기본계획에는 정비예정구역의 개략적인 범위를 표시한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비･보전･관리의 방향을 포함하는 경우에는 생략할 수 있다.

정비예정구역의 표시에는 도시계획이 포함된 축적 1:5,000 이상의 도면에 표시하는 것을 원칙으로 하고 당해 시의 규모 및 예정구역의 면적에 따라서 축척을 조정할 수 있다. 

정비예정구역의 표시할 때 사업유형을 주거환경개선사업, 재개발․재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업을 구분 표시한다. 다만 주거환경개선사업 예정구역과 재개발사업 예정구역은 구분하여 표시하지 않을 수도 있다.

부지 3만㎡를 초과하는 정비예정구역은 개략적인 범위를 표시하는 것 외에 건폐율․용적률 등 개발규모와 개발 시기를 정하며, 부지 3만㎡ 이하의 정비구역은 범위를 설정하기 보다는 좌표로서 그 위치를 표시하고 개발규모 등을 표기한다.

10. 단계별 정비사업 추진계획(정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 포함하여야 한다)(정비기본계획 수립지침 4-8-1 내지 4-8-4)

단계별 추진계획은 우선순위 선정원칙과 단계별 시행계획이 포함되어야 한다. 다만, 기본계획에 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설

치계획 및 주택수급계획, 생활권별 주거지의 정비･보전･관리의 방향을 포함하는 경우에는 단계별 추진계획을 생략할 수 있다.

우선순위 선정 원칙에는 (1)상위계획 및 관련계획과의 부합성, (2)도시기능의 개선효과, (3)주거생활 질의 개선효과, (4)주민의 사업추진의지, (5)정비예정구역 내 거주자 중 가옥 또는 토지소유자의 비중, (6)재해 등이 발생할 우려가 있어 사업시행이 시급히 요구되는 지역의 사항이 반영되어야 한다.

단계별 시행계획은 각 단계의 총량의 범위 및 주민들의 사업 추진의지에 따라서 수정이 가능하다. 단계별 시행계획에는 정비예정구역 별 정비계획의 수립시기를 포함하고, 정비예정구역에 대한 사업시기와 사업기간을 명시하여 사업에 대한 예측가능성을 높여 지역 주민들의 경제활동에 지장이 없도록 한다.

 

11. 건폐율·용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획(정비기본계획 수립지침 4-16-1 내지 4-16-7)

건폐율․용적률 등 개발밀도는 정비사업별 또는 정비예정구역별로 상한선을 정할 수 있으며, 필요에 따라서는 수개의 정비예정구역을 묶어서 정할 수 있다.

개발밀도 설정 시에는 (1)도시의 역사․문화 보전 및 활용, (2)경관 및 자연환경 보호, (3)주요도로의 교통소통 및 지구 내 도시기반

시설 정비실태, (4)토지이용 및 용도지역 지정현황, (5) 지구 주변의 건축 및 도시계획사업 다음 사항을 고려하여 작성한다.

건폐율은 국토계획법과 시행령에서 규정한 용도지역 안에서의 건폐율 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 정하되 정비구역별, 가로구역별 성격과 특성에 따라 건폐율의 조정이 필요하다고 판단되는 경우 별도의 규정을 두어 건폐율의 최소한도 또는 최대한도를 규정할 수 있다.

용적률은 국토계획법과 시행령에서 규정한 용도지역 안에서의 용적률 적용기준과 도시계획조례가 정하는 비율 이하의 범위 내에서 구역별 특성을 반영하여 정하되 다양한 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전 등)의 적용에 따른 인센티브제도의 활용이 가능하도록 정할 수 있다.

개발밀도는 공익요소(주거복합, 문화시설 도입, 가로환경 활성화, 역사보전 등)의 적용에 따른 인센티브제도를 운용하는 것이 바람직하다. 이 경우 용적률은 기준용적률과 함께 공개공간을 제공하는 경우 추가로 용적률을 허용하는 때와 대지의 일부를 도로․공원 등의 부지로 제공하는 때에 추가로 용적률을 부여하는 허용용적률을 제시할 수 있다.

건축물 높이계획은 사업유형 및 구역특성에 따라 별도의 높이계획이 필요하다고 판단되는 경우 최고높이 및 층수 등을 구역별로 따로 지정할 수 있으며, 필요한 경우 구역별 경관시뮬레이션 등 추가적인 기초자료를 활용하여 최고높이 및 층수를 정할 수 있다.

12. 세입자에 대한 주거안정대책(정비기본계획 수립지침 4-9-1 내지 4-9-11)

사업지구 내 거주민이란 가옥 주와 세입자 및 그 동거 가족을 말한다.

거주민의 주거에 미친 영향의 조사와 분석은 가능한 (1) 정비사업 시행 후 거주지의 변화 실태 및 그 이유, (2) 정비사업 시행 후 주거비의 변화실태, (3) 정비사업 시행 후 인근 지역 주택가격 및 전세가격의 변화실태 및 변화요인을 포함한다.   

주거환경개선사업 또는 재개발사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자를 고려하여, 구역의 세입자를 위한 임대주택건설이 가능한지 여부를 판단하여 정비예정구역의 범위를 설정할 수 있다. 또한 대상구역에 세입자용 임대주택을 건설하기가 곤란한 경우 인근의 임대주택 활용여부 등을 검토하여 당해 주거환경개선사업이나 재개발사업과 연계하여 추진할 수 있으며, 이를 위하여 단계별 추진계획을 조정할 수 있다. 세입자 및 주민의 주거안정을 위하여 순환정비방식의 시행을 고려한다.

대규모 정비사업이 시행될 경우에는 당해지역 거주 세입자는 물론 인근지역 임대시장에 미치는 영향이 크므로 주변지역 임대시장 동향 등을 파악하여 단계별 추진계획 등에 반영할 수 있다.

위 제13호인 "대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항이다(영 제5조).

(정비기본계획 수립지침 4-4-1 내지 4-4-4)기본계획 수립 시 다음 사항을 고려하여 도심 활성화계획을 수립한다.

 (1) 도심환경의 질적 향상과 문화적 다양성 보전

 (2) 산업기반 구축을 통한 도시경쟁력 강화

 (3) 복잡다양한 도시수요의 충족

 (4) 주변 환경을 고려한 환경친화적 개발

 (5) 보행자 우선 동선처리

인구 및 주거기능 감소로 야기되는 도심 공동화 지역에 대하여 도심부활성화 방안과 연계하여 공동화 방지 대책을 수립할 수 있다.

공동화 방지 대책에는 다음의 사항에 대한 조사와 방향 제시가 포함되어야 한다.

   (1) 도심 및 인접주거지의 주거실태와 거주자 특성파악

     가. 도심부의 인구감소 현황

     나. 주거지의 쇠퇴경향

     다. 타 용도로의 전환사례  

     라. 거주자의 사회경제적 특성

     마. 거주이유와 거주 만족도

     바. 계속거주 의향 

   (2) 도심주거의 유지와 확보를 위한 정책방향 제시

     가. 수립되어 있는 공동화방지 대책의 문제점 및 개선방향 도출

     나. 인접 주거지역에 대한 용도관리방안

     다.  도심주거확보 및 유지를 위한 도시 계획적 조치 

도심공동화 대책이 필요한 지역에 대하여 개발유도를 위하여 별도의 구역(주거복합 의무화구역, 주거복합 권장 구역 등)을 지정하거나 상위계획에서 허용하는 범위에서 용적률, 층수 및 높이 등을 완화하여 허용할 수 있다.

(정비기본계획 수립지침 4-17-1, 4-17-2)

정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대하여 보존 및 정비사업과 관련한 활용계획을 세워야 하며, 이를 위해서는 정비예정구역 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 충실한 조사가 선행되어야 한다. 예정지구 및 인근의 역사적 유물 및 전통적 건축물에 대한 활용계획은 가능하면 당해 도시의 주요 문화재와 주변의 역사적 유물 및 전통적 건축물을 종합적으로 고려하여 수립한다.

(정비기본계획 수립지침 4-6-1 내지 4-6-5)

공공에는 국가․지방자치단체가 해당되며, 민간에는 주민․조합․시공업체․정비사업전문관리자 또는 시민단체 등이 해당되고, 지방공사․주택공사 등 공기업은 양 부문에 다 해당한다. 

공공은 계획수립 등 행정업무, 조합임원 및 조합원 교육, 지역의 주거환경개선과 활성화를 위한 주민 및 도시 관련 시민단체의 지원, 관계법령․기본계획 및 정비계획에 적합하게 사업이 추진되고 있는 지에 대한 관리․감독 등의 방법으로 참여하고 민간은 설계, 시공, 자금지원과 정비사업 밖에서의 자발적인 주거환경개선을 위한 활동 등의 역할을 수행한다.

기본계획에는 필요한 경우 정비예정구역별로 공공과 민간의 역할을 설정할 수 있다. 특히, 정비예정구역 지정 시 법 제8조제3항제1호, 제3호, 제4호, 제6호에 해당하거나 대단위 구역인 경우, 개발제한구역인 경우 또는 안전에 문제가 있어 시급히 사업시행이 필요한 구역 등에는 공공의 참여를 우선적으로 고려한다. 

기본계획에는 정비예정구역별로 정비기반시설 설치 등의 공공의 참여범위를 함께 설정할 수 있으며, 지역주민의 주거환경개선을 위한 자발적 노력을 공공이 지원하는 방안을 포함한다.

(정비기본계획 수립지침 4-7-1 내지 4-7-5)

기본계획 수립 시 계획기간에 발생할 재정수요와 재원조달계획을 수립한다. 

재정수요는 과거에 시행된 정비사업에 투입된 재정과 계획 중인 정비사업을 근거로 사업유형 및 정비예정구역별로 추정한다.

재원조달계획은 정비사업과 관련하여 배정 가능한 예산과 적립 가능한 도시․주거환경정비 기금을 중심으로 추정하며, 제3섹타 방식 및 민간자본을 유치하는 재원계획을 포함할 수 있다.

배정 가능한 예산은 정비사업과 관련하여 과년도에 배정된 국비․교부세․ 지방비의 변화추이를 감안하여 추정한다. 도시․주거환경정비기금은 기금의 원천이 되는 도시계획세, 개발부담금, 정비구역 내의 국․공유지 매각대금을 근거로 추정한다. 

제7호는 2018.2.9. 삭제되었다.

2006.7.1 도시의 광역개발을 목표로 시행된 도시재정비법이 시행되자, 2006.5.24 정비기본계획의 내용에 ‘7의2. 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향’이 추가되었다. 

도시정비법 시행초기에 있었던 '구법 제5조(현행 제19조)에 따른 정비구역 안에서의 건축제한에 관한 사항(7호)'이 2006.6.7 삭제되고, 2009.2.6 법 개정 이전까지 정비기본계획 수립 중 건축행위 등은 건축법에 따른 건축제한을 받았다.