- 공동주택 재건축사업의 노후·불량건축물 기준

2015.1.28. 개정된 영(제2조제2항제1호)에서는 ‘준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물’이어야 노후·불량건축물이다. 

개정 전 서울시 조례(제4조제1항제1호)에서는 준공된 후 20년 이상 상한선이 없는 상태에서 그 기간을 수식으로 만들었다가, 30년으로 바뀌었다. 

다음은 서울시가 정한 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택에 대한 노후·불량건축물 기간이다.

1호인 철근콘크리트 등의 공동주택과 2호인 벽돌로 지은 조적조 형태의 연립주택이나 다세대주택 등으로 구분하여 그 기준을 달리하고 있다. 

철근콘크리트 구조인 아파트의 노후·불량건축물의 계산은 다음과 같다.

1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층 이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년, 4층 이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년/조례 별표1

ex. 1983.12.31 준공된 5층 주공아파트가 노후·불량건축물로 판정받으려면 22+(1983-1982) ×2이므로 24년이다. 

그러나 이 아파트가 4층이라면 21+(1983-1982)이므로 22년이 된다.

위 수식을 통해 서울시 조례 별표1(서울시 조례 제3조제1항제1호 관련)의 철근콘크리트․철골콘크리트․철골철근콘크리트 및 강구조 공동주택의 노후․불량 건축물 기준표가 다음과 같이 만들어 졌다.

※ 별표1(서울시 조례 제4조제1항제1호 관련)

철근콘크리트․철골콘크리트․철골철근콘크리트 및 강구조 공동주택의 노후․불량 건축물 기준

- 철근콘크리트가 아닌 벽돌로 지은 연립주택이나 다세대 주택의 노후·불량건축물 기준

서울시 도시정비조례 제3조제1항제1호 나목에 따라 20년이 지나면 준공연도와 관계없이 노후·불량건축물이다.

- 영 별표1의 공동주택이 노후·불량건축물인 경우, 바로 재건축사업이 가능한지 

공동주택 재건축사업을 하려면 구청장의 정비계획 입안이 선행되어야 한다. 

2009.2.6. “구청장이 정비계획의 수립하기 위해 노후·불량 요건의 어느 하나에 해당하여야 안전진단을 실시하여야 한다.”고 개정되었기 때문이다(법 제12조제1항). 따라서 노후·불량건축물이어야 구청에 안전진단을 신청할 수 있으며, 이를 통과해야만 정비계획을 입안할 수 있다.

즉 공동주택 재건축사업의 경우 해당 아파트가 노후·불량건축물이라야 안전진단 신청이 가능하며, 그 후에야 정비계획 수립이 가능해 재건축사업이 본격적인 진행이 가능하게 된다.

- 영 별표1 제3호 가목 (4)는 안전진단을 규정하고 있는 이것이 재건축사업의 진행과 어떠한 관계인지, 서울시 조례로 정하는 면적은 있는지

하나 또는 둘의 주택단지로 구성된 아파트나 연립주택의 경우에는 해당하지 않지만 3개 이상의 주택단지를 구성하는 재건축사업 규모에 해당하는 규정으로, 순차적인 사업계획승인을 받아 이루어진 공동주택이 이에 해당한다. 

3개 이상의 주택단지에서 2개의 주택단지가 노후·불량건축물의 연한을 충족하여 안전진단을 통과하였다면 나머지 1개의 주택단지는 노후·불량건축물에 해당되지 않아도(즉 위 기간을 충족하지 않아도 가능하다는 의미), 정비계획을 수립해서 사업 진행이 가능하다는 의미이다. 

영 제7조제1항 별표1 제3호 라목에서, 서울시는 2012.7.30. 조례를 개정하여 "시도 조례로 정하는 면적"이란 1만㎡ 이상으로 하였다. 다만, 기존의 개별 주택단지가 1만㎡ 이상인 경우에는 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 부지의 정형화, 효율적인 기반시설 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우로 예외를 두었다(도시정비조례 제6조제4항).

- 공동주택 재건축사업 VS 서울시 도시정비조례 부칙(2003.12.30)상 경과조치

도시정비법 시행 당시 부칙 제9조에 의해 승인을 얻어 추진위원회가 설립된 단지(團地)는 조례 제3조제1항제1호에 불구하고, 노후․불량건축물의 기준연도를 5층 이상의 건축물은 22년으로, 4층 이하 건축물은 21년으로 한다(조례 부칙 제6조 참조). 

단독주택 재건축사업은 다음 어느 하나에 해당하면 재건축사업을 위한 정비계획 수립이 가능하다. 정비계획 수립의 요건으로 노후·불량건축물은 중요한 요소이다.

기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 부지 면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 정비계획을 수립할 수 있다(영 별표1 제3호 나목).

 (1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업 시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 (2) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상일 것 

위 조문은 공동주택 재건축과는 달리, (1)에 해당하더라도 (2)의 조건도 충족해야 한다. (2)의 경우, 당해 단독주택 재건축 정비구역안의 총 건축물 수의 2/3 이상이 노후·불량건축물에 해당되어야 한다. 

노후·불량건축물의 수가 1/2 이상이라도 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 3/10 이상이면 노후·불량건축물에 해당되지 않더라도 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획을 수립할 수 있다. 

그러나 2012.7.31. 도시정비법 시행령 개정으로 단독주택 재건축사업이 폐지되었다(다만 종전의 정비구역이 지정된 곳과 재정비촉진계획 변경에 따른 단독주택 재건축사업은 진행이 가능함).

위 영 별표1 제3호 나목인 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획이 2014년 8월 3일부터 삭제돼, 정비계획 수립이 불가능하였기 때문이다. 

기존의 단독주택 재건축정비예정구역이나 정비구역 외에 새로운 단독주택 재건축사업이 불가능하다.

- 영(별표1 제3호 나목)에서의 단서조항 “부지면적이 5천㎡ 이상인 지역으로서 시도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 않더라도 정비계획을 수립할 수 있다.”

 서울시는 2009.7.30. 조례를 개정하여, 위임된 면적을 정하였다. 

"시도 조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택 재건축사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6ｍ 이상 도로로 구획)로 중·저층(7층 이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서,

 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 60% 이상이거나, 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 30% 이상을 말한다(조례 제4조제3항).

위 조례상 노후․불량건축물이란 단독주택 재건축사업에서의 노후·불량건축물을 의미함은 물론이다. 다만 다른 재건축사업과는 달리, 휴먼타운 등의 건설을 위해 중·저층(7층 이하) 규모로 제한하였다. 

- 연립주택이나 다세대주택이 포함된 단독주택 재건축사업의 노후·불량건축물 

공동주택의 경우 조례 별표1에서 최소 21년 이상 30년으로, 그 외의 공동주택은 20년으로 규정하였다. 

따라서 단독주택 재건축사업장에 포함된 연립주택이나 다세대주택은 조례 별표1(제3조제1항제2호)에 따라 20년 이상 경과되면 노후·불량건축물이다. 

- 단독주택으로만 이루어진 재건축사업의 노후·불량건축물

단독주택이 20년이 경과되었다면 노후·불량건축물이다(조례 제3조제1항제2호 나목). 

20년이 경과되지 않았더라도 조례 제3조제2항의 “특정무허가건축물, 급수배수 또는 오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물” 또는 “수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택, 정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택, 화장실이 옥내에 없는 주택(조례 시행규칙 제3조)“에 해당하면 노후․불량건축물이었다. 사실 실무에서는 노후․불량건축물에 해당하는지 조문으로 가장 많이 애용되던 것이었다.

서울시 도시정비조례 제3조제2항이 2015.1.2. 삭제되었으며, 2017.1.19. 조례 시행규칙 제3조도 삭제되었다.

과소필지안의 2009.8.11. 전에 건축된 건축물이나 미사용승인 건축물(조례 제3조제4항)도 노후·불량건축물이다.

공동주택 재건축사업의 노후·불량건축물이란 정비사업을 위한 정비계획 수립과 안전진단 신청을 위한 중요한 요건이다.

주거환경개선구역에서는 구역 안 건축물 총수의 60% 이상 노후·불량건축물이 그 요건 중 하나이다. 

그러나 재개발사업에서는 더 이상 노후·불량건축물만이 요건이 아닌 호수밀도, 과소필지, 주택접도율도 포함된다. 2015.1.2. 서울시는 조례 개정을 하면서, 재개발․주거환경개선사업의 정비계획 수립 요건인 조례 제3조제2항을 삭제한 것도 이를 말한다.