〇 재개발․주거환경개선사업에서의 노후·불량건축물
공동주택 재건축사업의 노후·불량건축물이란 정비사업을 위한 정비계획 수립과 안전진단 신청을 위한 중요한 요건이다.
주거환경개선구역에서는 구역 안 건축물 총수의 60% 이상 노후·불량건축물이 그 요건 중 하나이다.
그러나 재개발사업에서는 더 이상 노후·불량건축물만이 요건이 아닌 호수밀도, 과소필지, 주택접도율도 포함된다. 2015.1.2. 서울시는 조례 개정을 하면서, 재개발․주거환경개선사업의 정비계획 수립 요건인 조례 제3조제2항을 삭제한 것도 이를 말한다.
■ 노후․불량건축물(법 제2조제3호)
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
〇 가목의 건축물
노후·불량건축물은 “가, 나, 다, 라” 중 어느 하나에 해당하는 건축물이다.
이 중에서 ‘가목’을 제외한 ‘나~라’목은 시행령이나 시도조례에 위임되었다.
〇 나목 관련 시행령상 건축물
건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다(영 제2조제1항)
1. 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
2. 법 제12조제4항에 따른 재건축진단기관이 실시한 재건축진단 결과 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 같은 조 제5항에 따라 국토부장관이 정하여 고시하는 기준 도시정비법 시행규칙 제5조(안전진단의 요청 등) ② 법 제12조제5항에 따라 안전진단기관이 작성하는 안전진단 결과보고서에는 다음 각 호의 구분에 따른 사항이 포함되어야 한다.
1. 「도시정비법 시행령」제10조제5항제1호에 따른 구조안전성 평가 결과보고서
가. 구조안전성에 관한 사항
1) 기울기·침하·변형에 관한 사항, 2) 콘크리트 강도·처짐 등 내하력(耐荷力)에 관한 사항, 3) 균열·부식 등 내구성에 관한 사항
나. 종합평가의견
2. 영 제10조제5항제2호에 따른 주거환경 중심 평가 결과보고서
가. 주거환경에 관한 사항
1) 도시미관·재해위험도, 2) 일조환경·에너지효율성, 3) 층간 소음 등 사생활침해, 4) 노약자와 어린이의 생활환경, 5) 주차장 등 주거생활의 편리성
나. 건축마감 및 설비노후도에 관한 사항
1) 지붕·외벽·계단실·창호의 마감상태, 2) 난방·급수급탕·오배수·소화설비 등 기계설비에 관한 사항, 3) 수변전(受變電), 옥외전기 등 전기설비에 관한 사항
다. 비용분석에 관한 사항
1) 유지관리비용, 2) 보수·보강비용
3) 철거비·이주비 및 신축비용
(1) 기울기·침하·변형에 관련된 사항 (2) 콘크리트 강도·처짐 등 내하력(耐荷力)에 관한 사항, (3) 균열·부식 등 내구성에 관한 사항
마. 종합평가의견
에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
이 중에서 구역지정 요건으로 많이 활용되는 것이 2012.12.18. 법 제2조제3호 나목의 개정에 따라 신설된 위 제1호이다.
- 지진에 대한 건축법령 개정 연혁
건축법 시행령
[시행 1988.3.1.][대통령령 제12403호, 1988.2.24. 일부개정]
제16조(구조안전의 확인) 법 제10조제2항에 따른 구조안전의 확인은 다음에 정하는 바에 따른다. <개정 1986·12·29, 1988·2·24>
1. 연면적이 1천㎡ 이상이거나 3층 이상(3층 미만의 경우라도 높이 13m 이상 또는 처마높이 9m 이상인 건축물의 경우를 포함한다)인 건축물 또는 경간이 10m 이상인 건축물은 구조계산에 의하여 구조안전을 확인하되, 다음 각 목의 1에 해당하는 건축물의 경우에는 지진에 대한 안전여부의 확인을 포함할 것
가. 6층 이상의 건축물과 제7조제1호·제2호 및 제4호의1에 해당하는 건축물
나. 지진구역에 관하여 건설부령이 정하는 지진구역 2의 지역 내에 건축하는 건축물로서 당해 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 1천㎡이상인 종합병원·병원·발전소·공공업무시설·통신촬영시설 중 방송국·전신전화국, 바닥면적의 합계가 5천㎡이상인 관람집회시설 및 바닥면적의 합계가 1만㎡이상인 판매시설
2. 제1호의 건축물 중 16층 이상이거나 경간이 30m 이상인 건축물에 대하여는 국가기술자격법에 따른 구조기술사의 구조계산에 의하여 구조의 안전을 확인할 것
부칙 <대통령령 제12403호, 1988.2.24.>
①(시행일) 이 영은 1988년 3월 1일부터 시행한다.
1988년 이후 건축허가를 받은 건물 중 6~15층 건축물은 지진에 대한 안전 여부를 확인받아야 하고, 16층 이상이거나 경간(기둥과 기둥 사이의 거리)이 30m 이상인 건축물은 건축구조기술사의 내진설계 뒤 건축허가를 받아야 한다.
건축법 시행령
[시행 2015.7.7.] [대통령령 제26384호, 2015.7.6 일부개정]
제32조(구조 안전의 확인) ② 제1항에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 2014.11.28.>
1. 층수가 3층[대지가 연약(軟弱)하여 건축물의 구조 안전을 확보할 필요가 있는 지역으로서 건축조례로 정하는 지역에서는 2층] 이상인 건축물
2. 연면적이 1천㎡ 이상인 건축물. 다만, 창고, 축사, 작물 재배사 및 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외한다.
3. 높이가 13m 이상인 건축물
4. 처마높이가 9m 이상인 건축물
5. 기둥과 기둥 사이의 거리가 10m 이상인 건축물
6. 국토부령으로 정하는 지진구역 안의 건축물
7. 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물로서 국토부령으로 정하는 것
8. 제2조제18호 가목 및 다목의 건축물
구법 제16조가 삭제되고 현행 제32조로 이동하여, 2008.10.29., 2014.11.28., 2015.9.22., 2017.2.3, 2017.10.24., 2018.12.4., 2024.12.17. 개정을 거쳐 오늘에 이르고 있다.
위의 건축법 시행령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 제1호인 “급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물“에 해당하면 노후·불량건축물에 해당하게 된다.
즉 내진설계에 해당하지 않는 아파트로서 급배수, 오수설비 불량이면 안전진단 기간(서울시의 경우 조례 제3조제1항제1호 가목의 기간인 20년에서 40년)이 충족되지 않아도 안전진단 신청이 가능하다는 것이다. 이 때문에 과도하게 안전진단 신청이 가능하도록 완화하였다는 비난을 받고 있다.
건축법 시행령
[시행 2018. 12. 4.][대통령령 제29332호, 2018. 12. 4., 일부개정]
제32조(구조 안전의 확인)② 제1항에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 법 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외한다. <개정 2014.11.28, 2015.9.22, 2017.2.3, 2017.10.24, 2018.12.4>
1. 층수가 2층[주요구조부인 기둥과 보를 설치하는 건축물로서 그 기둥과 보가 목재인 목구조 건축물(이하 "목구조 건축물")의 경우에는 3층] 이상인 건축물
2. 연면적이 200㎡(목구조 건축물의 경우에는 500㎡) 이상인 건축물. 다만, 창고, 축사, 작물 재배사는 제외한다.
3. 높이가 13미터 이상인 건축물
4. 처마높이가 9미터 이상인 건축물
5. 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물
6. 건축물의 용도 및 규모를 고려한 중요도가 높은 건축물로서 국토부령으로 정하는 건축물
7. 국가적 문화유산으로 보존할 가치가 있는 건축물로서 국토교통부령으로 정하는 것
8. 제2조제18호 가목 및 다목의 건축물
9. 별표1 제1호의 단독주택 및 같은 표 제2호의 공동주택
- 내진설계에 해당하는지 구분 기준
서울시의 경우 내진설계 의무를 지키지 않고 건축법 시행령을 위반한 아파트를 사용승인까지 하였다고 하며, 내진설계를 하였는지를 확인하는 기준은 다음과 같다(이는 안전진단을 신청할 수 있는 기준과 밀접한 관계가 있다).
건축물(아파트 포함) 내진성능이 되어 있는지는 서울시 홈페이지의 “주택․도시계획”에서 “건축물 내진성능 자가점검” 서비스로 들어가면 된다.
이 서비스에서 해당 자치구와 OO동 및 번지수를 기입하고 “이용절차와 운용에 대한 동의”를 한 다음 건축물 대장정보란에 건물허가일자 및 규모, 건물용도란에 “아파트, 증축여부(증축된 부분이 없습니다)”를 기입하고 내진설계 적용여부 확인란을 클릭하면 된다.
※ 최종적으로 건축물 내진설계 여부 확인 결과 기재 례
1) 내진설계에 해당하지 않는 경우
건축물 내진설계 여부 확인 결과입력하신 정보에 따르면 점검하고자 하는 건물은 국내에 내진설계가 도입되기 전에 허가된 건축물로서 내진설계 되지 않은 건물로 판단됨.
내진설계 미적용 건축물이므로 내진성능 자가 점검을 계속해 주기 바람.
2) 내진설계에 해당하는 경우
내진설계 적용대상 건축물로서 허가 당시의 건축법 및 구조설계기준에 따라 건축되었다면 내진설계 되었습니다. 내진설계가 된 경우 허가 당시의 건축법 및 구조설계기준에서 요구하는 내진성능을 만족하고 있음.
〇 다목 관련 대통령령으로 정하는 바에 따른 시도 조례로 정하는 건축물
2018.2.9. 도시정비법령 개정, 시행으로 다목은 (1), (2)의 요건을 모두 충족하도록 하여 그 뜻을 명확히 하였다.
특별시·광역시·특별자치시도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(시도 조례)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다(영 제2조제2항).
1. 건축법 제57조제1항에 따라 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토계획법 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
다목 관련 시도 조례는 다음과 같다.
서울시
제4조(노후·불량건축물) ② 영 제2조제2항제1호 전단에 따른 노후·불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지안의 건축물로서 2009.8.11 전에 건축된 건축물을 말한다.
그 외의 제1호 후단이나, 제2호, 제3호에 대해서는 별다른 규정이 없다.
경기도
[시행 2023.10.11.](일부개정) 2023-10-11 조례 제 7790호
제3조(노후ㆍ불량건축물) ① 도시정비법 시행령 제2조제2항에 따른 노후·불량건축물이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 건축법 제57조제1항에 따라 해당 시·군 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토계획법 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
인천시
[시행 2025.7.18.](일부개정) 2025.7.18 조례 제 7560호
제3조(노후·불량건축물) ①법 제2조제3호다목에서 “시·도조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 건축조례 제28조제1항에 따른 분할제한면적에 미치지 못하거나 국토계획법 제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
〇 라목의 대통령령으로 정하는 바에 따른 시도 조례로 정하는 건축물
시ㆍ도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다(영 제2조제3항).
1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시도 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
2. 국토계획법 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물
위 영 제2조제3항제1호는 노후·불량건축물로서 공동주택 재건축사업에서 안전진단의 신청 기준 역할을 한다.
- 라목 관련 시도 도시정비조례
서울시
제4조(노후·불량건축물) ① 영 제2조제3항제1호에 따라 노후ㆍ불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다.
1. 공동주택
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 별표 1에 따른 기간
나. 가목 이외의 공동주택: 20년
2. 공동주택 이외의 건축물
가. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년
나. 가목 이외의 건축물: 20년
노후·불량건축물의 기준을 정하고, 제1호 가목은 노후·불량건축물이면서 공동주택 재건축사업에서 안전진단의 신청 기준 역할도 하고 있다.
이 신청 기준은 5층 이상의 건축물에 대해 20년 이상 아직도 최장 40년 이상으로 정하고 있다. 그러나 제2호에 대해서는 설명이 없다.
경기도
제3조(노후ㆍ불량건축물) ② 영 제2조제3항제1호에 따른 노후·불량 건축물이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 경과한 건축물을 말한다.
1. 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 또는 철골 구조인 공동주택은 별표 1에서 정하는 기간. 다만, 주택단지 내 주택으로 쓰이는 건축물 동수의 2분의 1 이상이 도로·철도 등 공익사업 부지에 편입되는 경우 해당 주택단지의 건축물은 20년 [전문개정 2020.07.15.] <개정 2023.4.11.>
2. 제1호 이외의 건축물은 다음 각 목에 따른 기간 <개정 2020.07.15.>
가. 단독주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 말한다)이 아닌 건축물로서 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 또는 철골 구조건축물은 30년 <개정 2023.4.11.>
나. 가목 이외의 건축물(기존무허가건축물 포함)은 20년
인천시
제3조(노후·불량건축물) ② 법 제2조제3호 라목에서 “시·도조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2022.12.30.>
1. 공동주택
가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택(주거용도의 지하층이 있는 공동주택은 제외한다)은 30년
나. 가목 이외의 공동주택은 20년
2. 공동주택 이외의 건축물
가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물은 30년(「건축법 시행령」 별표1 제1호에 따른 단독주택은 제외한다)
나. 가목 이외의 건축물은 20년
□ “시도 조례”의 범위
법 제2조제3호 다목에서 “시도”란 “특별시·광역시·특별자치시도·특별자치도 또는 지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시”로 정의하고 있다.
이하 법 제4조제4항제1호, 제3호, 제16조제1항제3호, 제16조의2, 제29조, 제30조, 제30조의3, 제32조, 제34조, 제42조, 제48조, 제68조, 제75조, 제77조의2 내지 제77조의4, 제81조, 제82조에서의 시도란 “특별시·광역시·세종특별자치시도·제주특별자치도 또는 도(道) 내의 인구 50만 이상의 대도시”를 말한다.
○ 도시정비법상 시도조례(법 제2조제2호 나목 2)
개정 전에는 특별시·광역시․도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례가 있었다.
2013.12.23.에는 특별시·광역시·특별자치시․특별자치도 또는 지방자치법 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 구성된다.
즉 인구 50만 이상 대도시, 특별자치시․특별자치도인 인구 50만 이상 대도시에서는 도시정비조례를 제정하여 시행하고 있다.
다만, 인구 50만 미만임에도 불구하고 도시정비조례를 제정하고 파주시(24.7.19 제정)의 경우 도시정비조례를 제정, 시행하고 있다.
아래 대도시에서는 도시정비조례를 제정, 시행하고 있다.
특별시: 서울시
광역시 : 부산시, 인천시, 대구시, 대전시, 광주시, 울산시
특별자치시: 세종(2012년)
특별자치도: 제주(2006), 강원(2023), 전북(2024)
특례시(인구 100만 이상): 경기도 수원시, 용인시, 고양시, 경남 창원시
인구 50만 이상 대도시
경기도 대도시(김포시, 성남시, 안양시, 부천시, 안산시, 남양주시, 화성시, 평택시, 시흥시)
충북/청주시
충남/천안시
전북/전주시
전남
경북/포항시
경남/김해시
지방자치법 시행령[시행 2025.1.1.] [대통령령 제35149호, 2024.12.31 일부개정]
제118조(인구 50만 이상 대도시와 특례시의 인구 인정기준) ① 법 제198조제1항에 따라 특례를 둘 수 있는 인구 50만 이상 대도시는 전년도 말일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 수를 합산한 주민 수가 2년 간 연속하여 50만 이상인 시로 한다.
1. 해당 지방자치단체의 관할 구역에 주민등록이 되어 있는 사람
2. 「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조에 따라 해당 지방자치단체의 국내거소신고인명부에 올라 있는 외국국적동포
3. 「출입국관리법」 제34조에 따라 해당 지방자치단체의 외국인등록대장에 올라 있는 외국인
② 제1항에 따른 인구 50만 이상 대도시가 인구의 감소로 전년도 각 분기 말일 현재 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 수를 합산한 주민 수를 산술평균한 인구가 2년 간 연속하여 50만에 미치지 못하는 경우 그 시는 그 다음 해부터 인구 50만 이상 대도시에서 제외된다.
③ 법 제198조제2항제1호에 따른 인구 100만 이상 대도시(이하 “특례시”)의 인구 인정기준에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다. 이 경우 “인구 50만”은 “인구 100만”으로 본다.
□ 유권해석
조립식 콘크리트 구조의 건축물이 서울시 도시정비조례 제4조제1항제1호 가목에 해당되는지(서울시 공동주택지원과 2023.9.26.)
Q. 조립식 콘크리트 구조의 건축물이 서울시 도시정비조례 제4조제1항제1호 가목에 해당되는지?
A. 서울시 도시정비조례 제4조제1항제1호 및 제2호는 재료와 구조형식에 따라 분류한 사항으로서 프리캐스트 콘크리트 조립식 구조는 철근콘크리트 구조에 해당됨
노후·불량건축물 판단 기준(서울시 주거정비과 2024.4.2.)
Q. 노후·불량건축물 판단 기준은?
A. 「서울시 도시정비조례」 제4조제1항제2호에 따르면 공동주택 이외의 건축물(「건축법 시행령」 별표1 제1호에 따른 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관) 제외)이 철근콘크리트 구조인 경우 노후·불량건축물 경과기간을 30년, 이에 해당하지 않는 경우 노후·불량건축물 경과기간을 20년으로 규정하고 있음.
<계속>
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