새로운 판례 소개 및 해설서(13차)

상가 소유자에게 공동주택 공급 기회를 부여하기 위한 분양주택 공급기준에 관한 시행규정의 변경은 관리처분계획의 수립 변경을 수반하므로 가중 의결정족수에 의해 의결해야 한다(서울 영등포구 재건축조합)(서울고등법원 2023나2043212 판결)

서울고등법원 2024. 4. 24. 선고 2023나2043212 판결 [전체회의 안건 가결 확인의 소]

【판시사항】

상가 소유자에게 공동주택 공급 기회를 부여하기 위한 분양주택 공급기준에 관한 시행규정의 변경은 관리처분계획의 수립 변경을 수반하므로 가중 의결정족수에 의해 의결해야 한다.

【판결요지】

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)은 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우 ‘시행규정의 변경’에 관한 사항을 포함하는 시행규정을 작성하여야 하고(제53조 제9호), 사업시행자로 지정된 신탁업자는 ‘시행규정 의 확정 및 변경’에 관하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 하며(제48조 제1항 제1호), 토지등소유자 전체회의의 의결방법에 관하여는 총회의 의결에 관한 제45조 제3항ㆍ제4항ㆍ제7항 및 제9항을 준용한다(제48조 제3항)는 규정을 두고 있을 뿐, 조합 정관의 변경 방법에 관한 도시정비법 제40조 제3항과 같이 시행규정의 변경 방법에 관한 별도의 규정을 두고 있지 아니하다.

또한 이 사건 시행규정은 ‘시행규정의 확정 및 변경에 관한 사항’은 전체회의의 의결을 거쳐 결정하고(제10조 제1항), 전체회의는 토지등소유자 과반수의 출석으로 개의하고 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 결의하되(제10조 제2항), 도시정비법 제52조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경(도시정비법 제50조 제1항에 따른 본건 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다) 및 도시정비법 제74조의 규정에 의한 관리처분 계획의 수립 및 변경(도시정비법 제74조 제1항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)의 사항을 의결하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 하고, 다만 정비사업비가 100분의 10(생산자 물가 상승률분, 도시정비법 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외한다) 이상이 증가하는 경우에는 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다(제10조 제3항)고 정하고 있을 뿐, 시행규정의 변경에 관한 별도의 가중 의결정족수를 규정하고 있지 아니하다.

법적 규율이 없는 사안에 대하여 그와 유사한 사안에 관한 법규범을 적용함으로써 법률의 흠결을 보충하는 것을 유추적용이라고 한다. 이는 실정법 조항의 문리해석 또는 논리해석만으로는 현실적인 법적 분쟁을 해결할 수 없거나 사회적 정의관념에 현저히 반하게 되는 결과가 초래되는 경우 법원이 실정법의 입법 정신을 살려 법적 분쟁을 합리적으로 해결하고 정의관념에 적합한 결과를 도출하기 위한 것이다. 이러한 유추를 위해서는 법적 규율이 없는 사안과 법적 규율이 있는 사안 사이에 공통점 또는 유사점이 있어야 할 뿐만 아니라, 법규범의 체계, 입법 의도와 목적 등에 비추어 유추적용이 정당하다고 평가되는 경우이어야 한다(대법원 2021. 7. 22. 선고 2019다277812 전원합의체 판결, 대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다294889 판결 등 참조).

이 사건 안건은 상가 소유자에게 공동주택 공급(신청) 기회를 부여하기 위하여 분양주택 등 공급기준에 관한 이 사건 시행규정 제30조 제4항 제2호 등을 개정하는 내용으로, 위 안건이 가결되어 상가 소유자에게 공동주택을 분양하기 위한 최소분양단위규모 추산액 비율이 변경될 경우 토지등소유자의 분양신청자격 및 주택공급에 관한 요건, 공동주택을 공급받을 수 있는 토지등소유자의 수가 달라지게 된다.

도시정비법 제74조 제1항 제2, 5호는 사업시행자로 하여금 ‘분양대상자의 주소 및 성명’, ‘분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격’이 포함된 관리처분계획을 수립하도록 하고 있다. 또한 도시정비법 제74조 제6항의 위임을 받은 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 관리처분의 방법 중 부대시설 복리시설의 소유자에 대한 주택 공급의 기준에 관하여 이 사건 시행규정 제30조 제4항 제2호와 같은 취지로 규정하고 있다.

따라서 이 사건 안건은 추후 피고가 수립할 관리처분계획의 ‘분양대상자의 주소 및 변경’, ‘분양 대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격’ 등과 같은 구체적인 내용에 영향을 미치게 된다.

한편 이 사건 시행규정 제10조 제1항은 전체회의 의결사항으로 ‘시행규정의 변경에 관한 사 항’(제1호), ‘관리처분계획의 수립 및 변경’(제10호) 등을 들고 있고, 제10조 제2항은 전체회의의 결의는 일반 의결정족수에 의한다는 규정을, 제10조 제3항은 ‘관리처분계획의 수립 및 변경’ 결의의 경우에는 가중 의결정족수에 의한다는 규정을 두고 있다.

그런데 이 사건 시행규정 제30조 제1항은 분양주택의 공급기준을 관리처분계획으로 정한다고 규정하고, 제30조 제4항 제2호는 그중 부대 복리시설의 소유자에게 분양주택을 공급할 수 있는 구체적 기준을 규정하고 있으므로, 이 사건 시행규정의 내용 및 형식에 의하더라도 제30조 제4항 제2호 등의 내용을 개정하는 이 사건 안건은 관리처분계획 중 분양주택 공급기준에 관한 부분을 일정한 내용으로 결정 변경하는 안건에 해당한다고 볼 수 있다.

따라서 이 사건 안건에 관하여는 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 가중의결정족수를 유추적용함이 상당하다고 할 것인바, 도시정비법 제48조 제3항, 제45조 제4항은 ‘도시정비법 제74조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경’의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다고 정하고 있고, 이 사건 시행규정 제10조 제3항은 ‘도시정비법 제74조의 규정에 의한 관리처분계획 의 수립 및 변경’의 사항을 의결하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있으므로, 결국 이 사건 시행규정의 변경 중 이 사건 안건과 같이 관리처분계획의 내용을 실질적으로 결정함으로써 관리처분계획의 수립 또는 경미하지 않은 변경을 필연적으로 야기하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 찬성을 받아야 한다고 해석함이 상당하다.

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｢도시 및 주거환경정비법｣상의 주택재건축정비사업에서 분양주택에 대한 이전고시가 이루어진 이후에 조합원이 분양받은 공동주택을 제3자에게 매도한 경우 조합원의 지위가 자동으로 매수인에게 승계되는지 (대법원 2022두52874 판결)

대법원 2024. 4. 25. 선고 2022두52874 판결 [조합원지위확인]

【판시사항】

｢도시 및 주거환경정비법｣상의 주택재건축정비사업에서 분양주택에 대한 이전고시가 이루어진 이후에 조합원이 분양받은 공동주택을 제3자에게 매도한 경우 조합원의 지위가 자동으로 매수인에게 승계되는지(소극)

【판결요지】

｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제129조는 사업시행자와 권리자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하고 있고, 같은 법 제40조 제1항 제2호, 제3호는 조합원의 자격, 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항을 재건축사업조합의 정관으로 정하도록 규정하고 있다.

피고 조합 정관에 의하면, 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경되어 그 권리를 양수받은 자가 조합원의 권리ㆍ의무 등을 포괄승계하고(제9조 제5항), 조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때는 조합원의 자격을 즉시 상실하며(제11조 제1항), 사업시행구역 안의 대지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 이를 조합에 통지한 이후가 아니면 조합에 대항할 수 없다(제48조 제2항). 한편, 피고 조합의 정관은, 피고 조합의 청산이 종결된 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 공정하게 배분하여야 한다고 규정하고 있다(제61조).

위 법률 및 정관의 규정에 의하면, 도시정비법 제86조에서 정한 이전고시가 있기 전까지 조합원이 재건축사업 시행 중에 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 양도할 경우 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리ㆍ의무도 당연히 이전ㆍ승계되고, 사업시행 과정에서 종전 건물이 멸실되는 경우와 같은 예외적인 경우를 제외하면 소유권과 조합원으로서의 지위를 분리하여 양도하는 것은 상정할 수 없다.

그러나 재건축사업이 시행된 결과 대지 또는 건축물을 분양받은 자는 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 되는데(도시정비법 제86조 제2항), 재건축사업조합은 그 이후에도 조합원들과 청산금 또는 부과금을 정산하는 등 잔존 목적사업을 완수하고 해산을 거쳐 법인청산이 완료될 때까지 그 존립목적 범위 내에서 그 법인격을 유지하게 되고, 아울러 조합원의 지위 역시 그 한도에서 계속 유지된다. 그리고 이와 같이 이전고시가 이루어진 이후에는 이전고시가 이루어지기 전과는 달리 반드시 조합원의 지위와 분양받은 대지 또는 건축물의 소유권을 결부지어 조합사무를 처리할 필연성이 없다.

결국, 조합원 자격의 자동득실변경에 관한 도시정비법이나 피고 조합 정관의 규정은 이전고시 이전의 상황에 적용되는 것이고, 이전고시 이후의 경우에도 당연히 적용된다고 볼 수는 없다. 오히려, 이전고시 이후에는 민법의 사단법인 사원의 지위 및 그 득실변경에 관한 일반법리로 돌아가 대지 또는 건축물을 분양받은 조합원이 그 대지 또는 건축물을 제3자에게 양도 등 처분하는 경우에도 도시정비법과 정관에 특별한 정함이 없는 이상 조합원의 지위 역시 당연히 제3자에게 자동승계되지는 않는다고 봄이 타당하다(대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다64479 판결 참조).

【사안의 개요】

주택재건축정비사업조합인 피고의 조합원인 원고가 재건축사업의 시행 결과 분양받은 공동주택을 그 이전고시 이후에 제3자에게 양도하였고, 그 과정에서 특약으로 조합원의 지위와 권리를 매도인인 원고가 계속 유지한다고 약정하였는데, 피고의 조합원 중 일부가 원고의 조합원 자격 상실과 관련한 민원을 제기하여 원고가 조합의 임원으로서 직무를 하지 못하게 되자, 원고가 조합원 지위의 확인을 청구한 사안임

【원심 및 대법원의 판단】

○ 원심은, 원고가 사업시행구역 안의 공동주택을 양도하였다는 사정만으로 피고 조합의 조합원으로서의 지위가 양수인에게 자동으로 승계된다고 볼 수는 없어 원고가 여전히 피고 조합의 조합원 지위에 있다고 판단하여 원고의 청구를 인용한 제1심판결을 유지하였음

○ 대법원은, 위와 같은 법리를 설시한 다음 원심판결을 수긍하여 상고를 기각함

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조합원에게 분양한 점포 내에 기둥이 존재하여 점포를 온전하게 사용할 수 없음에도 사전에 고지하지 않은 경우 조합에 손해배상 책임이 있다고 한 사례(서울 은평구 재개발조합)(서울서부지방법원 2022가단289481 판결)

서울서부지방법원 2024. 4. 25. 선고 2022가단289481 판결 [손해배상(기)]

【판시사항】

조합원에게 분양한 점포 내에 기둥이 존재하여 점포를 온전하게 사용할 수 없음에도 사전에 고지하지 않은 경우 조합에 손해배상 책임이 있다고 한 사례

【판결요지】

가) 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있고, 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조).

나) 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정 등을 종합하면, 피고는 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재, 위치, 크기 등에 관하여 고지할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않았다고 봄이 타당하다. 따라서 피고는 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(1) 이 사건 F호 점포에 있는 기둥의 단면적은 1.1088㎡, 그로 인한 공간제한 면적은 3.2048㎡(기둥의 단면적 포함)이고, 이는 위 점포의 전용면적 대비 6.91 %에 해당한다.

이 사건 J호 점포에 있는 기둥의 단면적은 0.3200㎡, 그로 인한 공간제한면적은 1.879㎡(기둥의 단면적 포함)이고, 이는 위 점포의 전용면적 대비 3.93 %에 해당한다.

(2) 이 사건 상가건물과 같이 상당한 규모의 상가건물 내부에는 하중을 지탱하기 위한 건축적 필요에 의하여 기둥이 설치될 수 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있기는 하다. 그러나 그러한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 벽면이 기둥의 중심을 지나게 하여 점포 내부에 침범하는 면적을 최소화하고 벽으로 이웃한 점포들이 기둥에 의하여 침범되는 전용면적을 서로 같거나 비슷하게 하리라고 예상하는 것이 일반적이다. 그런데 이 사건 각 점포와 인접 점포의 현황, 기둥의 위치와 형태, 면적 등에 비추어 보면, 거래관행상 수분양자가 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재나 크기 등에 관하여 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우라고 보기는 어렵다. 특히, 이 사건 상가건물 N구역 중 점포 내부에 기둥이 존재하는 점포는 이 사건 J호 점포가 유일하다.

(3) 피고가 이 사건 각 분양계약 당시 원고에게 제공한 설계도면에는 기둥에 대한 아무런 표시가 없다.

(4) 이 사건 각 점포와 내부에 기둥이 없는 인근 점포의 평당 분양가는 사실상 동일하다. 이는 피고가 이 사건 상가건물에 있는 점포의 면적당 분양가를 정함에 있어 점포의 위치 등을 고려하였을 뿐, 점포 내 기둥의 존재와 위치 및 크기 등을 반영하지 않았기 때문인 것으로 보인다.

(5) 이 사건 각 점포의 경우 설치된 기둥의 위치와 형태, 면적 등에 비추어 기둥이 없을 때와 비교하여 광고효과(전면부에 기둥이 설치되어 있는 이 사건 F호 점포의 경우) 및 내부의 공간 활용 및 동선이 제한되고 가시성이 방해되며, 그로 인하여 교환가치나 사용가치 등도 감소될 것으로 보인다.

원고로서는 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재나 크기 등을 알았더라면 적어도 이 사건 각 분양계약에서 정한 분양대금 등 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보인다.

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분양신청기간 만료일 현재 조합원의 상속인들 사이에 협의분할이 완료되지 않은 경우 분양신청 방법(서울 동대문구 제기제6구역재개발조합) (서울행정법원 2023구합863 판결)

서울행정법원 2024. 4. 26. 선고 2023구합863 판결 [수분양권확인]

【판시사항】

[1] 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 조합을 상대로 수분양권의 확인을 구하는 것이 허용되는지(소극)

[2] 분양신청기간 만료일 현재 조합원의 상속인들 사이에 협의분할이 완료되지 않은 경우 분양신청 방법

【판결요지】

[1] 정비사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양

권은 조합원이 된 토지등소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 한다) 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 보면, 원고는 이 사건 관리처분계획 중 원고를 현금청산대상자로 정한 부분의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이고, 피고를 상대로 공법상 당사자소송 형태로 원고가 수분양자에 해당한다는 지위 확인을 구하는 것은 확인의 이익이 없다고 봄이 타당하다.

[2] 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 원고를 현금청산대상자로 정한 이 사건 관리처분계획에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 관리처분계획의 무효확인 또는 취소를 구하는 원고의 청구를 받아들이기 어렵다.

① 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 ‘도시정비조례’라 한다) 제34조 제4호는 "종전 토지 등의 소유권은 관리처분계획기준일 현재 부동산등기부에 따르며, 소유권 취득일은 부동산등기부상의 접수일자를 기준으로 한다."라고 규정하고 있다. 위 규정은 도시정비조례에 의하여 인정되는 토지 등 소유권자에 해당하는지 여부를 관리처분계획기준일의 부동산등기부상 기재를 기준으로 확정하여 그에 따라 관리처분계획이 수립되도록 하겠다는 취지이다. 그런데 분양신청기간 만료일인 2021. 12. 17. 당시 B의 상속인들 사이에 협의분할이 완료되지 아니하여 이 사건 토지 및 주택은 망 B 명의로 소유권 등기가 마쳐져 있었으므로. 피고로서는 관리처분계획기준일 현재 이 사건 토지 및 주택이 망 B의 상속인들의 공유에 해당함을 전제로 분양신청을 받고 그에 따라 관리처분계획을 수립함이 타당하다.

② 따라서 공유조합원인 원고는 자치법규인 피고 정관 제9조 제4항에 따라 공유자들간에 대표조합원을 선정하는 방식으로 피고에게 분양신청을 하였어야 하고, 이와 달리 단독으로 분양신청을 한 원고가 적법한 분양신청을 하지 아니하였다고 보아 원고를 현금청산자로 정한 이 사건 관리처분계획에 어떠한 위법이 있다고 보기는 어렵다.

③ 이에 대하여 원고는 분양신청 이후 있었던 상속재산분할의 소급효에 따라 원고가 정당한 분양대상자가 되었다는 취지로 주장하나, 다수의 이해관계인들이 존재하는 정비사업에 있어서 외부에 공시되는 객관적이고 명확한 기준에 의해 권리관계를 일률적으로 처리할 필요가 크므로, 단체법적 법률관계의 획일적이고 신속한 처리의 측면에서 분양신청 당시 부동산 등기부등본의 기재에 따라 분양신청을 받는 것이 타당하므로, 분양신청기간 중 부적법하게 이루어진 분양신청의 효력이 상속재산분할의 소급효로 인하여 사후적으로 유효하게 된다고 보기는 어렵다.

【사안의 개요】

① 조합원 B는 2015. 5. 8. 이 사건 사업구역 내에 위치한 이 사건 토지 및 주택을 매수하였고, 2015. 6. 3. 소유권이전등기를 마쳤다.

② B는 2016. 1. 29. 사망하였고, 원고는 2022. 8. 19. 이 사건 부동산에 관하여 2016. 1. 29.자 협의분할에 의한 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.

③ 피고는 2020. 12. 24. 서울특별시 동대문구청장으로부터 사업시행계획 인가를 받은 뒤, 2021. 11. 2.부터 2021. 12. 17.까지 조합원들로부터 분양신청을 받았다.

④ 원고는 위 분양신청 기간 중 단독으로 피고에게 분양신청을 하였는데, 피고로부터 이 사건 토지 및 주택이 B의 상속인들의 공유에 해당하므로 대표조합원을 선정하여 분양신청을 다시 하라는 안내를 받았음에도 별도로 대표조합원을 선정하여 분양신청을 하지는 않았다.

⑤ 피고는 원고가 적법한 분양신청을 하지 않았다고 보아 원고를 현금청산자로 분류하는 관리처분계획을 수립하였고, 2023. 11. 9. 서울특별시 동대문구청장으로부터 관리처분계획을 인가받았다.