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Q. 1가구 3주택을 원하고 있음. 2명의 토지등소유가가 단독 또는 공유로 건축물 및 토지를 소유하고 있으나, 1명이 현금청산을 원하고 있음. 3주택을 공급받을 수 있는지?(국토부 도심주택공급협력과 2025-08-27)
A. ㅇ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제24조제1항에 따라 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다.
다음 각 호는
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제19조제1항에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
ㅇ 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제33조제3항에 따라 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다고 규정하고 있습니다.
다음 각 호는
1. ~ 6. (생략)
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 소규모재건축사업의 토지등소유자
2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등
4) 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
다. 제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제40조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
라. 가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대하여는 제1항제5호에 따른 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버린다)만큼 공급할 수 있다.
마. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 소규모재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.
ㅇ 상기 법령에서 정하는 바와 같이 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서, 공유하고 있는 토지 또는 건축물에 대한 대표 조합원이 선정되어져야 할 것으로 판단되며, 가로주택정비사업의 경우 3주택이하로 공급받을 수 있다고 규정하고 있으나, 관리처분계획 수립 시 상기 내용이 포함될 경우 해당 규정에 따라 주택공급이 가능할 것으로 판단되고, 주택공급에 관한 구체적인 사항은 조합의 정관, 시ㆍ도조례, 관리처분계획 등에 따라 판단되어져야 할 것으로 보여지는 바, 이와 관련한 보다 자세한 사항 및 개별 사실 판단이 필요한 사항은 해당 조합 및 인가청인 지자체에 문의하여 주시기 바랍니다.
ㅇ 참고로, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에서는 공유지분의 일부를 현금청산할 수 있는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않음을 알려드립니다.
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