법제2조제6호(대지)
영 없음
⇨도시재개발법이나 도시정비법상 대지는 정비사업에 의해 조성된 토지로, 조합원에게 분양될 대지, 이전고시 및 청산금 등과 관계가 있다.
최근 건축법에 건축협정이란 용어를 도입해, 도로 폭 또는 대지 면적이 적어서 건축법규 준수가 어렵거나, 사업성이 떨어져 재건축이 곤란한 지역의 소유자들이 건축협정을 맺어 소규모주택정비사업(그 중 모아타운사업에서의 건축협정사업)에서 그 활용도가 높다 할 것이다.
이 건축협정을 체결한 지역은 하나의 대지로 간주하여 건축법 등을 적용하여 용적률･건폐율, 조경, 주차장, 진입도로 등을 신축적으로 적용하고, 대지의 분할제한, 도로사선, 일조기준 등을 완화하는 등 재건축을 촉진할 수 있다.
건축협정을 체결할 수 있는 필지 범위에 대한 특별한 제한은 없어 2필지만으로도 협정 추진이 가능하다.
□ 개정 연혁
도시재개발법
[법률 제2968호, 1976.12.31., 제정]
제2조(정의) 6. "대지"란 재개발사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.
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도시정비법
[시행 2003.7.1.][법률 제6852호, 2002.12.30., 제정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "대지"란 정비사업에 의하여 조성된 토지를 말한다.
⇨재개발∙재건축사업에서의 대지란 도시재개발법 때부터 사용된 용어임
도시정비법의 시행으로 '재개발사업이 정비사업'으로 바뀌었을 뿐, 대지에 대해 한차례의 개정도 없었음. 건축물이 있는 토지는 건축물 멸실 이후 대지이지만, 도로나 공원은 사업시행인가 후에야 대지로 변할 수 있음.
부칙[2002.12.30. 제6852호]
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
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도시정비법
[시행 2018.2.9.][법률 제14567호, 2017.2.8., 전부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “대지”란 정비사업으로 조성된 토지를 말한다.
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
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■ 법 제2조제6호(대지)
정비사업을 통하여 조성된 토지를 말한다.
건축법상 "대지(垈地)"란「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 일부 토지의 경우 2이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
반면 도시정비법에서는 필지별로 나눈 토지도 대지일 수 있지만, 분할 또는 결합된 주택단지도 대지이거나, 국․공유지인 도로인 경우에도 사업시행계획인가를 받으면 대지로 바뀌면 감정평가를 받게 된다. 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 일반 민영주택사업과는 달리 관리처분계획이라는 법정계획에 의해 처분 또는 관리하게 된다(법 제79조제1항). 이 대지는 주로 조합원에게 분양될 대지, 이전고시 및 청산금 등과 밀접한 관계가 있다.
- 토지(土地)와 대지(垈地)토지는 건축이 가능한지 여부나 지목과 관계없이 모든 땅을 일컫는 말로서 건축법상 대지를 포함한 광의적 의미다. 그러나 대지는 건축 가능한 부분만을 말하므로 토지면적과 같거나 적을 수 있다는 의미로, 토지는 대지를 포함하지만 모든 토지가 반드시 대지가 되는 것은 아니다.
건축법 제2조제1항제1호에서는 ‘대지란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 다만, 건축법 시행령 제3조에서 정하는 토지에 대하여는 2 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 1 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. 대지면적(垈地面積)은 대지의 수평투영면적으로 산정된 면적을 말하며, 예를 들어 주택법상 주택단지 등도 하나의 대지에 해당한다.
2014.1.16. 건축법 개정으로 건축협정을 체결한 경우 주거환경개선사업 또는 소규모주택정비사업(대표적으로 모아타운사업)이 가능하도록 대지의 개념이 확장되었다.
토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 "소유자등")는 전원의 합의로 「도시정비법」 제2조제2호 가목 및 마목에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 동법 제8조에 따라 지정·고시된 정비구역이나 「도시재정비법」 제2조제6호에 따른 존치지역에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축·대수선 또는 리모델링에 관한 협정(이하 "건축협정")을 체결할 수 있도록 하였다.
▲ (도시정비법령) 관련 규정
도시정비법
제28조(재개발사업·재건축사업의 사업대행자) ② 제1항에 따라 정비사업을 대행하는 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자(이하 “사업대행자”)는 사업시행자에게 보수 또는 비용의 상환에 대한 권리로써 사업시행자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다.
제58조(사업시행계획인가의 특례) ② 시장·군수등은 존치 또는 리모델링되는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 「주택법」 및 「건축법」 에 따른 다음 각 호의 건축 관련 기준에 적합하지 아니하더라도 대통령령으로 정하는 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있다.
3. 「건축법」 제44조에 따른 대지와 도로의 관계
제70조(지상권 등 계약의 해지) ④ 사업시행자는 제3항에 따른 구상이 인정되지 아니하는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
제72조(분양공고 및 분양신청) ① 사업시행자(제23조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 사업시행자는 제외한다. 이하 제72조부터 제78조까지, 제79조제1항부터 제2항까지, 제79조제4항부터 제5항까지, 제80조제2항 및 제86조부터 제91조까지에서 같다)는 제50조제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.
③ 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 제2항에 따른 분양신청기간에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.
제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다.
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
② 정비사업에서 제1항제3호·제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다.
1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다.
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용 상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
제79조(관리처분계획에 따른 처분 등) ① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.
② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
③ 사업시행자(제23조제1항제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자를 포함한다. 이하 이 항, 제6항 및 제7항에서 같다)는 정비구역에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법·시기·절차, 주택공급방법·절차 등에 관하여 「주택법」 제54조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 시장·군수등의 승인을 받아 따로 정할 수 있다.
제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.
제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.
③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.
제88조(등기절차 및 권리변동의 제한) ① 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다.
제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우, 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 “청산금”)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.
서울시 도시정비조례
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1~4. : 생략
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
▲ 유사규정
건축법
법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "대지(垈地)"란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」은「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」[시행 2015.6.4.] [법률 제12738호, 2014.6.3., 일부개정]으로 이름이 바뀜
에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
건축법 시행령
영 제3조(대지의 범위) ① 건축법 제2조제1항제1호 단서에 따라 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1. 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
2.「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」제80조제3항에 따라 합병이 불가능한 경우 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지. 다만, 토지의 소유자가 서로 다르거나 소유권 외의 권리관계가 서로 다른 경우는 제외한다.
가. 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)이 서로 다른 경우
나. 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
다. 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우
3~5. 생략
6. 법 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지
② 법 제2조제1항제1호 단서에 따라 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 토지는 다음 각 호와 같다.
1~5 : 생략
□ 유권해석
두 필지 이상의 필지에 2개 이상의 건축물이 필지에 걸쳐 있는 경우, 하나의 대지로 할 수 있는지(국토부 건축정책과 2014.5.19.)
Q. 두 필지 이상의 필지에 2개 이상의 건축물이 필지에 걸쳐 있는 경우 하나의 대지로 할 수 있는지?
A. 건축법 제2조에 따르면 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지를 하나의 대지로 할 수 있도록 규정하고 있음.
따라서 상기규정에 의거 하나의 건축물이 걸쳐 있는 두 필지 이상의 필지에 대하여만 하나의 대지로 볼 수 있을 것으로 사료됨
대지의 인정 여부(국토부 2012.7.26.)
Q. 연접하고 있는 두 필지(A, B)에 걸쳐 건축함에 있어 필지 B의 일부만을 건축부지에 포함하여 건축하고자 하는 경우, 필지 A와 건축하고자 하는 부지에 포함된 필지 B의 일부를 「건축법」 제2조에 의한 대지로 인정할 수 있는지?
A. 「건축법」 제2조제1항제1호 및 동법 시행령 제3조제1항제6호에 의하여 A, B 두 필지에 걸쳐 건축하는 경우로서 「건축법」 제18조에 의한 사용승인을 신청하는 때에는 2 이상의 필지를 하나의 필지로 합필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 합필 대상이 되는 토지를 하나의 대지로 할 수 있는 것이며,
B필지의 일부를 「건축법」 제18조에 의한 사용승인을 신청하는 때에는 분필할 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 분필대상이 되는 부분의 토지는 동 시행령 동조 제2항 제5호의 규정에 따라 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 것이므로, 필지 A와 필지 B의 일부를 합한 부지는 하나의 대지로 볼 수 있는 것임(법 제18조⇒제22조, 2008.3.21.)
Q. 서울시 도시재개발조례 제27조의 "하나의 대지에 속하는 토지가 수 필지이거나"에서 하나의 대지란 어떤 대지를 말하는지?
A. 하나의 대지란 “하나의 건축물을 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우 그 건축물이 건축된 각 필지의 토지를 합한 토지”를 말함(서울시 주재 2001.12.28).
⇨도시재개발사업조례 제27조는 현행 도시정비조례 제36조이다.
