● 조합설립동의 vs 재건축결의
도시정비법 vs 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 “집합건물법”)
집합건물법상 재건축결의에 동의하지 않는 경우 같은 법 제48조에 따른 매도청구소송으로 그 소유권을 강제로 이전받으며(동조 제1항), 이때의 동의율은 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권(현행 도시정비법상 토지면적을 말함)도 4/5 이상의 결의에 따르게 된다(동조 제2항). 주택단지가 아닌 단독아파트 1동이나 상가 재건축사업의 경우, 도시정비법이 아닌 집합건물법에 의한 재건축결의에 의하게 된다.
구 도시정비법 제16조제2항에 “집합건물법 제47조제1항 및 제2항에 불구하고”로 되어 있어 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권(현행 토지면적이라 함)의 4/5 이상 규정을 적용하지 않았다. 법 제35조제2항의 조합설립동의율을 구분소유자 수 3/4 및 토지면적의 3/4 이상의 동의율로 완화했다.
2018.2.9. 도시정비법이 전부개정, 시행되면서 더 이상 집합건물법 제48조에 따른 매도청구절차를 진행하지 않고 독립적인 도시정비법 제64조에 의해 매도청구소송을 하도록 하면서 “집합건물법 제47조제1항 및 제2항에 불구하고”란 내용이 삭제되었다.
이 규정에서 재건축조합은 사업시행계획인가·고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 조합설립(또는 사업시행자의 지정)에 동의하는지 여부를 회답할 것을 촉구하고 그 기간이 경과하면 공법상 당사자소송으로 진행하게 되었다.
● 법 제35조제3항 해석과 <개정 2024.12.3., 2025.1.31.>
도시정비법은 행정법의 일종이라 할 수 있다.
조합설립인가, 시행계획인가, 관리처분계획인가, 토지수용권 및 준공인가 등은 행정기관이 행하는 행정처분에 해당하며, 이러한 행정처분은 행정법의 적용을 받기 때문이다.
따라서 법리보다는 그 시대가 요구하는 사항을 법조문에 붙여 모자이크한 것처럼 하고, 결이 다른 사항의 효력발생에 대해 경과조치를 둬 시행시기를 정하고 있다.
도시정비법 제35조제3항을 살펴보자.
조문 맨 뒤에 <개정 2024.12.3., 2025.1.31.>의 표시는 두 번의 개정이 있다는 것을 말하고 있다. 하지만 이는 2017.2.8. 전부개정 이후를 말하며, 그 이전 것을 확인하려면 전부개정 이전을 살펴보아야 한다.
앞서 살펴본 개정 연력 중 2003.7.1.~2007.12.20., 2007.12.21.~2009.2.5. 2009.2.6.~2016.1.
26, 2016.1.27.~2018.2.8.까지가 그것이다.
2018.2,9 전부개정 시행 이후의 개정은 이렇다.
▮<개정 2024.12.3.>
2024.12.3.은 법 개정 공포일이며, 그 시행일은 2025.6.4.로, 개정 내용은 “법 제16조에 따른 정비구역 지정·고시 후”가 신설되었다.
재건축 패스트트랙의 일환으로 구역지정 이전인 정비계획 입안제안 단계에서의 추진위원회 구성 승인과 함께 조합설립을 위한 동의서를 걷을 수 있도록 앞당겼다.
이후 정비구역 지정·고시되면 바로 조합설립인가 신청이 가능하도록 한다는 의미에서 법 제35조제3항에 “법 제16조에 따른 정비구역 지정·고시 후”가 달리게 된 것이다.
▮<개정 2025.1.31.>
2025.1.31 법 개정 공포일이며, 시행일은 2025.5.1이다.
개정 내용은 각 동별 구분소유자의 과반수 뒤에 “복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 1/3 이상으로 함”이라고 첨부하고 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 대신 “70/100“ 이상 및 토지면적의 3/4 대신 ”70/100: 이상의 토지소유자의 동의이다.
● 법 제35조제3항 변경 동의율
판례의 영향으로 2018.2.9. 법 제35조제5항
조합설립인가를 받으려면 조합정관, 정비사업비과 관련된 자료등 국토부령으로 정하는 서류 등이 첨부되어야 한다.
인가받은 조합설립인가를 변경하려면 법 제35조제3항에 해당하는 동의를 받아야 하는지에 대해서 대법원에서는 2/3 이상 조합원의 동의가 필요하다는 판시를 한 바 있다.
이 영향으로 2018.2.9. 도시정비법 전부개정 시행을 통하여 조합설립인가를 받은 사항을 변경하려면 총회에서 조합원의 2/3 이상의 찬성으로 의결하고, 시장·군수등의 인가를 받아야 한다(동조 제5항)는 규정이 신설되었다.
대법원 2014.7.24선고 2012두13764판결, 재건축변경결의무효확인
【판시사항】
재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관 변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 재건축결의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우, 동의에 필요한 의결정족수(=조합원 2/3 이상)
【판결요지】
재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용부담’이나 ‘시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재건축결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법(2009.5.27 법률 제9729호로 개정되기 전의 것) 제20조제3항, 제1항제8호 및 제15호를 유추적용하여 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다(대법원 2013.10.24선고 2012두12853판결 등 참조).
