서울행정법원 2026. 6. 12. 선고 2025구합53201 판결 (조합원지위확인) : 확정

1) 피고는 주택법 제63조 제1항에 따라 2017. 8. 3. 투기과열지구로 지정된 서울 송파구 D 일대 총 57,386.50㎡ 지상 C아파트 주택재건축정비사업을 시행하기 위하여 도시정비법에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합이다.

2) 원고들은 2020. 11. 2. 원고 A의 형인 E으로부터 C아파트 F호(이하 '이 사건 아파트'라 한다)를 증여받아 2020. 11. 3. 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 소유권이전등기신청은 2020. 11. 3. 10:10경 서울동부지방법원에 접수되었다.

3) 서울특별시 송파구청장(이하 '송파구청장'이라 한다)은 2020. 11. 2. 도시정비법 제35조에 따라 피고에 대하여 조합설립인가를 하고, 2020. 11. 3. 10:13경 피고에게 이를 통지하였으며, 그 무렵 위 통지가 피고에게 도달하였다.

4) 피고는 2022. 1. 27. 송파구청장에게 조합원의 지위가 E으로부터 원고들에게 이전되었음을 이유로 조합설립인가 변경신고를 하였으나, 송파구청장은 원고들이 투기과열지구에서 조합설립인가 후에 이 사건 아파트를 증여받아 조합원이 될 수 없다는 이유로 도시정비법 제39조 제2항에 따라 이를 반려하였다.

도시정비법 제39조 제2항의 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합원 지위 양도가 금지되는 ‘조합설립인가 후’는 ‘조합설립인가가 조합에 통지된 후’로 해석함이 타당하다고 한 사례

아래와 같은 이유로 도시정비법 제39조 제2항에서 정한 '조합설립인가 후'를 '조합설립인가가 조합에 통지된 후'로 해석함이 타당하다.

1) 상대방 있는 행정처분은 특별한 규정이 없는 한 의사표시에 관한 일반 법리에 따라 상대방에게 고지되어야 효력이 발생하고, 상대방 있는 행정처분이 상대방에게 고지되지 아니한 경우에는 상대방이 다른 경로를 통해 행정처분의 내용을 알게 되었다 하더라도 행정처분의 효력이 발생한다고 볼 수 없다(대법원 2019. 8. 9. 선고 2019두38656 판결 등 참조).

2) 조합설립인가의 경우 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 등과 달리 도시정비법 제35조에 의하더라도 관할 행정청이 이를 고시할 의무가 없고, 다만 행정청이 해당 조합에 조합설립인가를 통지하면, 조합은 도시정비법 시행령 제30조 제4항에 따라 정관으로 정한 바에 의하여 토지등소유자에게 조합설립인가의 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 할 의무가 있을 뿐이다. 위와 같은 도시정비법과 그 시행령 규정에 비추어 보면, 일반 거래당사자들로서는 조합설립인가가 조합에 통지되기 전까지는 인가가 존재한다는 사실을 객관적으로 인지하기 어려울 것으로 보인다.

3) 도시정비법 제39조 제2항이 투기과열지구 내 재건축정비사업에서 조합설립인가 후 양수인의 조합원 자격 취득을 제한하는 취지는 과열된 투기수요를 차단하여 국민의 주거안정을 확보하고자 함에 있다. 그러나 앞서 본 바와 같이 조합설립인가 통지가 조합에 송달되기 전에는 일반 거래당사자들이 조합설립인가가 있었는지 여부를 알 수 없는 이상 위 규정상의 '조합설립인가'를 처분의 대외적 효력 발생시점인 '조합설립인가 통지 시'로 해석하더라도 특별한 사정이 없는 한 이로 인하여 무분별한 투기수요가 유입되거나 국민의 주거 안정을 해치는 등 위 조항의 입법 취지가 저해된다고 보기 어렵다.

4) 오히려 조합설립인가 통지가 조합에 송달되지 아니하여 일반 거래당사자들이 조합에 문의하는 등 주의의무를 다하였음에도 조합설립인가가 있었던 사실을 알지 못한 채 정비구역 내 토지 등을 양수하였음에도 조합설립인가가 선행되었다는 사정만으로 조합원의 지위를 일률적으로 부인하는 것은 거래의 안정성을 저해할 우려가 있다.

5) 위와 같은 점을 종합하면, 도시정비법 제39조 제2항의 '조합설립인가'란 행정청 내부의 성립일을 의미하는 것이 아니라 해당 조합설립인가의 효력이 대외적으로 발생한 시점, 즉 위 처분이 처분의 상대방인 조합에 통지된 때를 의미한다고 봄이 타당하다.