법제2조제1호(정비구역)
영, 규칙 없음
⇨구 도시재개발법엔 공장재개발·주택재개발과 도심재개발사업이 되었다. 이 중 공장재개발사업의 시행 사례가 많지 않았으며, 도심재개발사업으로 출발하여 주택재개발사업이 뒤늦게 시행되면서 이를 하나로 묶어 “재개발구역”이라 불렀다.
이와 달리 한시법인 주거환경개선법상 주거환경개선지구, 주택건설촉진법상 재건축사업에는 정비구역이나 지구란 용어 자체가 없었다.
이후 도시정비법의 시행으로 재개발, 재건축, 주거환경개선사업이 통합되어 정비계획 및 정비구역이 지정고시되면 “정비구역”, 이 구역에서 시행되는 사업을 정비사업이라 불렀다.
2012.2.1. 출구전략으로 정비(예정)구역이 해제되는 곳의 대체 정비사업으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 추가되었고, 가로주택정비사업은 “정비구역이 아닌 가로구역”에서 시행하므로, 법률상 정비구역은 가로구역을 제외한 주거환경관리구역을 포함한 총 5개였다.
2018.2.9 주거환경관리사업은 주거환경개선사업, 도시환경정비사업은 재개발사업으로 통합되고, 도시정비법상 가로주택정비구역과 소규모 재건축사업은 ｢소규모주택정비법｣으로 이관되었고 이후 소규모 재개발사업이 추가로 시행되었다.
현행 도시정비법상 정비구역에는 주거환경개선구역, 재개발구역, 재건축구역 3개만 남게 되었다.
□ 개정연혁
▼도시계획법(1962.1.20.~2003.1.1.)
[시행 1971.7.20.] [법률 제2291호, 1971.1.19. 전부개정]
제2조(정의) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. "재개발사업"이란 제31조 각 호에 해당하는 지구에 대하여 도시기능을 회복시키거나 새로운 기능으로 전환시키기 위하여 실시하는 도시계획사업을 말한다.
⇨재개발사업의 집행절차에 관한 규정을 신설함
6. "토지구획정리사업"이란 토지구획정리사업법에 의하여 실시하는 도시계획사업을 말한다.
부 칙 <법률 제2291호, 1971.1.19.>
①(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날로부터 시행한다.
▼도시재개발법(1976.12.31.~2002.12.30.)
[시행 1977.7.1.] [법률 제2968호, 1976.12.31. 제정]
제1조(목적) 이 법은 도시의 계획적인 재개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 재개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 한다.
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “재개발구역”이란 재개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 지정고시된 구역을 말한다.
2. “재개발사업”이란 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말한다.
[시행 1996.6.30.][법률 제5116호, 1995.12.29. 전부개정]
제1조(목적) 종전과 같음
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "재개발사업"이란 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 다음 각목에서 정하는 재개발사업으로 구분하여 시행한다.
가. 도심재개발사업: 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업
나. 주택재개발사업: 노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
다. 공장재개발사업: 노후·불량한 공장등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업
⇨재개발사업으로만 분류되었다가 1995.12.29. 전부개정 시 3개 사업으로 구분되면서 사업별 목적이 정의되었음
▼ 주거환경개선법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "주거환경개선지구"란 도시계획구역 안으로서 노후·불량건축물이 밀집된 지역 또는 공공시설의 정비 상태가 불량하여 주거환경이 열악한 지역으로서 주거환경개선의 촉진을 위하여 제3조에 의하여 지정된 지역을 말한다.
⇨재개발구역과 달리 주거환경개선사업은 주거환경개선구역이 아닌 주거환경개선지구로서 시장·군수의 신청에 따른 지구지정이 되어 사업이 진행됨. 후에 도시정비법이 시행되면서 의제 받아 주거환경개선구역으로 바뀜
이 법은 한시법으로 폐지되면서 주거환경개선사업은 2003.7.1. 도시정비법으로 통합됨
▼ 주택건설촉진법
제3조(용어의 정의)
9. "주택조합"이란 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합") 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합")을 말한다.
제44조(주택조합의 설립등) ① 조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할 시장등의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다. <개정 1992.12.8>
주택건설촉진법 시행령
제4조의2(노후·불량주택의 범위) ② 제2조제1항제1호 및 제2호의 주택외의 주택으로서 시장등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1항에 불구하고 이를 노후·불량한 주택으로 본다. <신설 1994.7.30>
제42조(주택조합의 설립등) ④주택조합은 20인 이상의 조합원으로 구성되어야 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 20인 미만(제2호의 경우에는 10인 이상)의 조합원으로 주택조합을 구성할 수 있다. <개정 1999.12.7>
1. 법 제33조에 따른 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 주택으로서 20세대 미만의 노후·불량주택을 재건축하는 경우
2. 노후·불량 공동주택을 재건축하여 20세대 이상의 주택을 건설하는 경우
⇨주택건설촉진법에는 재건축정비구역이란 용어가 없었음.
이 법 시행 전에 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제2항에 의하여 노후ㆍ불량주택으로 주택건설촉진법 제44조제1항에 따라 시장ㆍ군수의 인가를 받아 조합 설립된 경우의 재건축하려는 지역을 본칙 제4조에 의하여 지정된 정비구역으로 의제(도시정비법 부칙 제4조제4항)
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도시정비법
[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30. 제정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다.
⇨2003.7.1. 도시정비법 시행으로 정비계획 수립과 정비구역 지정․고시 이후에 사업진행이 가능함(정비구역 밖 재건축사업은 예외).
개별법상 존재하던 사업이 통합되어 정비구역 안에서 사업이 진행되면서, 본격적인 규제를 받게 됨.
부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제5조(주거환경개선지구 등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 주거환경개선법에 의하여 지정·수립된 주거환경개선지구 및 주거환경개선계획은 이 법에 의하여 지정·수립된 주거환경개선구역 및 정비계획으로 보며, 이 법 시행 후 2년까지 종전 주거환경개선법을 적용하여 정비사업을 시행할 수 있다.
② 이 법 시행 전에 도시재개발법에 의하여 지정된 재개발구역은 이 법에 의하여 지정된 주택재개발구역 또는 도시환경정비구역으로 본다.
③ 국토계획법에 따른 용도지구 중 대통령령이 정하는 용도지구 및 주택건설촉진법의 종전 규정에 의하여 재건축을 추진하고자 하는 구역으로서 국토계획법에 의하여 지구단위계획으로 결정된 구역은 이 법에 따른 재건축구역으로 보며, 주택건설촉진법 제20조에 의하여 수립된 아파트지구개발기본계획과 지구단위계획은 본칙 제4조에 의하여 수립된 정비계획으로 본다.
④ 이 법 시행 전에 주택건설촉진법 시행령 제4조의2제2항에 의하여 노후·불량주택으로 보아 주택건설촉진법 제44조제1항에 따라 시장·군수의 인가를 받아 조합이 설립된 경우에는 재건축하고자 하는 지역을 본칙 제4조에 의하여 지정된 정비구역으로 본다.
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도시정비법
[시행 2018.2.9.][법률 제14567호, 2017.2.8. 전부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다.
⇨종전의 제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)가 제16조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정고시)로 이동됨에 따라 개정
도시정비법에서의 정비구역과 달리, ｢소규모주택정비법｣에서는 가로주택정비사업의 가로구역, 소규모 재건축사업에서는 “사업시행구역”이란 용어를 사용함
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
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□ 개관
전통적 재개발․재건축사업 및 주거환경개선사업은 주로 자신의 주거지 개선을 위한 것이 주목적이었다.
이러한 정비사업은 정비구역에서 시행되었지만, 재건축사업의 경우에는 정비구역 밖 재건축사업도 가능하였다(이를 정비구역 밖의 재건축사업이라 함). 이는 2018.2.9.부터 소규모주택정비법상 소규모재건축사업으로 이관되었다.
2012.2.1. 해제된 정비(예정)구역에 시행할 수 있도록 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 있었지만, 가로주택 정비사업은 정비구역이 아닌 가로구역에서 시행되었다. 따라서 정비계획의 수립이 필요없었다.
2018.2.9. 도시정비법령 개정, 시행으로 도시환경정비사업이 재개발사업, 주거환경관리사업이 주거환경개선사업으로 바뀌고 정비구역 밖 재건축사업은 ｢소규모주택정비법｣에 이관되었다.
이제는 정비사업의 계획적 시행을 위하여 지정·고시된 “정비구역”에서만 정비사업이 시행되는 원칙이 확립되었다. 반면 ｢소규모주택정비법｣에서는 정비구역이 아닌 가로구역과 “사업시행구역”이란 용어를 사용하며, 이곳에서 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업이 시행된다.
한편 서울시는 2009.1.19. “한강 공공성 회복”을 선언하고 한강변 관리계획을 위한 지구단위계획을 통하여 재개발․재건축사업 등을 위해 유도정비구역, 전략정비구역 및 역세권 도시환경정비구역을 통한 정비사업을 꾀하였지만, 일부 정비구역은 지구단위계획의 실효로 그 뜻을 이루지 못하였다. 서울시 전략, 유도정비구역은 다음과 같다.
- 5대 전략정비구역(성수, 압구정, 여의도, 이촌, 합정동): 법정도시군관리계획 수립
여의도 재건축사업의 경우 지구단위계획수립을 하였으나 그 이후 사업진행이 어려워지면서 지구단위계획수립이 실효되었다. 반면 재개발사업인 성수전략정비구역에서는 2017년 들어오면서 정비조합 추진이 이루어지고 있다.
- 5대 유도정비구역(망원, 당산, 반포, 잠실, 구의자양): 발전 구상안 마련
도시환경정비사업의 경우,「서울시 역세권 장기전세주택 건립 관련 지구단위계획 수립 및 운영 기준」을 통하여 역세권 도시환경정비구역에서의 장기전세주택(시프트)도 공급하게 되었다.
그 예로 봉천1, 2 역세권 장기전세주택 도시환경정비구역, 관악구 봉천동 923-1, 944-1, 중랑구 면목동 120-22일대 도시환경정비구역이 있다.
2010.2.25.에는「서울시 장기전세주택공급 및 관리규칙」과 2016.7.14.「서울시 역세권 청년주택 공급지원에 관한 조례」를 통하여 시프트 공급을 꾀하고 있다.
2012.2.1. 출구전략에 따른 정비예정구역, 정비구역의 해제된 곳에 지방자치단체 등이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 주거환경관리사업이 등장하였으며, 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택 정비사업도 도입됐다.
소규모 재건축사업은 정비구역 밖의 재건축사업을 포함하는 것으로 정비구역이 아닌 사업시행구역이란 명칭을 사용한다는 점에서 구별된다.
이제 정비사업은 다른 개발사업과는 달리 정비구역에 한 해 시행되는 기성시가지 개발사업이다.
이러한 정비사업 외에도 2024.4.27. 시행되는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법상 노후계획도시정비사업이 있다. 이는 도시정비법과는 달리 “노후계획도시”를 대상으로 한 광역 재건축, 재개발사업이라 할 수 있다.
이는 도시재정비법과 함께 도시정비법의 특별법이란 성격을 가지고 있다.
■ 법 제2조제1호(정비구역)
"정비구역"이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다.
정비사업을 하려면 정비예정구역을 기초로 이에 맞게 정비계획을 수립하여 정비구역을 고시하게 된다. 전통적 방식의 정비사업은 정비예정구역에 대해 정비계획을 통한 정비구역으로 바뀌면, 추진위원회 구성을 위해 동의서를 걷는 출발점이 된다.
법 제16조에 따른 정비계획 수립 및 지형도면을 담아 정비구역 지정고시되면, 재개발․재건축사업 등 정비사업의 종류가 정해진다. 도시개발사업의 경우, 구역지정 이후에 계획을 수립하기도 하지만, 정비사업은 구역지정과 개발계획이 동시에 이뤄져야 한다.
이 때문에 정비구역과 정비사업(제2호)은 동전의 앞과 뒤인 밀접한 관계가 있다.
이렇듯 정비구역 지정․고시문에 정비계획에 따른 정비사업이 확정된다(정비계획 변경으로 변경될 수는 있지만, 정비사업의 종류가 바뀌는 것은 실무상 불가능함).
법 개정 전에는 정비예정구역 수립이란 단계를 거쳐야 정비구역 진입이 가능하였다. 2012.2.1. 정비기본계획 수립(변경) 시에 정비예정구역을 정하지 않아도 정비구역 지정이 가능하도록 바뀌었다. 예고되어 있던 정비예정구역에 대한 지분쪼개기, 신축 등 부동산투기 때문이었다.
정비예정구역을 지정하지 않겠다며 법 개정을 주도한 서울시는 2025 정비기본계획을 입안하면서 정비예정구역이 없는 5개 주거지종합관리계획을 세웠다(다만 기존의 정비예정구역은 인정하였음). 이제 서울시는 정비예정구역 지정을 하지 않은 상태에서도 정비구역 입안이 가능하게 되었다.
반면 다른 시도는 종전과 같이 정비기본계획을 수립(변경)하면서 정비예정구역을 지정하고 있다.
□ 도시재개발법상 구역 → 도시정비법상 정비구역으로 의제
1) 도시재개발법상 “도심재개발구역, 공장재개발구역 → 도시환경정비구역”
“주택재개발구역→ 주택재개발정비구역”
도시재개발법으로 진행되었던 사업은 도시정비법에 따른 정비구역으로 간주(의제)된다.
예를 들어, 도시재개발법상 재개발구역은 도시정비법상 재개발구역으로, 도심재개발사업 또는 공장재개발사업의 경우에는 도시정비법상 도시환경정비구역으로 본다.
※ 부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제3조(일반적 경과조치) 이 법 시행 당시 도시재개발법ㆍ주거환경개선법 및 주택건설촉진법의 재건축 관련 규정(이하 "종전법률")에 의하여 행하여진 처분ㆍ절차 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 의하여 행하여진 것으로 본다.
제4조(기본계획의 수립 및 정비구역 지정에 관한 경과조치) ① 본칙 제3조에 따른 기본계획을 수립하여야 하는 지방자치단체의 장은 이 법 시행 후 3년 이내에 기본계획을 수립하여야 한다. 다만, 기본계획수립대상의 지역적 범위가 넓어 단계적으로 수립할 필요가 있는 등 불가피한 사유가 있어 건설교통부장관의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 이 법 시행 전에 도시재개발법 제3조에 의하여 수립된 재개발기본계획은 이 법 제3조에 따른 기본계획(재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)으로 본다.
③ : 생략
2) 「주거환경개선법」에 따른 주거환경개선지구 → 주거환경개선구역
기존의 주거환경개선지구는 주거환경정비구역으로 간주된다.
「주거환경개선법」에 의해 지정·수립된 주거환경개선지구 및 주거환경개선계획은 이 법에 의해 지정·수립된 주거환경개선구역 및 정비계획으로 본다.
※ 부칙 <법률 제6852호, 2002.12.30.>
제5조①이 법 시행 당시 「주거환경개선법」에 의하여 지정·수립된 주거환경개선지구 및 주거환경개선계획은 이 법에 의하여 지정·수립된 주거환경개선구역 및 정비계획으로 보며, 이 법 시행 후 2년까지 종전 「주거환경개선법」을 적용하여 정비사업을 시행할 수 있다.
Q. 주거환경개선사업의 취지와 대상구역은 무엇이며, 2007.6.30. 해지된 내용과 현재 해지되지 않은 부분은 어떻게 되는지?
A. 주거환경개선사업은 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서 시장․군수․구청장이 주민동의를 얻어 직접 시행하거나 대한토지주택공사등을 사업시행자로서 지정하여 시행할 수 있음.
동 사업에 대한 법적근거는 도시정비법에 주거환경개선사업에 대한 내용이 수록되어 있다. 또한 2007.6.30. 해지된 내용에 대하여는 동법 부칙 제5조 주거환경개선지구 등에 관한 경과조치를 의미하는 것임(건교부 고객만족센터 2007.9.5.).
<계속>
