- 이번 편에는 "법제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) 제1항, 제2항"부터 진행됩니다.
■ 법 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율)제1항, 제2항
정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토부장관이 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다(본조 제1항).
1. 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 90/100 이하로서 대통령령으로 정하는 범위
85㎡를 전체 세대수의 90/100 이하로 함(아래 2호와 달리 전체 연면적은 해당되지 않음)
2. 임대주택(공공임대주택 및「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말한다. 이하 같다)이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 30/100 이하로서 대통령령으로 정하는 범위
임대주택은 1호와 달리 “전체 세대수 또는 전체 연면적”의 30/100 이하로 정함(1호는 전체 세대수에만 적용)
사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다(본조 제2항).
국토부장관이 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있다고 표현하고 있으나, 정비계획 입안권자를 의무자로 하여 국토부장관의 고시문에 따라 정비계획에 반영하도록 하였다.
정비사업의 국민주택규모주택(85㎡ 이하)은 전체 세대수의 90/100 이하로서 대통령령이 정하는 범위, 임대주택은 전체 세대수 또는 전체 연면적의 30/100 이하로서 대통령령이 정하는 범위로 하였다.
○ 주택의 규모별 건설비율(영 제9조제1항, 제2항)
2018.2.9. 도시환경정비사업이 주택재개발사업으로 통합되면서, 서울시는 도시정비조례상 재개발사업을 도시정비형 재개발사업, 주택정비형 재개발사업으로 구분하였다.
이후 2020.6.23. 시행령 일부가 개정되어. 부동산56대책으로 공공재개발, 재건축사업이 시행되면서 다음과 같이 바뀌었다.
1. 주거환경개선사업: 다음 각 목의 범위(영 제9조제1항제1호)
가. 주택법 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 90/100이하
나. 공공임대주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 30/100 이하로 하되, 주거전용면적이 40㎡ 이하인 공공임대주택이 전체 공공임대주택 세대수의 50/100 이하일 것
나목의 경우, 공공주택특별법에 의한 공공임대주택만 해당됨
2. 재개발사업의 경우 다음 각 목의 범위(제1항제2호)
가. 국민주택규모의 주택 : 주택 전체 세대수의 80/100 이하
나. 임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택과 공공임대주택을 말한다. 이하 같다): 건설하는 주택 전체 세대수(법 제54조제1항 또는 법 제101조의5제1항에 따라 정비계획으로 정한 용적률을 초과하여 건축함으로써 증가된 세대수는 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 20/100 이하[법 제55조제1항 또는 법 제101조의5제1항에 따라 공급되는 임대주택은 제외하며, 해당 임대주택 중 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수(법 제55조제1항 또는 법 제101조의5제1항에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 40/100 이하이어야 한다].
다만, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장이 정비계획을 입안할 때 관할 구역에서 시행된 재개발사업에서 건설하는 주택 전체 세대수에서 별표3 제2호 가목1)에 해당하는 세입자가 입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사")가 정하여 고시하는 임대주택 비율보다 높은 경우에는 다음 계산식에 따라 산정한 임대주택 비율 이하의 범위에서 임대주택 비율을 높일 수 있다.
해당 시․도지사가 고시한 임대주택 비율+(건설하는 주택 전체세대수×10/100)
2015.1.28 시행령 개정으로 재개발사업 시 임대주택을 주택 전체 세대수의 20/100 이하인 것을 15/100 이하로 건설로 완화되었다가, 다시 20/100으로 환원됨
2021.7.13. 개정 시행된 시행령에서는 법 제55조제1항 외에도 법 제101조의5제1항인 공공재개발사업시행자에도 이 규정을 적용하도록 함
3. 재건축사업(제1항제3호)
재건축사업의 경우 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 60/100 이하
전체 연면적에서 차지하는 비율 50/100 이하는 2015.1.28 시행령 개정 시 삭제되고 전체 세대수로만 적용함
2014.9.24 영 제13조의3제2항이 개정되기 전에는 과밀억제권역에서 300세대 이상인 재건축사업은 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토부고시) 범위 내 시도 조례에서 따로 정할 수 있었다(영 제13조의3제2항).
서울시(도시정비조례 제10조)는 재건축사업에 대해 60㎡ 이하의 주택을 20%이상 건설하도록 하는 2:4:4 비율을 정한 바 있다(85㎡ 이상 40/100, 85㎡~60㎡ 40/100, 60㎡ 이하 20/100).
이 조항을 근거로 정비계획 수립 시 60㎡ 이하의 소형주택 비율을 더 요구하여 강남의 재건축 추진위원회, 조합으로부터 많은 비난을 받은 바 있다.
2014.9.24 재건축 완화정책으로 영 제13조의3제2항이 아래와 같이 개정되고, 2015.1.28 재차 개정 시에 제1항과 제3항이 개정되고 제2항은 바뀌지 않았다. 개정 시행령의 효력발생일 2015.3.25부터 과밀억제권역에서 재건축사업을 하는 경우에는 300세대 미만인 경우에도 아래의 제2항을 적용받게 되었다. 따라서 300세대에서 200세대 이상도 이에 포함되는 것으로 해석된다.
특히 소규모주택정비법에 포함된 기존의 200세대 미만은 소규모재건축사업으로 편입되었음은 앞서 설명한 바와 같다.
영 제9조제1항제3호에 불구하고「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택 건설 비율을 적용하지 아니 한다(영 제9조제2항).
1. 재건축조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존 주택(재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30%의 범위에서 그 규모를 확대할 것
2. 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것
종전의 영 제13조의2제2항 중 “시도 조례에서 따로 정할 수 있다”는 위임 규정이 삭제되어 더 이상 시도별 조례로 규제를 할 수 없게 되었다.
따라서 서울시는 재건축사업의 주택규모 및 건설비율에 대해 “영 제13조의3제2항에 따라 주거전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택을 건설하는 전체 세대수의 20% 이상 건설하여야 한다.
다만, 제4조제3항의 가구단위로 중저층 규모의 사업을 시행하는 경우에는 이를 적용하지 아니할 수 있다(조례 제10조).”고 규정하였으나, 영 제13조의2제2항이 개정되어 시도 조례로 위임 규정이 없어짐에 따라 2015.7.30 삭제되었다.
▶ 1:1 재건축
영 제9조제1항제3호에도 불구하고 수도권정비계획법 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택 건설비율을 적용하지 아니한다(영 제9조제2항).
1. 재건축사업의 조합원에게 분양하는 주택은 기존 주택(재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30%의 범위에서 그 규모를 확대할 것
2. 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것
1:1 재건축이란 재건축사업에 적용되는 주택건설비율로 기존 조합원의 수만큼 신축세대를 건설을 말하는 것으로 법정용어는 아니다. 이에 해당되면 소형평형의무비율의 적용을 받지 않고, 신축아파트의 면적을 기존 조합원 아파트 주거전용면적의 30%까지 확장할 수 있다.
수도권정비계획법상 수도권이 아닌 재건축사업장이거나 수도권이라도 재건축이 아닌 재개발사업에는 적용되지 않는다.
즉 수도권정비계획법상 과밀억제권역 내 재건축사업에서 그 규모에 관계없이(2015.3.25부터는 300세대 이하인 경우에도 해당) 영 제9조제1항제3호인 “국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 60/100”의 규제를 받지 않는다.
조합원 분양분도 주거전용면적을 줄이거나, 원하는 경우 30% 범위 내에서 평형을 늘릴 수 있다.
<2015.1.20 국토부 보도자료>
-재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지
현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.
그러나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안하여, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.
- 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화
주택시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향*되어 사업추진에 애로가 있었다.
* 수도권 과밀억제권역에서 재개발 시 임대주택 비율 17%에서 20%로 상향(’11.6 도시정비법 시행령 개정)
*(세대수) 서울 20%, 인천·경기 17%, 광주 8.5%, 부산·대구·대전 5%
또한 연면적 기준의 경우 모든 지자체가 적용하지 않고 있었다.
이러한 현실을 반영하여 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율은 5%p 완화한다.
다만, 지자체는 정비계획 수립 시 기존 재개발사업에서 건설한 주택 전체 세대수 중 기존 세입자가 입주한 임대주택 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우* 5%p 범위에서 상향**할 수 있도록 하였다.
* 기존세입자가 입주한 임대주택 세대수/건설하는 주택 전체 세대수 >> 임대주택 의무건설비율(고시)
** 시․도지사가 고시한 임대주택 비율 + (건설하는 주택 전체 세대수 × (5/100))
또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시 개정사항)한다.
- 가로주택정비사업 층수제한을 15층으로 완화
소규모 중층주택 건설을 위한 가로주택정비사업은 주로 제2종일반주거지역에서 이루어지나 현행 ｢도시정비법｣은 가로주택정비사업에 대해 용도지역 구분 없이 층수를 일률적으로 7층으로 제한하고 있었다.
이번 시행령 개정을 통해 가로주택정비사업에 대한 층수 제한은 원칙적으로 국토계획법에 따르도록 하되, 제2종일반주거지역에서는 15층 이하의 범위에서 해당 가로구역의 규모, 도로 너비 등을 고려하여 시도 조례에서 층수제한과 산정방법을 정할 수 있도록 한다.
- 다음 편에는 "법제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율)관련 수도권 과밀억제권역의 재건축사업에서「주택의 규모 및 규모별 건설비율」사례"부터 진행됩니다.
