- 이번 편에는 법 제8조(정비구역의 지정)관련 "정비계획 수립대상 구역(영 별표1)" 부터 진행됩니다.
□ 정비계획 수립대상 구역(영 별표1)
영 제7조제1항 관련 별표1에서 정비계획의 입안대상지역 요건을 규정하고 있다.
제1호 주거환경개선사업, 제2호 재개발사업, 제3호 재건축사업의 순으로 되어 있다.
이 시행령에서 위임한 도시정비조례상 정비계획 요건의 경우도 이해해야 한다.
○ 「정비계획 및 정비구역 지정 요건」 개정연혁
구 도시재개발법 시행령
도시재개발법 제4조제1항에서 특별시장·광역시장 또는 도지사는 관할 지역 내의 시장·군수 또는 구청장의 신청을 받아 시행령에서의 지역에 대하여 재개발기본계획에 적합한 범위 안에서 도시군관리계획으로 재개발구역을 지정 또는 변경할 수 있었다.
도시재개발법 시행령에서는 현행 도시정비법 시행령 별표1과 같이 정해진 구역지정 요건이 없이 아래와 같은 규정이 있었다. 서울시 도시재개발사업조례 제7조에서 재개발구역 결정사항의 세부기준이 있었지만, 기본적인 원칙만 정한 정도였다.
도시재개발법 시행령 제7조(재개발구역의 지정요건) 법 제4조제1항제4호에서 "기타 대통령령이 정하는 요건에 해당되는 지역"이란 다음 각 호의 지역을 말한다.<개정 2003.6.30.>
1. 재개발구역안의 토지면적(공공시설용지를 제외한다)의 1/2을 초과하는 부분이 최저고도지구이고, 그 최저고도지구 안에 있는 건축물의 바닥면적의 2/3이상에 해당하는 건축물이 최저한도의 높이에 미달되는 지역
2. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
3. 법 제2조제7호에 따른 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역
▮ 도시정비법 시행령, 「정비계획 및 정비구역 지정 요건」 별표1 개정연혁
1) [시행 2003.7.1][대통령령 제18044호, 2003.6.30 제정][별표1] 정비계획 수립대상구역(영 제10조제1항 관련)
1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 2천㎡(1천㎡ 이상 2천㎡ 미만의 범위 안에서 시도 조례가 면적을 따로 정하는 경우에는 그 면적을 말한다) 이상인 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제4조제1항에 따른 공람공고일 3월 전부터 당해 지역 안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자세대수 50% 이상의 동의를 얻되, 시장·군수가 당해 지역 안에 세입자를 위한 주택의 건설·공급이 불가능하다고 판단하는 경우와 당해 지역안의 세입자 세대수가 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 50% 미만인 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 1985.6.30 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50% 이상인 지역 나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물 수의 50% 이상인 지역 다. 재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역 라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역 마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 바. 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못 하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
2. 재개발사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제35조제2항에 따른 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다. 가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 나. 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 다. 제1호 라목 또는 마목에 해당하는 지역
3. 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(3) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정 세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
나. 기존의 단독주택을 재건축하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
(3) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것
4. 도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 제2호 가목 또는 나목에 해당하는 지역
나. 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
다. 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역
라. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
5. 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 제1호 내지 제4호에 규정된 범위 안에서 시도 조례로 이를 따로 정할 수 있다.
6. 건축법 제54조에 따른 재해관리구역으로 지정된 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다. 이 경우 당해 지역의 성격에 따라 주거환경개선사업·재개발사업 또는 재건축사업을 위한 구역으로 구분하여야 한다.
부칙 <대통령령 제18044호, 2003.6.30>
제1조(시행일) 이 영은 2003년 7월 1일부터 시행한다(효력발생 2003.7.1)
도시정비법 시행으로 공동주택과 단독주택으로 구분하여 재건축사업이 가능하도록 함에 따라, 2003.7.1부터 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획을 수립하게 됨. 2003.7.1 시행된 시행령 별표1은 그 후 2005.5.18, 2006.6.7, 2008.12.17,2009.8.11 개정됨.
2) [시행 2005.5.19.] [대통령령 제18830호, 2005.5.18., 일부개정]
[별표 1] <개정 2005.5.18.> 정비계획 수립대상구역(제10조제1항 관련)
1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 1에 해당하는 지역으로서 그 면적이 2천㎡(1천㎡ 이상 2천㎡ 미만의 범위안에서 시·도조례가 면적을 따로 정하는 경우에는 그 면적을 말한다) 이상인 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제4조제1항의 규정에 의한 공람공고일 3월전부터 당해 지역안에 3월 이상 거주하고 있는 세입자세대수 50% 이상의 동의를 얻되, 시장·군수가 당해 지역안에 세입자를 위한 주택의 건설·공급이 불가능하다고 판단하는 경우와 당해 지역안의 세입자세대수가 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자 총수의 50% 미만인 경우에는 그러하지 아니하다. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.
가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조의 규정에 의한 무허가건축물 또는 위법시공건축물로서 노후·불량건축물에 해당되는 건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50% 이상인 지역
나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물수의 50% 이상인 지역
다. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
바. 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
2. 주택재개발사업을 위한 정비계획: 종전과 같음
3. 주택재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(3) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정 세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역
(4) 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 의한 전진단 실시결과 2/3 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역
연립주택 등 소규모 주택단지 밀집지역의 재건축 요건 완화(영 별표 1 제3호 가목)
(1) 준공연도가 다른 소규모의 주택단지 여러 개가 일정 지역에 집중되어 있을 때 재건축판정을 받은 단지만 재건축이 가능하기 때문에 계획적인 개발이 불가능함.
(2) 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받으면 재건축이 가능하도록 개선함.
(3) 일부 단지가 재건축판정을 받지 못하더라도 일정 지역 전체를 정비구역으로 지정하여 계획적인 재건축이 가능해짐에 따라 난개발을 방지하고 주거환경의 개선을 도모할 수 있음
나. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 300호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 건축물 수의 10분의 3 이상일 것
(3) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것
(3) 삭제 <2005.5.18>
단독주택지 재건축 요건 완화(영 별표 1 제3호 나목)
(1) 다가구주택이나 다세대주택은 일반주택에 비해 노후·불량도가 심하고 주차·일조환경 등이 열악하여 불량주거지화되고 있음.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대·다가구 주택이 당해 지역 건축물 수의 3/10 이상인 경우에는 재건축이 가능하도록 함.
(3) 급속히 노후·불량화되고 있는 다세대·다가구주택이 밀집된 지역의 재건축을 통하여 주거환경의 개선이 기대됨.
4. 도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 제2호 가목 또는 나목에 해당하는 지역
나. 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
다. 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
라. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
5. 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 제1호 내지 제4호에 규정된 범위안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있다.
6. 건축법 제54조에 의한 재해관리구역으로 지정된 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다. 이 경우 당해 지역의 성격에 따라 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 위한 구역으로 구분하여야 한다.
<계속>
- 다음 편에는 법 제8조(정비구역의 지정)관련 "3) [시행 2008.12.17] [대통령령 제21171호, 2008.12.17 일부개정]" 부터 진행됩니다.
