세상만사 요지경·인과응보, 상가지분쪼개기의 등장

공동주택 재건축사업에 당초 문제가 된 건 대형평형의 아파트 소유자들의 반대였다. 소유자들이 고령으로, 재건축하기 보다는 현재의 평형으로도 불편하지 않았기 때문이다.

재건축하려면, 아파트 동별 동의요건은 각 동별 소유자 2/3 이상 및 토지면적(아파트 대지지분을 말함)의 1/2 이상 동의를 모두 충족해야 했다.

이를 충족하지 못하면 조합설립 자체가 불가능하고, 인가를 받지 못하면 건축심의, 사업시행계획인가 신청 및 분양신청 등을 할 수 없다.

큰 평형 아파트 외에도 상가 동의도 필요했는데, 그 동의는 아파트 동별 요건과 같았다.

그러나 동의 없이도 일부 아파트나 상가를 제척할 수 있도록 도시정비법 시행 초기부터 보장돼 있었다.

현행법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례)제4항에서 아파트·상가를 상대로 토지분할 청구된 경우 토지등소유자 수의 전체 1/10 이하면 제척할 수 있고, 이를 빼고도 조합설립, 사업시행계획인가도 가능하다.

즉, 떨어져 나가는 건축물의 소유자가 주택단지 전체 토지등소유자 수의 1/10이 넘으면 특례 규정 적용이 불가능했다.

각설하고,

큰 평형 아파트나 상가 동의 요건인 “소유자 수 2/3 및 토지면적 1/2 이상”→“소유자 수의 과반수”로 바꾸는 등, 조합설립 동의를 완화되었다. 이로 인해 큰 평형 아파트나 상가에게 주어졌던 반대수단이 박탈되었던 것이다.

아파트는 그 지분을 쪼개는 것이 물리적으로 불가능하지만, 상가지분쪼개기는 신고사항으로 그 행위가 비교적 자유로웠다. 큰 평형의 아파트로 시작된 분쟁이, 법 개정으로 상가까지 항거불능 상태가 되었음은 앞서 말한 바와 같다.

상가의 동의에 토지면적이 삭제됨에 따라 이후 1~3평의 소형으로 쪼개져, 전체 토지등소유자 수의 1/10 이상의 행태가 늘어났다.

이 소형 ‘상가지분쪼개기’가 건축이나 토지분할의 형태로 보기 어려워, 행위제한도 어려워 방치된 상태였다.

필자가 강남구재건축드림팀 자문위원으로 있던 2023년 초순경부터 상가지분쪼개기 금지사항이 쟁점으로 부각되었다. 그 결과 토지등소유자 수가 1/10 이상을 막기 위한 입법이 발의되었다.

이런 과정을 통해 2024.1.30. 도시정비법이 개정, 시행되었다.

※ 도시정비법[시행 2024.1.30] [법률 제20174호, 2024.1.30. 일부개정]

제19조(행위제한 등) ⑦ 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다. <개정 2024. 1. 30.>

1. 건축물의 건축

2. 토지의 분할

3. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환

4. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할

개정 도시정비법 제19조제7항은 “정비구역 이전인 정비예정구역~정비계획 수립 중인 지역”에 대한 상가지분쪼개기와 건축물의 건축·토지분할과 구별하여 제3호, 제4호를 신설하였다.

이 상가지분쪼개기는 토지분할을 위한 그 수의 1/10을 넘지 않는 것을 내용으로 출발하여, 권리산정기준일 이후 상가지분쪼개기를 하는 경우 신축 건축물을 분양받지 못하도록 하였다.

또한 이렇게 취득한 상가에 대해 현금청산이 가능하도록 하였다.

한편, 2024.4.27 광역재건축을 위한 노후계획도시정비법이 제정, 시행되었다.

그러나 최근 특별정비예정구역을 위한 선도지구 선정을 위한 작업을 서두르고 있지만, 정작 상가지분쪼개기에 대한 금지 규정은 빠뜨렸다.

뒤늦게 지난 7월 5일 경기도는 상가거래를 제한하는 '토지거래허가제도'를 공고했다.