재건축·재개발사업, 장애물속엔 답도 있다!!!

필자는 원래 대전 촌놈이다.

때는 74년 12월 초순경 서울특별시 토목직 공무원시험에 합격하여 발령장을 받으러 가는 길이었다고 기억된다.

완행열차를 타고 한강대교를 지나 서울역으로 향할 무렵이었다.

다리 아래 보이는 반포124 주공아파트를 보면서, 서울사람들은 저런 닭장에서 살고 싶어할까 생각이 들었다.

이 아파트는 73년 1월 입주한 저밀도 아파트지구 개발기본계획에 의한 5층 아파트로, 그 건너편이 반포 3주구주공아파트였다.

72년은 독자 여러분도 잘 기억하듯이 유신헌법의 시대였지만, 젊은 세대는 정치적 이념보다는 장발 단속을 피하느라 정신없던 때였다. 한편으론 초등학교 동창이 유신헌법과 긴급조치위반으로 사형선고까지 받았던 우울했던 시대였다.

72년은 주택건설촉진법이 제정되어 그 이듬해인 1월 15일부터 시행된 이후, 대한주택공사(지금의 한국토지주택공사)가 토지구획정리사업법상 집단체비지에 아파트지구개발기본계획에 의한 아파트지구를 찍어냈던 시설이었다.

이 주공아파트는 73㎡~205㎡의 중대형 평형으로 구성돼 있지만, 3주구는 소형평형이 집중되어 있었다.

아파트지구는 저밀도와 고밀도로 나뉘어, 먼저 저밀도아파트지구에 대한 재건축사업이 진행된 바 있고, 고밀도아파트지구는 지금도 재건축사업이 진행 중이다.

각설하고, 재건축사업으로 돌아가 보자.

추억의 이 아파트가 30년이 지나면서 재건축사업이 시작되었다.

정비구역 지정고시로 사업면적인 정비구역 면적이 확정되고, 그 안이 토지등소유자 수가 정해진다.

재건축구역 내 토지등소유자 수(數)의 과반수 동의로 추진위원회가 구성되고, 이후 조합설립인가를 위한 동의서를 징구하면서 일부 대형평형 아파트와 상가 소유자가 반대하면서 사업이 정체되었다.

소형평형의 수가 많으면 대형평형 소유자는 수(數)에서 불리함을 느껴 사업에 반대하는 것이 일반적이어서, 재건축사업은 같은 평형이 많아야 사업진행이 용이하다는 말이 나오는 것이다.

2011년 당시 조합설립 동의율 산정은 집합건물법을 준용해 각 아파트 동별 토지등소유자 수의 2/3 이상 및 대지지분(토지면적)의 1/2 이상 동의가 동시에 필요했다. 상가의 동의율도 동별 아파트 동의율과 같아 양자를 충족해야 하였다.

따라서 주택단지 내 아파트 동(棟)별 대형소유자가 소유한 아파트 대지지분 1/2이 반대하면, 아무리 다른 동의 동의율이 높아도 사업진행이 안 됐다. 여기에 상가까지 합세하는 날이면 그야말로 사업이 불가능했던 것이다.

조합설립 동의율 완화 개정안이 등장한 것은 어쩌면 당연한 결과였다.

아파트 동별 소유자의 동의 요건이 수(數)의 과반수 동의(중요한 동별 토지면적 동의가 삭제됨)만으로 가능하게 완화되었다.

옆에서 가만히 있다가 결정타를 맞은 건 상가 쪽이었다.

상가는 자신의 운명이 아파트소유자들의 싸움으로 패배한 일종의 종속변수였던 것이다.

이 개정 법률이 시행되면서 정체된 사업에 재시동이 걸렸다.

대형평형의 경우 그 수(數)의 과반수 및 상가 역시 과반수로 족하게 되었고, 가장 장애물이었던 토지면적 산정은 사라졌다(단, 총 동의율 산정에서 토지면적 산정 제외는 아님).

힘의 역학 구도에 의한 장애물이 제거되면서, 새로운 시대가 열린 것이다.

장애물 때문에 새로운 돌파구가 만들어진 것이다. 그러나 상가의 경우도 결국 변화를 모색하게 되어 “상가지분쪼개기(면적 2~3평정도)”란 새로운 양상이 나타난 것은 어쩌면 당연한 것이기도 했다(특히 이는 상가와 관련된 것으로 후술하기로 함).

이제, 여기에 그 흔적을 남긴다.

※ 개정 전 도시정비법

[시행 2011.9.16.] [법률 제11059호, 2011.9.16 일부개정]

제16조(조합의 설립인가 등) ② 재건축 추진위원회가 조합 설립 시 집합건물법에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의를 얻어 정관 및 국토부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

개정 후 도시정비법

제16조(조합의 설립인가 등) ②재건축 추진위원회가 조합 설립 시 집합건물법에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. <개정 2007.12.21, 2008.2.29., 2009.2.6. 2012.2.1, 2016.1.27>

이후 반포124 재건축조합은 개정법에 따라 일부 대형 아파트와 상가 동의율을 충족하여 조합설립인가→17.12월 관리처분계획인가 신청하여 재건축부담금을 면제받게 된다.

반면, 건너편 주공아파트는 먼저 출발하였지만, 실기하여 재건축부담금을 납부하게 되었다.