도시·주거환경정비기본계획 수립 지침
국토교통부 훈령 제977호(2018.2.9.)
국토교통부 훈령 제1625호(2023.6.16)
제1장 총칙
제1절 지침의 목적
1-1-1. 이 지침은 도시정비법(이하 “법”) 제5조제3항에 따라 도시·주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”)의 작성에 관한 세부 작성기준 등을 정하는 데 그 목적이 있다.
제2절 기본계획의 의의
1-2-1. 기본계획은 「국토계획법」(이하 “국토계획법”) 제2조제3호에 따른 도시·군기본계획(이하 “도시·군기본계획”) 등 상위계획의 이념과 내용이 법 제2조제2호에 따른 정비사업(이하 “정비사업”)을 통해 실현될 수 있도록 도시정비의 미래상과 목표를 명확히 설정하고 실천 전략을 구체적으로 제시한다.
1-2-2. 기본계획은 도시기능의 보존·회복·정비 차원에서 법 제2조제1호에 따른 정비구역(이하 “정비구역”)별 정비사업의 방향과 지침을 정하여 무질서한 정비사업을 방지하고, 적정한 밀도로 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성 및 도시기능의 효율화를 도모한다.
1-2-3. 기본계획은 도시의 경제·사회·문화활동, 물리적 환경의 현황, 장래 변화에 대한 과학적 분석과 정비사업 수요 예측에 따라 단계별로 사업이 이루어지도록 함으로써 장래의 개발수요에 효과적으로 대처하고 정비사업의 합리성·효율성을 도모한다.
제3절 기본계획의 지위와 성격
1-3-1. 기본계획은 도시·군기본계획의 하위계획으로 도시·군기본계획상 토지이용계획과 부문별 계획 중 도시·주거환경의 정비에 관한 내용을 반영하며, 기본계획의 내용은 정비계획 등 하위계획 및 관련 토지이용계획에 반영되어야 한다.
1-3-2. 기본계획은 정비사업에 관한 종합계획으로 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시(이하 “시”) 단위로 수립한다.
1-3-3. 기본계획은 정비계획의 상위계획으로 유형별 정비구역 지정대상과 정비방향을 설정하고, 정비기반시설 기준, 개발밀도 기준, 정비방법 등 정비사업의 기본원칙 및 개발지침을 제시한다.
제4절 법적 근거 및 수립범위
1-4-1. 법 제5조(기본계획의 내용) ③ 기본계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
제5절 기준연도 및 목표연도
1-5-1. 계획의 기준연도는 계획의 수립에 착수하여 인구현황 등 기초조사를 시작하는 시점으로 하고, 목표연도는 기준연도로부터 10년을 기준으로 한다. 다만, 법 시행 후 최초로 수립하는 기본계획의 목표연도는 2010년으로 한다.
1-5-2. 기본계획은 5년마다 그 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 반영한다.
제2장 계획수립 일반원칙
제1절 기본원칙
2-1-1. 기본계획은 국토계획법 제2조제1호에 따른 광역도시계획 및 도시·군기본계획 등 상위계획을 수용하고, 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시·군관리계획과 서로 연계되도록 수립한다.
2-1-2. 기본계획은 여건의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 포괄적이고 개략적으로 수립한다.
2-1-3. 정비의 기본방향, 목표, 단계별 추진계획, 부문별 계획 등 기본계획의 전 과정은 합리적 근거에 따라 수립한다.
제2절 기본계획의 수립절차 및 작성기준
2-2-1. 기본계획은 법 제4조부터 제7조까지의 규정에 따라 수립 또는 변경한다.
2-2-2. 기본계획은 별표 1 기본계획 작성기준 및 별표 2 기본계획도면 작성예시(안)에 따라 작성한다.
제3절 도시·주거환경정비의 목표 및 정비사업의 기본방향
2-3-1. 기본계획에는 해당 시의 도시·주거환경정비의 목표와 정비사업의 기본방향이 명시되어야 한다.
2-3-2. 도시·주거환경정비의 목표는 해당 시의 도시·주거환경정비사업의 지향점을 분명히 할 수 있도록 설정한다.
2-3-3. 도시·주거환경정비의 기본방향은 목표를 실현하기 위한 수단이며 부문별 계획수립의 지침의 성격을 지닌다.
2-3-4. 도시·주거환경정비의 목표 및 기본방향 작성시 제3장의 기초조사 내용과 다음 각 호의 사항에 대한 검토가 이루어져야 한다.
(1) 시행된 정비사업의 현황 및 성과 분석
(2) 소요재정 및 재원확보 방안
(3) 지역주민의 주거환경개선과 지역 활성화 노력 지원 방안
(4) 국내외 유사한 도시의 정비사업 경향
제4절 광역적 계획의 수립
2-4-1. 기본계획은 정비구역으로 지정될 예정인 구역(이하 “정비예정구역”)과 그 인근 지역에 대해서 개발이후의 세대규모와 인구유입 등을 총량적으로 고려하여 광역적으로 수립한다.
2-4-2. 기본계획 수립시 일정 범위 내에서 인접하는 2 이상의 정비예정구역은 정비사업의 효과성과 효율성을 극대화 할 수 있도록 구역간 연관성과 상호보완성을 고려하여 광역적인 계획을 수립한다.
2-4-3. 2-4-2.의 광역적인 계획을 수립하는 경우에는 향후 효율적인 사업 추진을 위해 광역단위의 정비예정구역이 분할 시행되는 경우에 대비하여 분할 이전의 총량적인 정비기반시설 및 공동이용시설, 공공·편익시설 등의 설치계획이 분할 구역별로 적정히 분담·배치될 수 있도록 수립한다.
제3장 기초조사의 내용과 방법
제1절 기본원칙
3-1-1. 기초조사는 도시·주거환경정비의 측면에서 시가 갖고 있는 문제의 파악 및 기본계획수립의 기초자료로 활용하기 위하여 실시한다.
3-1-2. 기초조사는 기준연도를 중심으로 조사하도록 하되, 기준연도의 자료를 취득하는 것이 불가능한 항목은 과거자료나 외국의 사례로부터 추정하여 활용할 수 있다.
제2절 조사내용
3-2-1. 기초조사는 조사내용의 충실도에 따라 기본계획 수립에 많은 영향을 줄 수 있으므로 상세하게 조사하여야 하며, 필요한 경우 전수조사와 측량(항공측량 포함)도 실시할 수 있다.
3-2-2. 기초조사는 법령 또는 조례에서 정하고 있는 정비사업유형별 구역지정 요건에 해당하는 항목을 조사하여 기본계획 수립권자가 정비사업의 분류에 지장을 초래하지 않도록 한다.
3-2-3. 기초조사는 「도시·군기본계획수립지침」 별표를 참고하여 조사하되, 다음 각 호의 내용을 조사한다. 다만, 수립권자가 필요하다고 판단되는 사항을 포함할 수 있으며, 조사내용 중에 해당 시에 해당되지 않는 사항은 조사에서 제외할 수 있다.
(1) 도시·군기본계획 및 도시·군관리계획 등 관련 계획
(2) 산사태·수해 등 자연재해 발생현황 및 가능성
(3) 문화재, 역사적 유물, 전통건물 또는 기타 문화자원 등 인문환경
(4) 지역별·산업별·연령별 인구의 구성, 인구이동 현황 및 변화 추이
(5) 지역총생산액, 지역별 산업체수 및 종사자수 변화 추이
(6) 각 지역의 유형별·규모별 주택의 구성 및 변화추이, 노후·불량 건축물(법 제2조제3호에 해당하는 건축물을 말한다. 이하 같다)의 정도, 주택밀도, 주택접도율, 주택의 가격과 소유 및 이용 형태 등 건축물(무허가 건축물 포함) 현황
※ 주택접도율 = 4M이상 도로에 접한 건축물 수/구역내 건축물 수
(7) 용도지역·지목별 면적 및 분포, 토지의 소유형태 및 지가, 토지의 형상·고도·경사도·수계 등 지형상태, 과소필지 등 토지이용현황
(8) 교통량과 도로·상수도 등 정비기반시설 및 공동이용시설 지역별의 편재 등 현황
(9) 공공·문화체육시설, 공간시설 등의 지역별 편재 등 현황
(10) 주민의 소득수준, 생활보호 대상자 및 최저주거수준 미달 가구 현황
(11) 재개발사업 임대주택을 포함한 공공임대주택 현황
제3절 방법 및 관리
3-3-1. 기초조사는 도시·군기본계획의 자료나 통계자료, 각종문헌 등 기존자료 활용 및 현장조사를 통하여 신뢰도를 높이도록 한다. 이 경우 기존 자료를 활용하고자 할 경우에는 공식적이고 가장 최근의 자료를 사용한다.
3-3-2. 기본계획 수립을 위해 필요시 시민들을 대상으로 한 여론 조사를 실시할 수 있다.
3-3-3. 기초조사결과는 과거부터 추이·현황·향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록 종합적으로 분석하여 책자 또는 CD 등의 형태로 보관·관리하며, 일반인과 사업을 하고자 하는 사람들이 쉽게 접근할 수 있도록 해당 시의 홈페이지에 게시토록 한다.
제4장 부문별 수립기준
제1절 기본원칙
4-1-1. 기초조사에 따른 현황을 분석하고 장래를 예측한 후 계획을 수립하되 목표연도에 유념하여 작성한다.
4-1-2. 부문별 계획은 목표, 기본방향, 부문별 계획간 위계성 및 연관성을 가지면서, 상호 환류속에서 유기적으로 작성되어야 한다.
제2절 정비예정구역의 설정 요건
4-2-1. 기초조사 내용을 토대로 법령 및 조례에서 정하고 있는 정비구역 지정요건을 검토하여 법에서 정하고 있는 정비사업유형별로 작성한다.
4-2-2. 정비예정구역의 설정은 대상지역의 물리적 환경·기능을 중심으로 분석하되 특히 다음의 사항을 고려한다.
(1) 상습적인 침수·산사태 등 재해의 위험
(2) 이주민 정착촌, 개발제한구역, 국·공유지·무허가 건축물 과다 등 지역의 특수성
(3) 선행된 정비사업의 재정비 필요성
(4) 개발전략상 도시환경 개선에 파급효과가 클 것으로 예상되는 지역
(5) 기 시행된 정비구역 주변의 환경의 건전성
(6) 주차장·도로 등 정비기반시설의 설치수준 및 지역주민의 정비사업 희망수준
4-2-3. 정비예정구역의 지정기준은 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”) 별표1에 따른다.
4-2-4. 재건축사업은 주택법에 따른 사업계획승인 또는 건축법에 따른 허가 받은 단위로 추진할 수 있도록 구획한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(1) 하나의 주택단지로 사업계획승인을 받았더라도 도시계획도로 등으로 구분되어 각각 관리되고 있는 경우 별개의 단지로 보아 각각 사업대상 구역으로 구분
(2) 별개의 단지로 사업승인을 받았더라도 하나의 단지처럼 관리되고 있는 경우에는 하나의 사업으로 구역 구분
(3) 법 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
4-2-5. 주거환경개선사업 예정구역으로 분류하고자 할 경우에는 사업의 시급성, 개선효과, 정비기반시설 현황 등을 분석하여 법 제23조제1항 각 호의 방식으로 구분할 수 있다.
4-2-6. 정비예정구역의 지정방법은 다음 기준에 따른다.
(1) 구역지정대상은 노후 또는 불량건축물이 밀집되어 주거환경이 불량한 부분으로 한정하되, 건축물의 연령·구조·설비에 따른 불량의 정도와 이들 건축물의 과밀정도·상하수도·도로 등 정비기반시설의 설치와 이용상태 및 대지의 규모·안전 등 주거환경의 안전성과 위생상태 및 도시미관 등을 종합적으로 판단한다.
(2) 정비예정구역에는 원칙적으로 공원·녹지·나대지를 포함하여서는 아니된다. 다만, 지형여건, 건물의 배치, 토지이용계획의 증진을 위하여 필요한 경우 또는 순환정비방식으로 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 이를 포함하여 계획할 수 있다.
(3) 구역의 범위는 지형·행정구역·사업규모, 주민의견과 부담능력을 감안하여 동시에 사업이 시행될 수 있도록 정한다.
(4) 정비사업의 시행으로 도로 등 정비기반시설의 기능에 장애가 되지 아니하도록 구역을 정하거나 기능을 보완할 수 있는 정비기반시설을 설치할 수 있도록 구역을 정한다.
(5) 지정하고자 하는 구역경계 부근에 도로가 있는 경우에는 그 도로를 경계선으로 한다. 다만, 개설된 도로는 가급적 구역에서 제외하고 개설되지 아니한 계획도로인 경우에는 구역에 포함시킬 수 있다.
(6) 구역의 형태는 정비사업 시행시 가급적 효율적인 토지이용이 될 수 있도록 정한다.
(7) 구역의 경계선은 원칙적으로 도로를 기준으로 하되 지적경계선을 기준으로 할 경우에는 가급적 직선의 형태로서 굴곡이 심하지 않도록 정한다.
(8) 토지의 지적경계선등을 경계선으로 하여, 불가피한 경우를 제외하고는 경계선이 건축물에 저촉되지 않도록 한다.
(9) 대상구역을 구획할 때에는 해당 구역의 생활권 등을 함께 고려한다.
(10) 재개발사업 예정구역의 범위는 원칙적으로 가구단위로 획정하며, 토지의 고도이용으로 필요한 공간을 확보할 수 있는 규모이상으로 한다.
4-2-7. 기초조사 분석결과 주거환경개선사업과 재개발사업 대상지역에 모두 해당하는 경우에는 사업의 성격·특성과 지역여건을 등을 감안하여 분류하되, 다음 각 호에 해당하는 경우에는 우선적으로 주거환경개선사업 구역으로 분류를 검토한다.
(1) 상습침수지역 등 전면매수 방식으로 시급히 사업시행이 필요한 지역
(2) 대상구역 내 국·공유지 비율이 많아 거주주민의 재정착에 실질적인 도움이 되는 지역
(3) 정비기반시설 등에 국가나 지방자치단체의 재정이 투입되어야 사업시행이 가능한 지역
(4) 주민의 소득수준이 낮아 관리처분방식으로 사업시행이 어렵다고 판단되는 지역
(5) 주민의 정비사업 시행 욕구가 낮거나 재개발사업을 추진하였으나 장기간 방치된 지역으로 시급히 사업시행이 필요한 지역
4-2-8. 주거환경개선사업 및 재개발사업 대상지역에 해당하는 경우에는 재건축사업구역으로 분류할 수 없다.
제3절 정비예정구역의 개략적인 범위의 표시
4-3-1. 기본계획에는 정비예정구역의 개략적인 범위를 표시한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향을 포함하는 경우에는 생략할 수 있다.
4-3-2. 정비예정구역의 표시는 국토계획법 제2조제2호에 따른 도시·군계획이 포함된 축척 1:5,000이상의 도면에 표시하는 것을 원칙으로 하고 해당 시의 규모 및 예정구역의 면적에 따라서 축척을 조정할 수 있다.
4-3-3. 정비예정구역을 표시할 때 사업유형을 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 구분 표시한다. 다만, 주거환경개선사업 예정구역과 재개발사업 예정구역은 구분하여 표시하지 않을 수도 있다.
4-3-4. 부지 3만㎡를 초과하는 정비예정구역은 개략적인 범위를 표시하는 것 외에 건폐율·용적률 등 개발규모와 개발 시기를 정하며, 부지 3만㎡ 이하의 정비구역은 범위를 설정하기 보다는 좌표로서 그 위치를 표시하고 개발규모 등을 표기한다.
제4절 도심기능의 활성화 및 도심공동화 방지 방안
4-4-1. 기본계획 수립시 다음 사항을 고려하여 도심 활성화계획을 수립한다.
(1) 도심환경의 질적 향상과 문화적 다양성 보전
(2) 산업기반 구축을 통한 도시경쟁력 강화
(3) 복잡다양한 도시수요의 충족
(4) 주변 환경을 고려한 환경친화적 개발
(5) 보행자 우선 동선처리
4-4-2. 인구 및 주거기능 감소로 야기되는 도심 공동화 지역에 대하여 도심부활성화 방안과 연계하여 공동화 방지 대책을 수립할 수 있다.
4-4-3. 4-4-2.의 공동화 방지 대책에는 다음의 사항에 대한 조사와 방향 제시가 포함되어야 한다.
(1) 도심 및 인접주거지의 주거실태와 거주자 특성파악
가. 도심부의 인구감소 현황
나. 주거지의 쇠퇴경향
다. 타 용도로의 전환사례
라. 거주자의 사회경제적 특성
마. 거주이유와 거주 만족도
바. 계속거주 의향
(2) 도심주거의 유지와 확보를 위한 정책방향 제시
가. 수립되어 있는 공동화방지 대책의 문제점 및 개선방향 도출
나. 인접 주거지역에 대한 용도관리방안
다. 도심주거확보 및 유지를 위한 도시 계획적 조치
4-4-4. 도심공동화 대책이 필요한 지역에 대하여 개발유도를 위하여 별도의 구역(주거복합 의무화구역, 주거복합 권장 구역 등)을 지정하거나 상위계획에서 허용하는 범위에서 용적률, 층수 및 높이 등을 완화하여 허용할 수 있다.
제5절 주거지 관리 계획
4-5-1. 주거지 관리란 주거지 활성화와 불량화 방지를 위한 해당 지역 주민, 단체, 지방자치단체 등의 물리적 및 비물리적 활동을 말하며, 주거지 관리계획은 이를 위한 계획을 말한다.
※ 물리적인 주거지 관리활동은 해당지역의 물리적 환경의 개선을 통해 주거환경을 개선하고 활성화하는 활동으로 마을 공원가꾸기, 골목 꽃길 만들기, 담장없애기, 쌈지공원 만들기 등과 같은 활동을 포함한다
※ 비물리적인 주거지 관리활동은 해당 지역의 사회경제적 환경을 개선하기 위한 활동으로 빈곤문제를 해결하기 위해 소득원의 개발, 직업 교육, 취업정보센터, 공동탁아서비스, 청소년프로그램, 자원방범활동 등을 말한다.
4-5-2. 주거지 활성화 및 불량화 방지를 위하여 도시의 특성에 맞는 주거지 관리계획을 수립하여야 하며, 매년 주거지관리 효과에 대한 평가를 하도록 하여 5년 마다 기본계획의 타당성 여부 검토시 반영한다.
제6절 공공과 민간의 역할
4-6-1. 공공에는 국가·지방자치단체가 해당되며, 민간에는 주민·조합·시공업체·정비사업전문관리업자 또는 시민단체 등이 해당되고, 지방공사·LH 등 공기업은 양 부문에 다 해당한다.
4-6-2. 공공은 계획수립 등 행정업무, 조합임원 및 조합원 교육, 지역의 주거환경개선과 활성화를 위한 주민 및 도시관련 시민단체의 지원, 관계법령·기본계획 및 정비계획에 적합하게 사업이 추진되고 있는 지에 대한 관리·감독 등의 방법으로 참여하고 민간은 설계, 시공, 자금지원과 정비사업 밖에서의 자발적인 주거환경개선을 위한 활동 등의 역할을 수행한다.
4-6-3. 기본계획에는 필요한 경우 정비예정구역별로 공공과 민간의 역할을 설정할 수 있다. 특히, 정비예정구역 지정시 법 제26조제1항제1호, 제4호, 제5호, 제7호에 해당하거나 대단위 구역인 경우, 개발제한구역인 경우 또는 안전에 문제가 있어 시급히 사업시행이 필요한 구역 등에는 공공의 참여를 우선적으로 고려한다.
4-6-4. 기본계획에는 정비예정구역별로 정비기반시설 설치 등 공공의 참여범위를 함께 설정할 수 있다.
4-6-5. 기본계획에는 지역주민의 주거환경개선을 위한 자발적 노력을 공공이 지원하는 방안을 포함한다.
제7절 정비사업에 필요한 재원 조달에 관한 사항
4-7-1. 기본계획 수립 시 계획기간에 발생할 재정수요와 재원조달계획을 수립한다.
4-7-2. 재정수요는 과거에 시행된 정비사업에 투입된 재정과 계획 중인 정비사업을 근거로 사업유형 및 정비예정구역별로 추정한다.
4-7-3. 재원조달계획은 정비사업과 관련하여 배정 가능한 예산과 적립 가능한 도시·주거환경정비 기금을 중심으로 추정하며, 제3섹타 방식 및 민간자본을 유치하는 재원계획을 포함할 수 있다.
4-7-4. 배정 가능한 예산은 정비사업과 관련하여 과년도에 배정된 국비·교부세·지방비의 변화추이를 감안하여 추정한다.
4-7-5. 도시·주거환경정비기금은 기금의 원천이 되는 도시계획세, 개발부담금, 정비구역 내 국·공유지 매각대금을 근거로 추정한다.
제8절 단계별 추진계획
4-8-1. 단계별 추진계획은 우선순위 선정원칙과 단계별 시행계획이 포함되어야 한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향을 포함하는 경우에는 단계별 추진계획을 생략할 수 있다.
4-8-2. 우선순위 선정원칙에는 다음 각 호의 사항이 반영되어야 한다.
(1) 상위계획 및 관련계획과의 부합성
(2) 도시기능의 개선효과
(3) 주거생활 질의 개선효과
(4) 주민의 사업추진의지
(5) 정비예정구역 내 거주자 중 가옥 또는 토지소유자의 비중
(6) 재해 등이 발생할 우려가 있어 사업시행이 시급히 요구되는 지역
4-8-3. 단계별 시행계획은 각 단계의 총량의 범위 및 주민들의 사업추진의지에 따라서 수정이 가능하다.
4-8-4. 단계별 시행계획에는 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함하고, 정비예정구역에 대한 사업시기와 사업기간을 명시하여 사업에 대한 예측가능성을 높여 지역주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.
<계속>
- 다음편에는 "제5조제3항" 관련 "도시·주거환경정비기본계획 수립 지침 제4장 부문별 수립기준 제9절 사업지구내 거주민의 주거안정 대책"부터 진행됩니다.
