명을 다하지 못한 경우에 해당한다고 보아야 하므로, 결국 조합운영비는 취득세 과세표준인 취득가격에서 제외된다고 봄이 타당하다
3) 법률비용 중 원고가 이 사건 건축물을 신축하기 위한 인·허가나 이 사건 사업에 따른 공사의 진행을 위하여 지출한 것, 즉 법률비용을 지출하여 사업 시행계획변경인가신청 반려처분 취소의 소를 제기하거나 공사금지가처분, 관리처분계획무효확인 등 청구 등의 사건에 응소하는 등의 방법으로 대응하는 것은 이 사건 건축물을 신축하기 위한 필수적인 준비행위일 뿐만 아니라 원고가 이 사건 건축물을 취득하지 않았더라면 부담하지 않았을 비용에 해당하는바, 구 지방세법 시행령 제18조 제1 항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급받은 용역비’ 내지 같은 항 제5호의 ‘이에 준하는 비용’으로서 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다.
그러나 나머지 법률비용의 경우 제출된 증거만으로는 이 사건 건축물을 취득하기 위하여 필요·불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 비용이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 피고는 과세요건에 대한 증명책임이 있음에도 불구하고 이러한 점에 대한 주장과 증명을 제대로 하지 못하고 있으므로, 위 나머지 법률비용은 취득세 과세표준인 취득가격에서 제외된다고 봄이 타당하다
4) 도시정비법 제74조 제1항에 의하면, 사업시행자는 분양신청 기간이 종료된 때에 는 분양신청의 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건물의 추산액(제3호), 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(제5호) 등의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장 등의 인가를 받아야 한다. 종전·종후 자산 감정평가수수료는 위 추산액 또는 가격을 평가하는데 든 비용으로 이 사건 전체 건축물의 준공인가를 위하여 반드시 거쳐야 하는 관리처분계획 수립에 소요되는 필수적인 비용이다. 따라서 종전·종후 자산 감정평가수수료는 구 지방세법 시행령 제18조 제1항 제4호에서 정한 ‘취득에 필요한 용역을 제공 받은 대가로 지급하는 용역비·수수료’에 해당하는 취득절차비용으로 취득세 과세표준인 취득가격에 포함된다고 봄이 타당하다.
