도시정비법
[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30 제정]
제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
⇨도시재개발법(개발사업을 촉진하고 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진에 기여), 주거환경개선법(도시환경개선에 이바지) 및 주택건설촉진법(노후ㆍ불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설) 등의 목적이 도시정비법에 통․폐합되면서 제1조(목적)에 그 목적도 통합됨. 이후 여러 차례 개정되었으나 목적은 변하지 않음.
부칙 <법률 제6852호 2002.12.30>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(폐지법률) 도시재개발법 및 주거환경개선법은 이를 폐지한다.
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도시정비법
[시행 2018.2.9][법률 제14567호, 2017.2.8 전부개정]
제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로
개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
⇨전부개정 되었지만, 목적은 변하지 않음
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다
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□ 개관
도시계획법 제정 초기인 1971.7.20 제2조제5호에서 “재개발사업”이 규정되면서 '도시기능의 회복 또는 새로운 기능으로 전환' 등 용어를 사용하였다. 재개발사업은 이 ‘도시기능의 회복’, 재개발사업은 ‘노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행’을 뜻하였다.
2003.7.1 도시정비법의 시행으로 제1조(목적)에 ‘도시기능의 회복’이 등장하는데, ‘도시기능의 회복, 주거환경 불량지역을 계획적으로 정비, 노후․불량건축물의 개량’이 키워드이고 목적어다.
2006.7.1 시행된 도시재정비법에서는 광역적 정비사업을 위해 주거환경개선이나 도시기능의 회복, ‘기반시설의 확충’과 도시의 균형 있는 발전을 꾀한다는 점에서 도시정비법과 구별된다.
2013.12.5. 제정, 시행된 도시재생법상 도시재생사업은 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것으로 앞서 설명한 도시정비법에 따른 정비사업, 도시재정비법상 재정비촉진사업 등을 포함하는 최광의 사업이다.
2018.2.9 도시정비법령 전부개정·시행으로 기존의 도시환경정비사업은 주택재개발사업, 주거환경관리사업은 주거환경개선사업으로 통합되고 나머지 재건축사업과 함께 3개 정비사업으로 정리되었다. 2012.2.1 추가된 가로주택 정비사업은 소규모주택정비법으로 이관되었다.
도시정비법에서 소규모주택정비법이 분리되었지만, 도시시정비법의 목적은 바뀌지 않았다.
-도시개발사업의 종류
넓은 의미의 도시개발사업 수법에는 신개발과 재개발이 있다.
신개발에는 도시개발법상 도시개발사업(최근 구도심에도 재정비촉진구역 내 도시개발사업이 가능한 경우가 있음)과 택지개발촉진법에 따른 신도시 건설사업이 있다(택지개발촉진법은 폐지 예정임).
재개발의 경우, 도시정비법상 정비사업, 도시재정비법상 재정비촉진사업, 시장정비사업 및 이러한 사업을 모두 아우르는 도시재생법 상 도시재생사업이 있다.
노후계획도시정비법
“노후계획도시정비사업”이란 노후계획도시정비기본계획에 따라 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다(법 제2조제6호)
가. 「도시정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업
나. 「주택법」에 따른 리모델링사업
다. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업
라. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
마. 「국토계획법」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
바. 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제2조제2호 각 목의 광역교통시설을 확충하기 위한 사업
사. 「국가통합교통체계효율화법」에 따른 복합환승센터 개발사업
아. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」에 따른 스마트도시건설사업
자. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발사업
차. 그 밖에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 노후계획도시정비기본계획의 시행에 필요하다고 인정하는 사업
□ 도시정비법 vs 도시재정비법․도시재생법․도시개발법․공원녹지법․공공주택특별법․도심복합개발법
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하는 데 있다.
도시정비법과 관련된 다른 법률은 다음과 같다.
▲ 도시재정비법
[시행 2006.7.1.][법률 제7834호, 2005.12.30 제정]
도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여함을 목적으로 한다(법 제1조).
도시정비법의 출발로 재개발, 재건축사업이 통합, 시행되었으나, 서울시는 지역균형발전지원조례에 의한 뉴타운사업)뉴타운, 균형발전촉진지구사업)으로 광역정비사업을 꾀하자 이를 법제화로 정착시키기 위해 이 법을 제정하게 되었다.
낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시기반 시설을 확충하는 데 있다.
▲ 도시재생법
도시의 경제적·사회적·문화적 활력 회복을 위하여 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역 공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다(법 제1조).
"도시재생"이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것이다.
"전략계획수립권자"인 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시 관할구역에 있는 군의 군수는 제외)는 도시재생전략계획에 부합하도록 도시재생활성화계획에 따른 "도시재생활성화지역"에서 시행하는 사업이 도시재생사업이다.
이 도시재생사업에 도시정비법상 정비사업과 도시재정비법에서의 재정비촉진사업이 포함된다. 도시정비법상 정비사업으로 추진 중인 곳과 그 일대의 시장이나 단독주택지를 연계하여 개발하기 위해 "전략계획수립권자"가 도시재생전략계획에 부합하도록 "도시재생활성화지역"에 대해 도시재생구역으로 지정하여 진행하기도 한다.
도시재생활성화계획의 고시가 되면 도시정비법상 정비계획의 결정 및 정비구역 지정고시된 것으로 의제되어, 정비사업으로 전환되는 사례가 많이 발생하고 있다(법 제21조제3항). 대표적 사례로 장안평 중고매매센터, 응암3구역인 은평다래마을이 도시정비법상 도시정비형 재개발사업, 주택정비형 재개발사업으로 진행되고 있다.
<도시개발신문 2025.8.19.>
'은평구 다래마을' 도시재생과 재개발사업의 결합 정비구역 및 정비계획 결정
응암3동 746번지 일대(148,043㎡)는 은평구 다래마을(응암동 700, 755번지 일대)가 포함된 곳으로, 19.6.27 도시재생법상 일반근린형 도시재생활성화지역으로 신규 지정된 바 있다.
서울시는 25.8.14 위 은평구 다래마을 2곳에 대해 주택정비형 재개발사업을 위한 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시했다.
특히, 이 두 지역은 도시재생활성화지역으로 선정되었지만, 건물 노후화와 급경사 지형, 협소한 도로 등으로 비상차량 진입이 어렵고 안전사고 위험이 상존하는 곳이어서, 이를 ‘서울시 2세대 도시재생 정책’ 일환으로 “재개발사업과 도시재생사업”을 결합해 사업을 추진하여 주거환경 개선을 하고 인근에 있는 대림시장 상권을 활성화할 전망이다.
이런 전환 개발방법으로 “도시재생법상 도시재생활성화계획은 고시한 날부터 그 효력이 발생한다. 도시재생활성화계획이 고시된 때에는 도시정비법에 따른 정비사업에 대한 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시나 공고를 한 것으로 본다.”는 같은 법 제21조제3항 규정이 그 뒷받침으로 하였다.
▲ 도시개발사업
도심지 내 도시개발사업과 도시정비법의 충돌
종전의 용산국제업무지구 도시개발사업(도시개발법상 도시개발사업)은 그뿐만 아니라 용산구 서부이촌동 일대 용산 재건축사업장을 통합하는 것이었다.
이를 반대하는 서부 이촌동 동원·대림·성원 등 3개 아파트 주민들이 만든 비상대책위원회에서는 "지은 지 3~15년밖에 되지 않은 아파트까지 허물려 한다.“며 통합개발 반대 동의서를 서울시에 제출했다. 또 주민 50% 동의만 받으면 개발을 할 수 있도록 한 '도시개발법'이 위헌이라며 헌법소원을 냈다.
용산사업이 진행되면서 사업에 포함된 재건축정비예정구역이 도시개발구역으로 바뀌면서 재건축사업이 전면 중단되고 수용될 위기에 처했다.
인근 타 단지보다 가격이 하락된 것은 이 영향 때문이었다고 해도 과언이 아니다. 2013. 9월 용산국제업무지구개발사업의 경우 도시개발구역이 해제되어, 중단된 재건축사업 등이 재시행될 예정이다.
<도시개발신문 2010.10.18, 전연규 칼럼>
개발법의 충돌, 무엇이 문제인가
신도시 건설과 관련이 있는 대표적 법률로 도시개발법(기존의 토지구획정리사업법)이 있다. 이 법으로 도시개발사업을 시행하려면, 먼저 개발계획을 세워야 하지만 그렇다고 마스터플랜까지 세울 필요는 없다. 개발계획을 수립과 구역지정으로 진행할 수 있어 정비기본계획이 선행돼야 하는 정비사업보다는 비교적 수월하다.
반면, 기성 시가지를 재건축·재개발하려면 개발계획만으로 진행이 불가능하다. 마스터플랜인 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획)을 수립한 후에야 정비계획을 수립하고 정비구역 지정 단계로 넘어갈 수 있다. 이런 과정을 지나 추진위에서 조합 단계로 넘어가게 된다. 그 이후 조합은 사업시행인가를 위한 소유권 확보를 위해 매도청구소송이나 수용권을 갖게 된다.
신도시가 아닌 기성 시가지에서 도시개발법의 적용이 부각된 것은 은평 시범뉴타운사업(수용방식의 도시개발사업)이며, 단군 이래 최대 사업이라는 용산국제업무지구(수용방식의 도시개발사업)사업 또한 그 뒤를 잇고 있다. 특히, 용산국제업무지구사업은 원래의 도시개발계획을 수정해 인근의 재건축사업 추진단지까지 도시개발구역에 확대 편입했다. 이 때문에 치솟던 아파트가격이 곤두박질쳤다. 도시개발사업의 확장에 따라 재건축사업이 중단되면서 기약할 수 없는 형편이었기 때문이었다.
앞으로도 도시개발계획 수립과 정비기본계획이 얼마든지 충돌할 수 있을 것이며, 앞에서의 피해가 또 발생할 수 있다. 이렇게 정비기본계획의 수립에 의해 진행되던 정비사업이 도시개발사업 때문에 중단됐다면, 이를 어떻게 받아들여야 할까?
우리는 살아가면서 우연히 또는 필연적으로 도시개발법, 도시정비법 등과 부닥칠 수 있어, 피해 예방을 위해서 전문가가 아니라도 법률을 알아야 한다.
(이하 생략)
-정비사업과 도시개발사업의 목적
도시정비법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지하는 것을 목적으로 하고 있음(도시정비법 제1조 참조)에 대하여 도시개발법은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성에 이바지하는 것을 목적으로 하고 있고(도시개발법 제1조 참조),
도시정비법상의 정비사업(특히 재개발사업)은 낙후된 기존의 도시에 대하여 도시 기능을 회복시켜 그 주민들에게 질 높은 주거생활을 향유할 수 있도록 하기 위한 것임(도시정비법 제2조제2호 참조)에 대하여 도시개발법상의 도시개발사업은 도시 기능을 구비한 새로운 단지 또는 시가지를 조성하는 것이며(도시개발법 제2조제1항제2호 참조),
도시정비법은 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 시행자를 원칙적으로 토지등소유자 등(정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자)으로 구성된 조합으로 하고 있음(도시정비법 제8조제1항·제2항·제3항 참조)에 대하여 도시개발법은 도시개발사업의 시행자를 기본적으로 국가·지방자치단체 등 공공기관으로 하되 민간이 참여하는 경우에는 그 참여요건을 엄격히 제한하고 있다(도시개발법 제11조제1항 참조).
도시정비법상의 정비사업(특히 재개발사업)은 앞서 본 바와 같이 정비구역 안에서 거주하여 온 기존 주민들의 생활기반을 개선·확충하여 그들의 주거생활 수준을 향상시키고자 하는 것이므로, 기존 주민들이 정비구역 안에서 계속하여 주거생활을 영위할 수 있도록 보장할 필요성이 강하게 요청된다.
이에 따라 도시정비법은 ‘토지등소유자 등으로 구성된 조합’을 주거환경개선사업 이외의 정비사업의 원칙적인 시행자로 규정하고 있다. 따라서 국․공유지 위에 건축물을 소유하면서 그 토지를 점유하여 온 주민들의 계속적인 주거생활의 보장을 위하여는 그들도 정비사업에 참여할 기회를 부여할 필요성이 있는데, 그들이 점유 중인 국․공유지를 우선하여 매수할 자격을 부여하는 것은 그 방법의 하나라고 할 것이다.[헌재 전원재판부 2008헌마711, 2009.11.26] 도시개발법 제68조제2항 위헌확인
▲ 민간공원 특례사업
장기미집행 도시계획시설인 공원을 해제하면서 민간공원 특례사업이 진행되고 있다.
이 사업은 70% 기부채납을 제외한 나머지 30%에 해당하는 비공원시설(대표적으로 아파트사업)을 건축할 수 있도록 함에 따라, 인근 구도심의 문제와도 복합하게 얽혀 있다.
원도심활성화 사업과의 연계를 위해 도시재생사업으로 추진하는 것이 좋을 수 있다.
도시재생법을 개정하여 이를 도시재생사업에 포함시켜 도시재생활성화지역으로 진행하는 것도 방법이 될 수 있다.
▲ 공공주택특별법
도심공공주택 복합사업, 일명 쪽방촌사업
1, 2기 신도시를 조성했던 택지개발촉진법의 후속 법률이면서 3기 신도시를 조성하기 위한 법이다. 그 외에도 도심지내 쪽방촌개발을 위한 공공기관의 개발사업도 있다.
이를 위해 기존의 민간사업 방식으로 개발이 어려운 저이용·노후화된 지역에 새로운 개발 모델을 적용해 양질의 주택 공급과 동시에 도시 기능 재구조화를 위한 거점 조성 사업이며, 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 다양한 지역을 대상으로 도시재편과 주거환경개선을 통한 주택 공급 등의 공익적 목적을 달성하기 위한 사업이기도 하다.
특히 도시정비법상 재개발사업이 어려운 곳에 시행되며, 대표적으로 재정비촉진지구 내 일부 구역에서 공공주택특별법에 의한 사업으로 진행되는 사례가 많다.
성북구 장위재정비촉진구역 중 장위8구역, 9구역, 12구역 등이 있으며, 영등포구의 경우 신길2구역(2014년 재정비촉진구역에서 해제), 신길15구역 등이 있다.
▪ 도시정비법, 도심복합개발법, 공공주택특별법 비교
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- 개념
▲ 도심복합개발지원에 관한 법률(도심복합개발법)
도시지역에서 도심복합개발혁신지구의 지정 및 운영에 필요한 사항과 규제특례를 규정함으로써 도시공간을 복합적이고 혁신적으로 활용하여 도시 경쟁력을 제고하고 주거안정에 이바지함을 목적으로 한다.
-사업별 비교
- 종류
“도심복합개발혁신지구”란 도시의 성장 거점을 조성하거나 주택을 신속하게 공급할 목적으로 역세권 노후지역, 준공업지역 등 대통령령으로 정하는 지역에서 복합개발사업을 시행하기 위하여 제9조에 따라 지정ㆍ고시되는 지구를 말한다.
“복합개발사업”이란 도심복합개발혁신지구에서 복합개발계획을 수립하여 시행하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
가. 성장거점형 복합개발사업: 도심 또는 생활권의 중심지역이나 대중교통 결절지 등 지역거점으로 육성할 필요가 있는 지역에 기술과 산업의 융복합을 통하여 문화시설, 산업시설, 업무시설, 판매시설, 주택 등을 복합하여 건설하는 사업
나. 주거중심형 복합개발사업: 도심 내 역세권, 준공업지역 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 지역에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 주택을 업무시설, 판매시설, 산업시설 등과 복합하여 건설하는 사업
-복합개발사업의 시행자
시ㆍ도지사등은 다음 각 호의 자 중에서 사업시행자를 지정한다(법 제14조제1항).
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 등 대통령령으로 정하는 공공기관
3. 「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업
4. 도심복합개발혁신지구 내의 토지등소유자. 다만, 제15조에 따라 토지등소유자의 지위가 인정되는 자가 20명 이내인 경우로 한정한다.
5~6 생략
도심복합개발사업은 기존 조합방식의 정비사업이 비전문성ㆍ사업장기화 등의 문제가 있었던 점을 고려하여, 토지주가 조합설립 없이 신탁 및 리츠 등 민간 전문기관과 협력하여 시행한다. 토지주 직접시행방식은 도시정비법과 마찬가지로 20인 이내인 경우에 허용하며, 공공도 사업참여가 가능하도록 되어 있다.
즉, 토지등소유자의 지위(법 제15조), 토지등소유자 전체회의(법 제16조), 복합개발사업의 시행방식(법 제13조)에서 20명 이내의 토지등소유자가 사업시행자로서 관리처분계획도 가능하도록 규정하고 있으나, 사실상 토지등소유자 등의 사업시행이 어렵다.
<계속>
