재건축사업의 상가조합원, 말도 많고 탈도 많다.
며칠 전 지인으로부터 질문을 받았다.
용산구 모 재건축사업장의 OO억 원짜리 상가 1채를 매입하려고 하는데, 목적은 아파트를 받기위해서라는 것이다. 상가로 아파트를 받으려면 조합원 전원의 동의를 받으라는 서울중앙지방법원 판례 때문에 걱정이란다.
지난 2022년 8월 16일 국토교통부는 서울특별시·인천광역시 등 전국 지방자치단체 재건축 담당부서에 공문을 보냈다.
그 내용인즉, 감사원에서 실시한 “재건축 관리처분계획 인가처분 관련” 감사결과 도시정비법 시행령 제63조제2항과 국토교통부에서 보급한 상가소유자의 주택공급으로 불필요한 분쟁이 야기된다는 지적이 있었다는 것이다.
그 결과, 각 지방자치단체에 내려보낸 공문에서 “새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우가 아닌 건설하지 아니하는 경우에만 1주택 공급이 가능하다”는 내용으로 즉시 변경하라는 것이었다.
이에 따라 서울특별시는 같은 날 각 자치구에 같은 내용의 공문서를 발송했다.
2022년 8월 16일 이후 조합설립인가를 신청한 조합정관부터 “새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 하는 조건으로 인가하라고 하였다.
다만, 기존 표준정관을 신뢰하여 “새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우”에 1주택 공급이 가능한 것으로 인가된 조합정관이나, 공문 시행일 이전 조합설립인가 신청된 조합정관은 인정한다는 내용이었다. 즉, 2022년 8월 16일이 기준일이 되었다.
필자는 우선 해당 재건축사업의 창립총회 책자에서 확인해 보니, 다행히 조합설립인가일이 2017.12월로 정관에 이렇게 기재되어 있었다.
제OO조(관리처분계획의 기준) 조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 분양신청 및 공사비가 확정된 후 건축물 철거 전에 수립하여 다음 각 호의 기준에 따라 수립하여야 한다.
1~9: 생략
10. 부대·복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이호에서 같다)의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급한다. 다만 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부대·복리시설의 소유자에게 1주택을 공급한다.
가. 새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액일 것
나~라. 생략
위 서울특별시 공문을 살펴보면 2022년 8월 16일 이전에 “새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우”로 인가를 받았어도, 이를 인정하겠다는 것이다.
즉, 기준일 이전에 조합설립인가를 받은 케이스로, 문제의 용산 모 재건축사업장의 상가를 매입하는 경우에 아파트 공급이 가능하다는 결론이다.
그 다음으로 많은 질문이 투기과열지구 내 재건축사업에서 상가의 경우에도 10년 소유, 5년 거주하면 이를 매수하는 자는 조합원의 지위를 받을 수 있느냐는 것이다.
도시정비법 제39조제2항에서는 투기과열지구 내 재건축사업의 경우, 조합설립인가 이후에 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다.
다만, 양도인이 1세대(같은 조제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때) 1주택자로서 양도하는 주택의 소유기간 10년 및 거주기간 5년 기간 이상인 경우, 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 에외로 한다고 규정하고 있다(같은 법 시행령 제37조제1항).
이 경우는 1세대1주택자인 아파트소유자를 말하는 것이지, 상가를 소유한 자는 10년 소유, 5년 거주에 해당한 경우라도 양수인은 조합원이 될 수 없다.
