도시정비법 제39조 제1항 제3호가 정한 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’란 조합설립인가 당시부터 여러 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자였던 사람(다물권자)으로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때로 한정된다고 본 사례(부산지방법원 2024구합23543 판결)
부산지방법원 2025. 5. 29. 선고 2024구합23543 판결(수분양자 지위확인청구 등) : 확정
【판시사항】
도시정비법 제39조 제1항 제3호가 정한 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’란 조합설립인가 당시부터 여러 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자였던 사람(다물권자)으로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때로 한정된다고 본 사례
【판결요지】
조합설립인가 당시 1개의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 즉 이른바 ‘다물권자’에 해당하지 않았던 사람이 그 뒤 다른 토지 또는 건축물을 양수하고, 다시 제3자가 그로부터 토지 또는 건축물 중 1개를 양수하여 여러 명이 토지 또는 건축물을 소유하게 된 경우에는 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되지 않는다고 보는 것이 관련 규정들의 해석상 타당하다. 즉, 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 정한, ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’란 조합설립인가 당시부터 여러 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자였던 사람(다물권자)으로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때로 한정된다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
1) 도시정비법상 재개발사업은 토지등소유자의 재산권에 지대한 영향을 미치고, 이에 따라 도시정비법은 제25조 제1항 제1호에 따라 조합이 사업을 시행하는 방식의 재개발사업과 관련하여 그 조합 설립의 요건을 제35조에서 엄격하게 정하고 있다. 이러한 엄격한 요건에 따라 조합이 설립되면, 도시정비법 제39조 제1항 본문에 따라 토지등소유자는 당연히 조합원의 자격을 취득하고, 다만 위 조항 각 호의 사유가 있는 경우 여러 명에게 1명의 조합원 지위가 인정될 뿐이다. 이처럼 도시정비법 제39조 제1항 각호의 사유가 조합원 지위를 제한하는 예외에 해당하고, 조합원 지위의 인정 여부가 토지등소유자의 이해관계에 중대한 영향을 미친다는 점을 감안하면, 그 인정 범위는 엄격하게 해석하는 것이 마땅하다.
2) 구 도시정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것)은 다주택자의 주택 양도에 따른 조합원 지위 제한 규정을 두고 있지 않았다. 그러다가 도시정비법이 2009. 2. 6. 개정되면서 신설된 제19조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다고 규정하였다. 위 개정 규정의 내용은 현행 도시정비법 제39조 제1항 제3호와 대동소이하다.
이처럼 도시정비법이 조합설립인가 후 다주택자의 주택 양도로 토지등소유자가 증가하는 경우 그 조합원 지위를 제한하는 것은, 투기세력 유입에 의한 도시정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하려는 취지로 해석된다. 즉, 위 규정은 조합설립인가 후 조합원의 수가 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 늘어나는 것을 방지하기 위한 목적에서 도입된 것이다.
조합원 수 확정의 기준이 되는 조합설립인가 시점 이후 이루어진 권리변동에 의하여 조합원 지위가 문제되는 경우는, 조합원 수가 늘어나지 않는 한 애초에 위와 같은 입법 목적과 무관하다. 즉, 이 사건과 같이 조합설립인가가 이루어진 뒤 조합원 지위가 인정되는 특정 토지등소유자가 그와 별개로 조합원 지위가 인정되는 토지 또는 건축물을 추가로 양수함으로써 다물권자가 되고, 제3자가 다시 그로부터 토지 또는 건축물 중 일부를 양수하는 경우에는 위 제3자에게 조합원 지위를 인정한다 하더라도 그것이 지분쪼개기에 해당한다거나 그로 인하여 정비사업의 사업성이 저하되거나 기존 조합원의 재산권이 침해된다고 볼 수 없다. 따라서 위와 같은 입법 목적에 비추어, 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 이러한 경우에까지 적용된다고 볼 수 없다.
3) 이 사건은 A가 빌라를 소유하던 중 다른 주택 중 일부 공유지분을 취득한 후 다시 위 빌라를 양도하고 이어서 위 주택 중 나머지 공유지분을 양수함에 따라 종국적으로는 주택만을 소유하게 된 사안이다. 이와 달리 A가 빌라를 먼저 양도한 뒤 주택을 양수하여 주택만을 소유하게 된 경우를 상정해 본다. 이러한 사안에서는 A가 다물권자였던 적이 없었던 이상 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 적용 여부가 문제될 여지가 없게 된다. 그런데 이 사건 사안과 위 가상의 사안 사이에 차이를 두어야 할 어떠한 합리적 이유도 찾을 수 없다. 이 사건 빌라 처분의 시점만 뒤바뀌었을 뿐인데 위 가상의 사안에서는 이 사건 각 부동산 소유자들에게 개별적인 조합원 지위가 인정되고, 이 사건 사안에서는 피고 조합설립 후 일시적으로 다물권자 지위를 취득했던 A로부터 차례로 이 사건 빌라의 소유권을 양수하게 되었다는 점만으로 원고들이 별도의 조합원 지위를 인정받지 못한다는 결론은 불합리하다.
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