도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용함에 있어 종전 주택의 주거전용면적 산정기준(서울고등법원 2024누70519 판결)
서울고등법원 2025. 12. 17. 선고 2024누70519 판결{관리처분(변경)계획 일부 취소 청구}
1심 서울행정법원 2024. 10. 31. 선고 2023구합5219 판결
대법원 심리불속행기각(2026두30228 판결)
【판시사항】
도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용함에 있어 종전 주택의 주거전용면적 산정기준
【판결요지】
1) 서울특별시 도시정비조례 제34조는 ‘도시정비법 제74조 제1항에 따른 정비사업의 관리처 분계획은 다음 각 호의 기준에 적합하게 수립하여야 한다.’고 규정하면서 그 제3호에서 ‘종전 건축물의 소유면적은 관리처분계획기준일 현재 소유건축물별 건축물대장을 기준으로 하되, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외한다. 다만, 정관 등이 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 할 수 있다.’고 규정하고 있다. 위 ‘관리처분계획기준일’은 도시정비법 제72조 제1항 제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다(서울특별시 도시정비조례 제2조 제3호). 한편, 주택법 제2조 제6호는 ‘국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다.’고 규정하여 ‘주거전용면적’을 ‘주거의 용도로만 쓰이는 면적’으로 정의하고 있다.
2) 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 적용함에 있어 이 사건 건물의 주거전용면적은 건축물대장을 기준으로 산정하여야 하고, 건축물대장상 이 사건 건물의 주거전용면적은 연면적 146.91㎡에서 점포 면적 18.12㎡를 제외한 128.79㎡로 보는 것이 타당하다
가) 피고 조합이 조합원에게 2주택을 공급하기 위해서는 그 2주택이 분양대상자의 종전 자산의 권리가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 안에 있어야 하는데, 종전 주택의 주거전용면적은 원칙적으로 관리처분계획기준일 현재 종전 주택의 건축물대장을 기준으로 산정하여야 하고, 다만 피고의 정관 등에서 따로 정하는 경우에는 재산세과세대장 또는 측량성과를 기준으로 산정할 수 있다. 그런데 피고의 정관 등은 종전 주택의 주거전용면적과 관련하여 따로 정하고 있는 것이 없으므로, 종전 주택의 주거전용면적은 관리처분계획기준일 현재 건축물대장을 기준으로 산정하여야 하고, 재산세과세대장을 기준으로 산정할 수 없다.
나) 이 사건 건물의 일반건축물대장에는 주용도에 ‘주택, 근린생활시설’, 건축물 현황에 ‘1층 주택, 점포 85.75㎡’로만 기재되어 있어 그 면적이 주택과 점포로 구분되어 있지 않으나, 이 사건 건물의 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본의 각 기재를 살펴보면, 일반건축물대장의 위와 같은 기재는 가옥대장의 건물 표시가 건축물관리대장으로 이기되는 과정에서 단순 누락된 것에 기인한 것으로 이 사건 건물의 면적은 주택 128.79㎡, 점포 18.12㎡ 합계 146.91㎡인 것으로 보는 것이 타당하다.
다) 원고들의 주장을 ‘이 사건 건물의 건축물대장상 1층 18.12㎡가 점포로 표기되어 있다고 하더라도 위 면적이 실질적으로 점포가 아닌 주택으로 이용된 이상 그 면적을 주거전용면적으로 포함시켜야 한다’는 취지로 선해하더라도, 원고들이 제출한 자료만으로는 이 사건 건물 1층 18.12㎡가 관리처분계획기준일 당시 실질적으로 점포가 아닌 주택으로 이용되었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 설령 실질적으로 주택으로 이용되었다는 사실이 인정된다고 하더라도, ① 관리처분계획은 정비구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권 등을 새로이 조성될 토지 및 건축시설에 관한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획으로서 다수의 이해관계인들의 재산상 권리 의무에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 되므로, 정비사업의 공익적 단체법적 성격에 비추어 관리처분계획의 수립 기준은 가급적 그 문언에 충실하게 객관적 일률적으로 해석함이 타당한 점, ② 만일 건축물대장 등 공부상에 나타나지 않는 실제 용도 등에 따라 2주택 공급 여부를 결정하게 되면 관리처분계획의 수립기준이 불분명해지거나 주관적‧유동적 해석이 가능하게 되고, 이에 따라 통일적인 규율이 불가능하여 분쟁 가능성이 높아지거나 형평성에 반한 결과가 발생할 개연성이 높아지는 점, ③ 원고들이 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 이전부터 이 사건 건물의 1층 전부가 주택 용도로 사용되어 왔다고 하더라도, 1조합원 1주택 공급 원칙의 예외를 규정하는 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목을 폭넓게 해석하여 건축물대장상 용도와 달리 임의로 용도를 변경하여 건물을 사용하는 경우까지 그 예외의 이익을 부여하는 것은 합당치 않아 보이는 점 등에서 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목의 ‘종전 주택의 주거전용면적’을 공부상 기재와 달리 실제 사용한 용도에 따라 분류하여 산정하는 것은 타당하지 아니하므로, 원고들의 위 주장은 받아들일 수 없다.
