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「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」
(이하 “노후계획도시정비법”)의 변신은 무죄
필자가 “노후계획도시와 재건축사업”이란 단행본을 출간한 지도 벌써 1년이 지났다.
이 책에서 일부 조항의 개정을 주장한 바 있는데, 최근 법률개정안에서 받아들였는지(?) 아래와 같이 개정안이 발의되었다.
● 투기억제 대책 미비 관련, 필자의 법 개정안 주장
노후계획도시정비법에 그 대책이 누락되어 있어, 투기를 차단하는 조문을 두도록 개정을 주장하였다.
이는 주로 강남권의 상가 지분쪼개기를 막기 위한 투기억제책의 일환으로 2024.1.30. 도시정비법 제19조제7항, 같은 법 제77조제1항, 제76조제1항제3호가 개정된 바 있다.
특히 규제 대상으로는 상가 지분쪼개기 금지사항인 “「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할”을 금지하고, 이를 권리산정기준일 적용을 하며 관리처분계획에서도 현금청산을 하도록 하였다.
노후계획도시정비법은 사실상 공동주택 재건축사업이 그 기조를 이루는 것으로, 여기에서도 상가 지분쪼개기를 예방하기 위해 필자는 개정안을 주장하였던 것이다.
※ 필자의 노후계획도시정비법 개정안
제16조(행위 등의 제한) ① ~ ⑥ : 종전과 같음
⑦ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 특별정비예정구역 또는 특별정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <신설>
1. 건축물의 건축
2. 토지의 분할
3. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환
4. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할
이에 대해 김은혜등 12인가 발의한 2025.3.21 노후계획도시정비법 개정안은 다음과 같다.
※ 노후계획도시정비법 개정안
제16조(행위 등의 제한) ① ~ ⑥ : 종전과 같음
⑦ 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위한 행위제한에 관하여는「도시정비법」 제19조제7항을 준용하되, 이 경우 “제6조제1항”은 “제6조제2항”으로, “정비예정구역”은 “특별정비예정구역”으로, “정비계획”은 “특별정비계획”으로 본다. 다만, 행위제한의 방법과 절차는 대통령령으로 정한다.
“도시정비법 제19조제7항을 준용한다고 하면서 정비예정구역은 특별정비예정구역으로, 정비계획은 특별정비계획으로 본다.”고 하여 필자의 개정안을 그대로 받아 들었다.
여기에 노후계획도시정비법 제39조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정기준일)를 신설하여 그 뒷받침을 하였다.
※ 노후계획도시정비법 개정안
제39조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) 노후계획도시정비사업을통한 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제77조를 준용한다. 이 경우 “정비사업”은 “노후계획도시정비사업”으로, “제16조제2항 전단”은 “제13조제3항 전단”으로, “제6조제1항”은 “제6조제2항”으
로, “정비구역”은 “특별정비구역”으로 본다.
● 분당 선도지구 양지마을 등 지정개발자 관련 입법미비
정비사업에서 지정개발자 지정 동의율은 도시정비법 제35조에 따른 재개발사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 것이다.
즉, 재건축사업의 지정개발자로 되려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의전체 구분소유자의 75/100 이상 및 토지면적의 75/100 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다(오는 5월1일부터는 70/100로 완화됨).
그런데 노후계획도시정비법에선 토지면적에 대한 동의율이나, 상가나 아파트 각동의 과반수 동의 모두 무시하고, 토지등소유자 수만 과반수가 되면 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있으며, 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 의제되도록 규정하고있다.
이렇게 되면 그 수가 상대적으로 소수인 대형평형의 아파트나 상가 소유자의 동의 여부는 필요 없게 된다.
필자가 이 양지마을의 OO아파트 주민들로부터 설명회를 요청받아 지정개발자 동의 문제 외에도 해당 아파트의 대지지분이 다른 아파트와 공유로 되어 있어 한쪽에서 반대하는 경우에는 동의율 과반수 획득도 어렵다는 것을 알 수 있었다.
더군다나 상가의 활성화로 동의받기 어려운 상황이었지만, 위 규정에 따라 아파트 주민들만의 과반수 동의가 가능하다면 상가 동의자체가 필요 없는 상황이어서향후 진행이 쉽지 않을 것으로 판단되었다.
김은혜 등 개정(안)에서는 지정권자가 지정개발자로 지정할 수 있다는 정도에서그치고, 이 경우 사업시행자로 본다는 의제 규정은 삭제하여 그 강제성을 없앴다.이 정도의 개정안으로는 문제가 치유될 것으로는 보이지 않는다.
※ 노후계획도시정비법 개정안
제19조(노후계획도시정비사업의 사업시행자) ② 지정권자는 (제1항에도)제2조제6호 각 목의 관계 법령에서 규정한 사업시행자 지정 동의요건에도 불구하고 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 다음 각 호의 자를 단독 또는 공동으로 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 본다.
다만, 다음 각 호의 자는 해당 법령에서 규정한 사업시행자 범위에 포함되어야 한다.
1. ∼ 7. (현행과 같음)
● 공공관리인 선임 및 업무수행 등 관련
필자는 같은 단행본에서 사업시행자가 지방자치단체, LH, 한국부동산원, 지방공사, 지정개발자인 경우에는 비리 예방차원에서 “주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의의 추천 없이” 사업시행자가 시공자를 선정할 수 있도록 개정을 제시한 바 있다.
그 실현 방안으로 시공자와의 계약에 관해 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하도록 하여 공사비에 대한 감독이 가능하도록 주장한 바 있다.
※ 필자의 노후계획도시정비법 개정안
제26조(도시정비법에 대한 특례) ①~③ 생략
④ 제19조제2항제1호부터 제3호까지 및 제5호를 사업시행자로 지정한 경우에는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의의 추천 없이 사업시행자는 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용한다.<신설>
이와 관련해서 김은혜등 12인이 발의한 「재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법」 제정(안)에서는 다음과 같이 규정하고 있다.
토지주택공사등 또는 한국부동산원에게 설계자 또는 시공자 선정을 위한 “지원 또는 선정”업무를 수행 또는 대행할 수 있도록 하였다.
※ 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법
제8조(공공관리인 선임 등) ① 조합은 정비사업의 원활한 진행을 위하여 총회 의결을 거쳐 공공관리인의 선임을 시장ㆍ군수등에게 요청할 수 있다.
② 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자격을 갖춘 자를 공공관리인으로 선임할 수 있도록 관리체계를 구축하여야 한다.
1. 변호사, 회계사, 기술사 또는 공무원(재직한 자를 포함한다) 등으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자
2. 토지주택공사등 또는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원
③ 제1항에 따라 선임된 공공관리인은 다음 각 호의 전부 또는 일부에 해당하는업무를 수행한다.
1. 정비사업의 총괄관리 업무
2. 설계자 또는 시공자 선정을 위한 지원업무
3. 사업시행계획 작성 또는 관리처분계획 수립을 위한 지원업무
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무
④ 시장ㆍ군수등은 조합이 총회 의결을 거쳐 요청하는 경우 공공관리인(제2항제2호에 해당하는 경우로 한정한다)에게 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 전부 또는 일부에 해당하는 업무를 대행하게 할 수 있다.
1. 설계자 또는 시공자 선정에 관한 업무
2. 사업시행계획의 작성 및 인가에 관한 업무
3. 관리처분계획의 수립 및 인가에 관한 업무
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무
같은 법 제14조에서는 다음과 같은 규정을 두었다.
노후계획도시정비기본계획의 수립과 특별정비구역의 지정 또는 정비계획의 결정절차를 병행할 수 있게 하였다.
제14조(노후계획도시정비기본계획 수립과 특별정비구역 지정 절차의 병행) 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」 제6조에 따른 노후계획도시정비기본계획의 수립(변경수립을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차와 같은 법 제11조에 따른 노후계획도시특별정비구역의 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다) 또는 특별정비계획의 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)을 위한 절차를 병행하여 진행할 수 있다.
1. 노후계획도시정비기본계획의 수립에 따라 지체 없이 노후계획도시특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 결정이 필요하다고 판단하는 경우
2. 노후계획도시특별정비구역의 지정 또는 특별정비계획의 결정을 위해 기본계획의 수립이 필요하다고 판단하는 경우
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