분양계약 미체결에 따른 조합원 지위 상실과 현금청산 문제

 -유재벌 변호사(법무법인 센트로) 

재건축 사업에 찬성하지 않는 토지등소유자는 ① 조합설립(또는 사업시행자 지정)에 동의하지 않거나 ② 분양신청을 하지 않거나 ③ 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재건축 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 조합(또는 사업시행자)은 매도청구 제도를 이용하여 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득하여 사업을 계속 추진할 수 있다.

재개발 사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 않더라도 일단 조합이 설립되면 조합원으로서 권리와 의무를 가지다가, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 방식으로 재개발 사업에서 이탈할 수 있다. 이 경우 수용절차에 따라 해당 토지등소유자의 부동산을 강제로 취득할 수 있다.

실무상 사업시행자는 조합원 동·호수 추첨 이후, 분양신청을 한 조합원에게 분양계약을 체결할 것을 통지한다. 이때 분양대금의 지급 방식은 현장마다 다를 수 있으나, 일반적으로 계약금은 분양계약 체결 시, 중도금은 여러 차례에 걸쳐 특정일에, 잔금은 입주 시에 납부하게 된다. 사업시행자가 이처럼 분양계약을 통하여 조합원으로부터 분담금을 미리 수령하는 이유는, 장기간의 차입금 이자 등 금융비용 부담을 줄이고자 하기 때문이다.

표준정관에 따르면 조합원은 관리처분계획인가 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약을 체결하지 아니하면 현금청산을 하도록 규정하고 있다(표준정관 제44조 제5항). 이에 대하여 대법원은 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에게 해당 기간에 분양계약의 체결을 거절하는 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여한 것이라고 판시하였다(2015두51309). 이에 따르면 분양신청절차와 분양미신청에 따른 현금청산은 도시정비법에서 규정하고 있으나, 분양계약절차와 분양계약미체결에 따른 현금청산은 정관에서 규정한 제도라는 점에서 차이가 있다.

조합원이 적법한 분양계약체결 통지를 받고도, 분양계약 체결기간 동안 분양계약을 체결하지 아니한 경우에는 분양계약 체결기간의 종료일 다음날 현금청산자가 되는 것으로 본다.

분양계약 체결기간에 분양계약을 체결하지 않아 분양계약체결 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된 이상 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 현금청산자 지위에 영향을 미치지 않는다는 것이 고등법원의 입장이다(부산고법 창원 2018누11749). 이에 따르면 조합원 이주가 완료되기 전에 분양계약체결을 통보하여 그 기간이 도과한 이상 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 자는 손실보상을 받지 않는 한 이주할 의무가 없으며, 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장하더라도 마찬가지라는 것이다.

필자가 조합을 대리하여 수행한 사건에서도 위와 같은 쟁점이 문제가 되었다. 정관에서 정한 방식을 따르지 않고 한 분양계약체결 통지의 효력이 발생하지 않는다는 필자의 주장이 받아들여져 조합은 분양계약 체결기간을 다시 정하여 통지할 수 있는 바, 상대방은 조합원으로서 이주의무를 이행해야 한다고 판시하였다.

사업시행자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날부터 90일 이내 분양계약미체결로 인한 현금청산자와 손실보상 등에 관한 협의를 하여야 하고, 협의 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발) 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축).

즉 재개발의 경우 협의→ 지방토지수용위원회의 수용재결→ 중앙토지수용위원회의 이의재결→ 행정법원(또는 지방법원 행정부)의 행정소송(보상금 증액소송)의 순으로, 재건축의 경우 협의→ 민사소송(매도청구소송) 순으로 절차가 진행된다. 보다 구체적인 절차와 쟁점은 필자의 현금청산·매도청구에 관한 글에서 확인할 수 있다.

분양계약체결 통지의 효력이 문제되는 경우가 있다. 예컨대 분양계약체결을 통지 자체를 하지 않아 조합원이 조합과 사이에 분양계약을 체결하지 못한 경우에는 분양계약 미체결에 따른 현금청산자가 되지 않고 여전히 수분양권을 갖는 조합원의 지위를 유지한다고 보아야 한다.

표준정관에 따르면 사업시행자는 조합원에게 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 등기우편으로 개별적으로 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하여야 한다고 규정하고 있다(표준정관 제7조 제2항 제1호). 따라서 사업시행자가 분양계약체결을 통지하였으나 등기우편으로 발송하지 않았거나 그 등기우편이 반송되었음에도 일반우편으로 추가 발송하지 아니한 경우에는 해당 조합원에 대한 분양계약 체결통지는 효력이 없다고 보아야 한다. 이 경우 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않았더라도 조합원의 지위를 상실하지 아니하며, 현금청산자가 되었다고 볼 수 없다.

사업시행자(조합)는 사업 추진에 차질이 없도록 적법한 요건과 절차에 따라 적절한 시기에 분양계약체결을 통지해야 하며, 분양계약을 체결하지 않고 현금청산자가 되려는 조합원은 자신의 재산상 권리 침해를 방지하기 위해 철저히 대응해야 한다. 이러한 실무는 고도의 전문성이 요구되는 영역인 만큼, 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.