□ 정비사업의 변천
○ 2018.2.9. 전부개정 시행에 따른 법 제2조제2호 정비사업
1. 주거환경개선사업(주거환경개선사업+주거환경관리사업)
정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나(주거환경개선사업), 단독주택
‘및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
2018.2.9. 전부개정 시행된 주거환경개선사업은 구법상 주거환경개선사업과 주거환경관리사업이 통합된 것이다.
- 구법에 따른 주거환경개선사업과 주거환경관리사업
ㆍ주거환경개선사업 : 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
ㆍ주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
<주거환경개선사업과 주거환경관리사업의 통합>
부 칙 <법률 제14567호, 2017.2.8.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
제26조(주거환경관리사업의 시행을 위한 정비구역 등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 종전의 도시정비법에 따라 주거환경관
리사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역은 이 법에 따라 지정ㆍ고시된 주거환경개선구역으로 본다.
②, ③: 생략
제27조(주거환경관리사업 등에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 도시정비법에 따라 사업시행인가를 받아 시행 중인 주거환
경관리사업은 이 법에 따른 주거환경개선사업, 으로 본다.
2. 재개발사업(주택재개발사업+도시환경정비사업)
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역(재개발사업)이나 상업지역·공업지역 등으로서 도시기능의 회복 및 상권활
성화 등이 필요한 지역(도시환경정비사업)에서 도시환경을 개선하기 위한 사업
현행 재개발사업은 구법상 재개발사업과 도시환경정비사업의 요건을 종합하였다.
- 구법상 재개발사업과 도시환경정비사업
ㆍ재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
ㆍ도시환경정비사업 : 상업·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이
필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
<재개발사업과 도시환경정비사업의 통합>
상업, 공업지역에서의 도시환경정비사업이 주택재재발사업에 통합됨에 따라 재개발사업과 같이 법 제10조인 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 적용을 받게 되었다.
3. 재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
재건축구역이 아닌 곳의 재건축사업은 2018.2.9. 제정. 시행된 소규모주택정비법에 이관되었다. 따라서 도시정비법상 재건축사업은 정비구역에서만 시행하게 되었다.
○ 2020년 부동산5·6대책에 따른 공공재개발(재건축)사업
- 공공재개발(재건축)사업시행자와 신탁회사인 지정개발자가 사업시행자
2020년 5·6대책에서 일부 재개발(재건축)사업이 장기 정체되어 있는 것은 조합 내·외부 갈등이 원인이라고 보고 공공참여를 통해 오랫동안 멈춰 있는 재개발(재건축)사업을 재개하여 사업의 속도를 높여서 도심 내 주택공급 보완한다는 목적으로 종전의 재개발(재건축)사업 규정에 후단을 신설했다.
다만 현재 공공이 직접 시행하는 재개발(재건축)사업과는 구별하여야 한다. 전자는 관리처분계획 방식이지만, 후자는 수용방식이어서 사업진행방식 자체가 다르기 때문이다.
1. 공공재개발사업
공공기관인 시장, 군수등, LH, 공기업법에 의한 지방공사는 주거환경개선사업의 경우 단독시행자를 말한다. 이는 개정 전에도 주거환경개선사업의 경우에 시행해 왔던 내용이다.
재개발사업은 조합이 시행하는 것이 일반적이지만, 위 공공기관이 단독으로 시행하거나, 조합과 공동으로 시행 또는 조합이 그 역할을 하지 못해 공공기관이 사업대행의 역할을 하는 사업대행자일 경우를 포함해 이를 공공재개발사업시행자로 하겠다는 것이다.
이 공공재개발(재건축)사업시행은 후술하는 도시정비법 제101조의2에서 공공재개발사업 예정구역을 지정하고 용적률 완화 주택건설비율 등 특례규정을 둬 전통적 방식의 재개발사업과 달리 진행하겠다는 것이다.
2. 공공재건축사업
재건축사업의 경우도 조합이 시행하는 것이 일반적이다.
공공기관이 단독으로 시행하거나, 조합과 공동으로 시행 또는 조합이 그 역할을 하지 못해 공공기관이 사업대행의 역할을 하는 사업대행자일 경우를 포함해 이를 공공재건축사업시행자로 한다.
다만 공공재개발사업이 공공재개발사업 예정구역에 의한 정비구역 지정 등에 의하지 않고, 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 수 있도록 하고 있다.
<2020.5.6. 수도권 주택공급 기반 강화방안, 국토부>
수도권 주택공급 기반 강화 방안
공공참여
ㅇ LH․SH가 단독․공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업 참여
- 신속하고 투명한 사업추진, 재정착 지원, 공공성 높은 주택* 공급
* 저렴한 분양주택, 공적임대 주택(지분형 주택, 수익공유형 전세주택 포함) 공급(☞참고1,2)
ㅇ 정부와 서울시는 도시규제 완화*, 신속한 인허가, 국비․기금지원
* 3년 마다 도시규제 완화의 필요성․효과성을 검토하고, 규제완화 수준을 조정
조합원 지원 강화
① 조합원 재산권 보장
- (조합원 참여 보장) 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시 조합원의 참여 보장
② 저소득층 조합원 분담금 대납
- 조합원 희망 시 LH․SH가 분담금 대납 후 10년간 주택공유*
* (조건) 무주택자만 적용하고 전용면적 60㎡이하 주택 공급→조합원 10년 거주 후 처분
③ 조합원 중도금 및 이주비 부담 완화
- 공공 재개발사업 추진 시 중도금을 분담금의 60%→40% 하향
*(현행)계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%→ (변경)계약금 10% 중도금 40% 잔금50%
- 모든 조합원에게 보증금의 70%(3억원 한도), 年1.8%의 이주비 융자
* 이주비 융자는 LH․SH가 전세금을 대신 납부하고 조합원에게 이자를 받는 방식
세입자 지원 강화
① 재개발구역 내 세입자 재정착 지원 강화(도시정비법 시행령 개정)
- 재개발로 건설되는 공공임대 입주자격을 정비구역 지정 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대
② 사업기간을 종전 재개발사업의 절반이하로 단축
-신속한 인․허가 및 공공의 사업관리를 통하여 구역지정부터 착공까지의 소요기간을 10년 이상(1,000세대 이상)→ 5년으로 단축
* (종전) 조합설립(12개월)→사업인가(41개월)→관리처분(37개월)→착공(30개월) (개선) 시행자지정(12개월)→사업인가(18개월)→관리처분(12개월)→착공(18개월)
③ 재개발사업에 지원되지 않던 금융지원 등 사업지원 강화
- 주택도시기금에서 총사업비 50%까지 年1.8%로 사업비를 융자*하고, 정비사업 대출보증(HUG)으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용
* 지원요건이 엄격했던 융자요건을 공공재개발에 완화 적용하여 사업 활성화 도모(주택 연면적 조건 미적용 + 공공시설 설치비율 연면적의 30%→ 20%로 완화)
- 공간지원 리츠가 상가․공장시설 등 비주거시설 매입지원
- 조합이 정관에 소형상가 등 소유자에 대한 주택분양 가액기준을 조례상 범위 내에서 정할 수 있도록 위임(서울시 도시정비조례 개정)
* 현재는 소형 상가의 가치가 분양주택 가격보다 높아야 주택으로 수분양 가능(다만, 쪼개기 방지를 위해 분양 가액기준의 상한을 조례로 규정)
- 공공재개발, 재건축사업 관련 도시정비법 규정(제5장 공공재개발, 공공재건축사업)
공공시행자뿐만 아니라 지정개발자가 사업시행자로 하는 경우이며, 민간 정비사업과는 다음과 같은 규정에 의해 차이점이 있다.
제101조의2(공공재개발사업 예정구역의 지정ㆍ고시)
공공재개발사업 예정구역 내에 분양받을 건축물이 법 제77조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공공재개발사업 예정구역 지정ㆍ고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 공공재개발사업 예정구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이 경우 시ㆍ도지사가 건축물을 분양받을 권리일을 따로 정하는 경우에는 제77조제2항을 준용한다.
제101조의3(공공재개발사업을 위한 정비구역 지정 등)
기본계획을 수립하거나 변경하지 아니하고 공공재개발사업을 위한 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다. 정비계획의 입안권자는 공공재개발사업의 추진을 전제로 정비계획을 작성하여 정비구역의 지정권자에게 공공재개발사업을 위한 정비구역의 지정을 신청할 수 있다.
제101조의4(공공재개발사업 예정구역 및 공공재개발사업ㆍ공공재건축사업을 위한 정비구역 지정을 위한 특례)
정비구역의 지정권자가 공공재개발사업 또는 공공재건축사업을 위한 정비구역의 지정ㆍ변경을 고시한 때에는 제7조에 따른 기본계획의 수립ㆍ변경, 「도시재정비법」 제5조에 따른 재정비촉진지구의 지정ㆍ변경 및 재정비촉진계획의 결정ㆍ변경이 고시된 것으로 본다.
제101조의5(공공재개발사업에서의 용적률 완화 및 주택 건설비율 등)
공공재개발사업 시행자는 공공재개발사업(「도시재정비법」 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 공공재개발사업을 포함)을 시행하는 경우 국토계획법 제78조 및 조례에도 불구하고 지방도시계획위원회 및 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120/100(이하 “법적상한초과용적률”)까지 건축할 수 있다.
제101조의6(공공재건축사업에서의 용적률 완화 및 주택 건설비율 등)
제101조의7 삭제
제101조의8(정비구역 지정의 특례)
토지주택공사등(사업시행자로 지정되려는 경우로 한정) 또는 지정개발자(신탁업자로 한정)는 대통령령으로 정하는 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 받아 정비구역의 지정권자(특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수인 경우로 한정)에게 정비구역의 지정(변경지정을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 제안할 수 있다
제101조의9(사업시행자 지정의 특례)
정비구역의 지정권자는 토지면적 1/2 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 2/3 이상에 해당하는 자가 동의하는 경우에는 정비구역의 지정과 동시에 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 법 제101조의8제1항에 따라 정비구역 지정제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등 또는 지정개발자의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 본다.
제101조의10(정비계획과 사업시행계획의 통합 수립)
사업시행자는 제101조의8에 따라 정비구역이 지정된 경우에는 제9조에 따른 정비계획과 제52조에 따른 사업시행계획을 통합하여 다음 각 호의 사항이 포함된 계획(이하 “정비사업계획”)을 수립하여야 한다.
1. 제9조제1항에 따른 정비계획의 내용(제9호는 제외)
2. 제52조제1항에 따른 사업시행계획서의 내용
▲ 유사 규정
노후계획도시정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. “노후계획도시 정비사업”이란 노후계획도시 정비기본계획에 따라 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 「도시정비법」에 따른 재개발사업 및 재건축사업
⇨노후계획도시정비법상 핵심사업은 재건축사업에 있음
나. 「주택법」에 따른 리모델링사업
다. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업
라. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
마. 「국토계획법」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
바. 「대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법」 제2조제2호 각 목의 광역교통시설을 확충하기 위한 사업
사. 「국가통합교통체계효율화법」에 따른 복합환승센터 개발사업
아. 「스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률」에 따른 스마트도시건설사업
자. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발사업
차. 그 밖에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 노후계획도시 정비기본계획의 시행에 필요하다고 인정하는 사업
｢소규모주택정비법｣
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “빈집정비사업”이란 빈집을 개량 또는 철거하거나 효율적으로 관리 또는 활용하기 위한 사업을 말한다.
3. “소규모주택정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역
또는 가로구역(街路區域)에서 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 자율주택정비사업: 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업
나. 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업
다. 소규모재건축사업: 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업. 이 경우 도심 내 주택공급을
활성화하기 위하여 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 소규모재건축사업을 “공공참여 소규모재건축활성화사업”(이하 “공공소규모재
건축사업”)이라 한다.
1) 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 제17조제3항에 따른 공동시행자, 제18조제1항에 따른 공공시행자 또는 제56조에 따른 사업대행자(이하 “공공시행자등”)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택이 종전 세대수의 대통령령으로 정하는 비율 이상일 것. 다만, 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 「국토계획법」 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획 또는 정비기반시설 등 토지이용 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 이상 건축할 수 없는 불가피한 사정이 있다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
⇨도시정비법상 정비구역이 아닌 재건축사업을 포함하여 200세대 미만의 공동주택을 위한 소규모재건축사업이 있으며, 그 외에 가로주택 정비사업이 소규모 정비사업에 포함됨.
라. 소규모재개발사업: 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업
전통시장법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "시장정비사업"이란 제41조에 따른 시장정비사업시행자가 시장의 현대화를 촉진하기 위하여 상업기반시설 및 도시정비법 제2조제4호에 따른 정비기반시설을 정비하고, 대규모점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 이 법과 도시정비법 등에서 정하는 바에 따라 시장을 정비하는 모든 행위를 말한다.
⇨구 재래시장법에서는 시장재개발, 재건축사업으로 구분되었으나, 전통시장법에서는 시장재건축사업이 아닌 시장재개발사업으로 시행하고 있음
도시재정비법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "재정비촉진사업"이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 「도시정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 「소규모주택 정비법」에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업
⇨빈집정비사업과 자율주택정비사업을 제외함
나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업
라. 「국토계획법」에 따른 도시·군계획시설사업
도시재생법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. "도시재생사업"이란 도시재생활성화지역에서 도시재생활성화계획에 따라 시행하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 국가 차원에서 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업
나. 지방자치단체가 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업
다. 주민 제안에 따라 해당 지역의 물리적·사회적·인적 자원을 활용함으로써 공동체를 활성화하는 사업
라. 도시정비법에 따른 정비사업 및 도시재정비법에 따른 재정비촉진사업
마. 도시개발법에 따른 도시개발사업 및 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발사업
바. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지개발사업 및 산업단지 재생사업
사. 「항만법」에 따른 항만재개발사업
아. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 상권활성화사업 및 시장정비사업
자. 「국토계획법」에 따른 도시·군계획시설사업 및 시범도시(시범지구 및 시범단지를 포함한다) 지정에 따른 사업
차. 경관법에 따른 경관사업
카. 「소규모주택정비법」에 따른 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업
⇨도시재정비법상 재정비촉진사업에는 빈집정비사업이 제외되어 있으나, 카목에선 빈집정비사업이 포함됨.
타. 「공공주택특별법」에 따른 공공주택 공공주택사업
파. 그밖에 도시재생에 필요한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
도시개발법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "도시개발사업"이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
⇨도시개발사업도 개발계획을 수립한 후 구역지정하는 것이 원칙이지만, 필요에 따라서 구역지정을 한 후 개발계획을 수립하기도 함(법 제4조제1항).
□ 유권해석 및 판례
공공재개발 후보지로 선정되면 용도지역 및 용적률 상향 가능여부(서울시 주거정비과 2021.2.17.)
Q. 공공재개발 후보지로 선정되면 용도지역 및 용적률 상향이 가능한지?
A. 지난 ‘20.9.21. 공공재개발사업 후보지 공모 공고한 바와 같이 공공재개발사업은 공공시행자(LH, SH) 참여, 인센티브(용도지역 상향, 용적률 상향 등) 부여 등을 통해 낙후지 주거환경개선과 정체된 정비구역 사업을 촉진시켜 도심 내 주택공급 기반을 강화하는 사업으로, 인센티브 사항은 활성화계획(안) 수립, 서울시 도시계획위원회 심의 등의 절차를 거쳐 활성화 지구 결정·고시로 최종 결정됨
재개발사업을 추진하려면 정비예정구역으로 지정돼 있어야 하는지(서울시 주거정비과 2020.6.18.)
Q. 재개발사업을 추진하려면 정비예정구역으로 지정되어야 하는지, 별도 정비구역 지정방법은 없는지?
A. 도시정비법 시행령[별표1]제2호 및 서울시 도시정비조례 제6조제1항에 주택정비형 재개발사업을 위한 정비계획 입안 가능한 지역의 요건을 명시하고 있고, 같은 조 제2항에 정비구역 지정은 제1항에서 정한 정비계획 입안대상지역 요건 이외에 법 제4조에 따른 정비기본계획에 따르도록 규정하고 있으며,
「2025 서울시 정비계획(주거환경정비사업 부문)」에서는 정비예정구역을 대체하는 새로운 정비구역의 지정요건으로 주거정비지수를 도입하여 70점(100점 만점) 이상 충족 시 심의를 통해 정비구역 지정의 여부를 결정하도록 하였음
2018.2.9. 전부개정 시행으로 기존의 ‘주택재개발사업과 도시환경정비사업’이 새로운 “재개발사업”이란 명칭으로 바뀌는지(서울시 재생협력과 2018.3.16.)
Q. 도시정비법 제2조제2호 나목의 재개발사업과 관련, 도시정비법의 종전 규정에 의한 도시환경정비사업이 개정법에서 재개발사업으로 변경됨에 따라 도시환경정비사업을 재개발사업으로 명칭 변경이 가능한지?
A. 도시정비법 제2조제2호 나목에 따르면 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 정의하고 있으며,
이는 종전규정의 주택재개발사업(노후불량 건축물 밀집)과 도시환경정비사업(상·공업지역)을 통합하여 재개발사업으로 명칭을 변경한 사항으로, 종전 규정의 주택재개발사업 및 도시환경정비사업은 “재개발사업”으로 명칭을 변경해야 할 것으로 보임.
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