상가지분쪼개기 소유자, 아파트 공급받을 수 있나!!

얼마 전 신속통합기획에 따른 목동아파트 재건축사업을 추진하는 준비위원장의 볼멘소리를 들었다. 양천구가 고시한 권리산정기준일 전에 상가지분쪼개기 한 사람에 대해 아파트를 줘야 하느냔 불평이었다.

사실 목동과 같은 택지개발지구에는 지구단위계획 수립을 통한 정비계획을 수립해야 하고, 정비예정구역 선정이 없어서 권리산정기준일 고시 절차가 없는 게 일반적이다.

한편 권리산정기준일 지정은 서울시가 아닌 구(區)엔 그 지정 권한이 없어서, 양천구보(區報)를 살펴봤다(도시정비법 제77조제1항).

권리산정기준일이 아닌 행위제한, 개발행위허가 제한 고시였다.

2023.7.27 고시문에 목동신시가지아파트 1단지부터 14단지와 신월시영아파트를 대상으로 하여, 고시일로부터 3년이란 기간을 뒀다.

2023.7.27~2026.7.26로 건축물의 건축 중 상가지분쪼개기를 금지한 ‘집합건축물 전유부 분할 및 건축물대장 전환도 제한하였다(도시정비법 제19조제7항제1호).

등기부등본을 확인해 보니, 행위제한을 간발의 차이로 비켜갔다.

행위제한 고시 일주일 전, 1개 상가를 4개로 쪼개기를 한 것이었는데, 그렇다면 상가지분쪼개기 소유자는 향후 아파트 공급이 가능하게 되었을까?

상가 소유자의 아파트 공급 규정은 도시정비법 시행령 제63조제2항제2호 가목으로, 2003.7.1.부터 현재까지 개정되지 않고 현재까지 유지되고 있다.

※ 재건축사업의 경우 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.

2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.

가. 새로운 부대ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 함)을 곱한 가액보다 클 것

이 조문에 의하면 복리시설을 건설하지 아니하는 경우에만 아파트 공급이 가능하다.

그러면 위 목동의 상가 소유자는 왜 상가 지분쪼개기를 했을까?

2003.6월에 배포한 국토부의 재건축사업 표준정관에서는 위 법령과는 다르게 “새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대·복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율(정하지 아니한 경우 1로 함)을 곱한 가액 이상일 것”이란 규정 때문으로 보인다.

이러한 괴리 때문인지 2019.4.23. 법 개정을 통하여 국토부가 아닌 시도지사가 표준정관을 작성하여 보급할 수 있도록 하고 있지만, 부산시 외 다른 시도에선 꿈쩍도 하지 않고 있다.

이러는 사이 서울시 서초구, 강남구, 송파구, 강동구를 비롯한 경기도 일대에서도 아파트 공급이 관례로 되어있다.

국토부는 2022.8.16 서울시를 비롯한 전국에 “재건축사업 부대, 복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안”을 발송했다.

서울시도 같은 날 관련 부서인 ’주택정책과, 주거정비과, 재정비촉진사업과‘와 각 구청에 “재건축사업 부대, 복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안”을 발송했다.

그 내용을 밝히면 다음과 같다.

○ 법령에 따라 “새로운 부대, 복리시설을 건설하지 아니하는 경우”에만 1주택이 가능한 것으로 유권해석

상가조합원이 상가를 포기하는 등 “새로운 부대, 복리시설을 공급하지 아니하는 경우”에는 1주택 공급 불가

○ 공문 시행일(2022.8.18.)이후 조합설립인가가 신청된 조합정관은 “새로운 부대, 복리시설을 건설하지 아니하는 경우”로 인가

기존 표준정관 등을 신뢰하여 “새로운 부대, 복리시설을 공급하지 아니하는 경우” 1주택 공급이 가능한 것으로 인가된 조합정관이나, 공문 시행일 이전 인가 신청된 조합정관은 인정