법제2조제2호(정비사업)
영제1조의2(공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율), 영제1조의3(공공재건축사업의 세대수 기준)
정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토부고시 제2024-26호, 2024.1.19. 일부개정)
⇨도시재개발법상 재개발사업(재개발사업, 도심재개발사업, 공장재개발사업), 주택건설촉진법상 재건축사업, 한시법인 주거환경개선법 상 주거환경개선사업이 도시정비법에 통폐합되어 도시정비법상 정비사업이라 한다.
2012.2.1. 해제되는 정비(예정)구역을 위해 주거환경관리사업과 가로주택 정비사업이 신설되었으며, 가로주택정비사업은 “정비구역이 아닌 가로구역”에서 시행된 점이 구별되었다.
2018.2.9. 도시정비법 전부개정·시행으로 주거환경관리사업은 주거환경개선사업, 도시환경정비사업은 재개발사업으로 통합되었고, 소규모 재건축사업과 가로주택정비사업은 ｢소규모주택정비법｣으로 이관됨에 따라 도시정비법에는 3개 정비사업만 남게 되었다.
2020년 5.6대책(수도권주택공급 기반 강화방안)에 의해 공공성을 강화한 정비사업 활성화를 목표로 하여 LH, SH등 공공기관의 단독, 공동시행자로서의 공공재개발(재건축)이 시행되면서 정비사업의 성격도 다르다(다만 이는 공공이 직접시행하는 정비사업과는 구별됨)
□ 개정 연혁
도시계획법에 최초로 재개발사업이 도입되었으나, 1976.12.31. 도시계획법에서 재개발사업이 빠져나가 도시재개발법의 제정으로 이어졌다.
● 재개발사업(주택, 도시환경재개발사업)
도시계획법
[법률 제2291호, 1971.1.19., 전부개정]
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. "재개발사업"이란 제31조 각 호에 해당하는 지구에 대하여 도시기능을 회복시키거나 새로운 기능으로 전환시키기 위하여 실시하는 도시계획사업을 말한다.
1971.1.19. 전부개정으로 도시계획법에서 분리 독립한 도시재개발법에서 최초로 재개발사업이 도입됨
제31조(사업의 시행요건) 건설부장관은 다음 각 호의 1에 해당하는 지구에 대하여 필요하다고 인정할 때에는 일정한 구역(이하 "재개발구역")을 지정하여 그 구역안의 필요한 시설에 관한 재개발사업을 도시계획으로 결정할 수 있다.
1. 그 지구안의 토지면적(공공시설용지는 제외한다)의 1/2을 초과하는 부분이 최저고도지구이고 그 최저고도지구 안에 있는 건축물의 2/3 이상이 최저한도의 높이에 미달되어 있을 때
2. 방화지구로서 그 방화지구 안에 있는 건축물의 2/3 이상이 방화구조가 아닌 때
3. 그 지구안의 건축물중 내화구조가 아닌 2층 이하의 건축물의 건축면적(지하층을 제외한다)의 합계가 그 지구 안에 있는 총건물의 건축면적합계의 2/3를 초과하고 있을 때
4. 그 지구안의 공공시설의 정비에 따라 토지가 건축대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 제42조제3항의 기준에 미달하는 과소토지로 되는 때 또는 과소토지가 그 공공시설에 인접하게 되어 시가지로서의 환경이 현저하게 불량하게 될 염려가 있을 때
5. 그 지구안의 건축물이 노후하여 그 기능을 다할 수 없을 때 또는 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 지구안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 때
도시재개발법
[법률 제2968호, 1976.12.31., 제정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "재개발사업"이란 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말한다.
⇨도시재개발법에 도입된 재개발사업은 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위한 도심재개발사업을 위주로 한 것이었음
[법률 제3646호, 1982.12.31., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 1982·12·31>
2. "재개발사업"이란 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 도심지재개발사업과 주택개량재개발사업으로 구분하여 시행한다.
⇨1982.12.31 재개발사업이 “도심지재개발사업과 주택개량재개발사업”으로 구분됨.
[법률 제5116호, 1995.12.29., 전부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "재개발사업"이란 재개발구역 안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 말하며, 다음 각 목에서 정하는 재개발사업으로 구분하여 시행한다.
가. 도심재개발사업: 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업
나. 재개발사업: 노후·불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발사업
다. 공장재개발사업: 노후·불량한 공장등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위하여 시행하는 재개발사업
⇨주택개량재개발사업이 재개발사업으로 바뀌고 전면철거 방식으로 추진되면서, 재개발사업, 공장재개발사업, 도심재개발사업으로 구분됨.
공장재개발사업, 도심재개발사업은 도시정비법의 시행으로 도시환경정비사업으로 명칭이 바뀜.
● 재건축사업
주택건설촉진법
[시행 1988.1.1.] [법률 제3998호, 1987.12.4., 일부개정]
제3조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
9. "주택조합"이란 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "지역조합"), 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합(이하 "직장조합") 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존주택의 소유자가 설립한 조합(이하 "재건축조합")을 말한다.
⇨주택조합에 지역, 직장주택조합과 함께 재건축조합이 포함된 것은 1987.12.4. 개정부터임.
● 주거환경개선사업
주거환경개선법
제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "주거환경개선사업"이란 주거환경개선지구의 주거환경개선을 위하여 필요한 주택의 건설, 건축물의 개량, 공공시설의 정비, 소득원의 개발 등 제6조에 따른 주거환경개선계획에 따라 행하여지는 사업을 말한다.
⇨한시법인 주거환경개선법에서 별도로 규정됨
주거환경개선사업은 2003.7.1. 도시정비법의 시행으로 정비사업이란 이름의 한 울타리로 들어옴.
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초창기 도시정비법상 정비사업은 재개발․재건축사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등 4종류가 있다.
도시정비법
[시행 2003. 7. 1.] [법률 제6852호, 2002.12.30., 제정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
⇨재개발사업, 공장재개발사업, 도심재개발사업, 주거환경개선사업 및 재건축사업이 도시정비법상 정비사업으로 통폐합되면서 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 정비사업이 정착됨(2003.7.1.부터 효력 발생).
부칙 [2002.12.30. 제6852호]
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(폐지법률) 도시재개발법 및「주거환경개선법」은 이를 폐지한다.
제6조(주거환경개선사업 등에 관한 경과조치) 종전법률에 의하여 사업계획승인이나 사업시행인가를 받아 시행 중인 주거환경개선사업·재개발·재건축사업·도심재개발사업·공장재개발사업은 각각 이 법에 따른 주거환경개선사업·재개발·재건축사업·도시환경정비사업으로 본다.
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도시정비법
[시행 2012. 8. 2.][법률 제11293호, 2012.2.1., 일부개정]
제2조(용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "정비사업"이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 또는 가로구역(정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역을 말하며, 바목의 사업으로 한정한다)에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업을 포함한다.
가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하
게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
라. 도시환경정비사업 : 상업지역·공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화
등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업
마. 주거환경관리사업 : 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을
보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업
바. 가로주택 정비사업 : 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하
여 시행하는 사업
⇨지방자치단체 등이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비·개량하는 주거환경관리사업과 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택정비사업 방식을 새로이 도입
부 칙[2012.2.1. 제11293호]
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다
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도시정비법
[시행 2018. 2. 9.][법률 제14567호, 2017.2.8., 전부개정]
제2조(정의) “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업 : 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이나 상업·공업지역 등으로서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등이 필요한 지역에서 주거‧도시환경을 개선하기 위한 사업
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
⇨주거환경관리사업→주거환경개선사업, 도시환경정비사업→재개발사업으로 통합되었으며, 가로주택정비사업, 200세대 미만 및 정비구역 밖의 재건축사업은 「소규모주택정비법」상 소규모 재건축사업으로 이관됨
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
제26조(주거환경관리사업의 시행을 위한 정비구역 등에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 종전의 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주거환경관리사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역은 이 법에 따라 지정ㆍ고시된 주거환경개선구역으로 본다.
②, ③: 생략
제27조(주거환경관리사업 등에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「도시정비법」에 따라 사업시행인가를 받아 시행 중인 주거환경관리사업, 재개발사업ㆍ도시환경정비사업 및 재건축사업은 각각 이 법에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업으로 본다.
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도시정비법
[시행 2021. 7. 14.] [법률 제18046호, 2021. 4. 13. 일부개정]
제2조(정의) “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업 : 종전과 같음
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
⇨21년 부동산 24대책에서 공공(참여)재개발사업의 시행을 예고함
종전의 공공(참여)재개발사업과 달리 제5장 공공재개발사업 및 공공재건축사업(법 제101조의2 내지 법 제101조의7)에도 별도 특례 규
정을 둠
기존 제도로는 재개발이 어려운 지역에서도 주민들이 희망할 경우 재개발사업을 보다 쉽게 추진할 수 있도록 한국토지주택공사등이 재
개발사업의 사업시행자로 참여하는 공공재개발사업 유형을 신설함.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 50/100 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 “공공임대주택”) 또는「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 “공공지원민간임대주택”)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
⇨21년 부동산 24대책에서 공공(참여)재건축사업의 시행을 예고함
종전의 공공(참여)재개발사업과 달리 제5장 공공재개발사업 및 공공재건축사업(법 제101조의2 내지 법 제101조의7)에도 별도 특례 규정을 둠
사업시행자가 한국토지주택공사등으로 일정 세대수 이상을 건설ㆍ공급하는 재건축사업을 공공재건축사업으로 정의함.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 국토계획법 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
부 칙 <법률 제18046호, 2021. 4. 13.>
이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.
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도시정비법
[시행 2024. 1. 19.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017.8.9, 2021.1.5, 2021.1.12, 2021.4.13, 2023.7.18>
1. 종전과 같음
2. 가: 종전과 같음
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 "공공재개발사업"이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등") 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 "공공재개발사업 시행자")일 것
2) 건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 20/100 이상 50/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시")의 조례(이하 "시·도조례")로 정하는 비율 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이하 "공공임대주택") 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(이하 "공공지원민간임대주택")으로 건설·공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
⇨공공재개발사업에서 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지방자치단체가 지역별 여건을 고려하여 조례로 완화할 수 있도록 함
다. 종전과 같음
부 칙 <제19560호, 2023. 7. 18.>
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
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□ 개관
종전 도시재개발법상 도심재개발사업, 주택재개발사업, 공장재개발사업과 주택건설촉진법상 재건축사업이 있었다. 또한 한시법인 주거환경개선법에 따른 주거환경개선지구 및 주거환경개선계획에 따른 주거환경개선사업을 도시정비법상 지정·수립된 주거환경개선구역 및 정비계획으로 보며, 도시정비법 시행 후 4년까지 종전 주거환경개선법을 적용하여 정비사업으로 시행할 수 있었다.
구 도시정비법상 ‘도시환경정비사업’은 상업․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
반면 도시재개발법에 따른 ‘도심재개발사업’은 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 사업이란 점에서 차이가 있다.
서울시는 도시정비법 시행 이후 전략정비구역(성수, 압구정, 여의도, 이촌, 합정동)과 유도정비구역(망원, 당산, 반포, 잠실, 구의․자양)을 위한 지구단위계획을 통하여 장기전세주택(시프트)을 위한 역세권 도시환경정비사업을 추진한 바 있다.
또한 주거환경관리사업의 일종인 주민참여형 도시재생사업, 소단위 맞춤형 정비사업(수복형 정비사업)을 추진하며, 이 주민참여형 도시재생사업은 경기도의 “맞춤형 정비사업”과 유사하다.
인천시는「도시재생과 균형발전지원에 관한 조례」를 근거로 한 도시재생사업인 4거점 4축사업, 대전시는 「원도심활성화 및 지원 등에 관한 조례」의 도시재생사업 등으로 정비사업의 다양화를 꾀하였다. 이는 2013.6.4. 제정된 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」(약칭 도시재생법)에 의해 도시재생사업이 자리 잡게 되었다.
한편 2012.2.1. 정비구역등의 해제로 인한 주거환경관리사업, 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 가로주택 정비사업이 추가되었다.
2018.2.9. 도시정비법 전부개정 시행으로, 주거환경관리사업은 주거환경개선사업, 도시환경정비사업은 재개발사업으로 통합되었고, 정비구역 밖의 재건축사업이나 가로주택 정비사업은 「소규모주택정비법」으로 이관됨에 따라 도시정비법상 정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발·재건축사업만 남게 되었다.
■ 제2조제2호(정비사업)
“정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축
물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업 : 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독
주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업
나. 재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역이나 상업지역·공업지역 등으로서 도시기능의 회복 및
상권활성화 등이 필요한 지역에서 주거‧도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을
“공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”) 또는 제10호에 따른 토지주택공사등(조
합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른
재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자(이하 “공공재개발사업 시행자”)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)
을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 20/100 이상 50/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ
광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50
만 이상 대도시(이하 “대도시”)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”)로 정하는 비율 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별
법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 건설ㆍ공급할 것.
이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한
사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업 시행자”)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할 것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 국토계획법 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
구법과는 달리, 2018.2.9. 도시정비법 전부개정 시행으로 재건축구역이 아닌 곳에서도 시행할 수 있었던 재건축사업은 소규모주택정비법 상 소규모재건축사업으로 편제되었다.
이제 도시정비법상 재건축사업은 정비구역에서만 시행하게 되었다.
정비기본계획에는 정비사업 진행을 위해 지적도상 표시를 하였는데, 이 구역이 정비예정구역이다.
이 정비예정구역 또는 사전타당성 검토 등을 통해 정비계획 수립 및 정비구역을 지정․고시한 뒤, 이 정비구역에서 시행되는 사업이 ‘정비사업’이다.
- 공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율(영 제1조의2)
1) 2021.7.13. 개정, 7.14. 시행
건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 50/100 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.<법 제2조제2호 나목 2)>
공공재개발사업의 공공임대주택 건설비율은 2021.7.13. 개정 시행령에 의해 7.14.부터 새롭게 시행되었다.
도시정비법 제2조제2호 나목2)에 따라 건설ㆍ공급해야 하는 공공임대주택(공공주택특별법에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다) 건설비율은 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수의 20/100 이하에서 국토부장관이 정하여 고시하는 비율 이상으로 한다.(영 제1조의2제1항)
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역 지정권자”)는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토계획법 제113조에 따라 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회[정비구역이 도시재정비법 제5조에 따른 재정비촉진지구 내에 있는 경우로서 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회가 설치된 지역의 경우 도시재정비위원회를 말한다. 이하 같다]의 심의를 거쳐 공공임대주택 건설비율을 제1항의 비율보다 완화할 수 있다(동조 제2항).
1. 건설하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 경우
2. 정비구역의 입지, 정비사업의 규모, 토지등소유자의 수 등을 고려할 때 토지등소유자의 부담이 지나치게 높아 제1항에 따른 공공임대주택 건설비율을 확보하기 어렵다고 인정하는 경우
2) 2023.12.5. 개정, 2024.1.19. 시행
건설·공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 (50/100)20/100 이상 50/100 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 지방자치법 제198조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 조례(이하 "시·도조례")로 정하는 비율 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택특별법」에 따른 공공임대주택(이하 "공공임대주택") 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 건설·공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별 건설비율은 대통령령으로 정한다.<법 제2조제2호 나목 2)>
공공재개발사업에서 사업시행자가 의무적으로 확보해야 하는 공공임대주택 등의 비율을 지방자치단체가 지역별 여건을 고려하여 조례로 완화할 수 있도록 하였다.
이에 따라 아래와 같이 시행령이 완화, 개정되었다.
도시정비법(이하 “법”) 제2조제2호 나목2) 전단에 따른 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기준을 말한다(영 제1조의2제1항).
1. 수도권정비계획법 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 경우: 30/100 이상 40/100 이하
2. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 경우: 20/100 이상 30/100 이하
법 제2조제2호나목2)에 따라 건설ㆍ공급해야 하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다) 건설비율은 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수의 20/100 이하에서 국토부장관이 정하여 고시하는 비율 이상으로 한다(동조 제2항).
특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역 지정권자”)는 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 국토계획법 제113조에 따라 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회[정비구역이 도시재정비법 제5조에 따른 재정비촉진지구 내에 있는 경우로서 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회가 설치된 지역의 경우 도시재정비위원회를 말한다. 이하 같다]의 심의를 거쳐 공공임대주택 건설비율을 제2항의 비율보다 완화할 수 있다(동조 제3항).
1. 건설하는 주택의 전체 세대수가 200세대 미만인 경우
2. 정비구역의 입지, 정비사업의 규모, 토지등소유자의 수 등을 고려할 때 토지등소유자의 부담이 지나치게 높아 제2항에 따른 공공임대주택 건설비율을 확보하기 어렵다고 인정하는 경우
이에 따라 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율[시행 2024. 1. 19.] [국토부고시 제2024-26호, 2024. 1. 19., 일부개정]이 개정, 시행되었다.
- 공공재건축사업의 세대수 기준
공공재개발사업과 같이 2021.7.13. 개정 시행령에 신설되어, 개정 없이 현재까지 진행 중이다.
법 제2조제2호 다목2) 본문에서 “대통령령으로 정하는 세대수”란 공공재건축사업을 추진하는 단지의 종전 세대수의 160/100에 해당하는 세대를 말한다(영 제1조의3제1항).
법 제2조제2호 다목2) 단서에서 “국토계획법 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 정비구역지정권자는 각 호의 사유로 제1항에 따른 세대수를 충족할 수 없는지를 판단할 때에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다(동조 제2항).
1. 제1항에 따른 세대수를 건설ㆍ공급하는 경우 국토계획법 제18조에 따른 도시ㆍ군기본계획에 부합하지 않게 되는 경우
2. 해당 토지 및 인근 토지의 이용 현황을 고려할 때 제1항에 따른 세대수를 건설ㆍ공급하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우
공공재개발, 공공재건축사업은 기존 도시정비법에서 병행하고 있으면서, 별도의 특례규정을 두고 있다(제5장 제101조의2~제101조의7/제5장의2 공공시행자 및 지정개발자 사업시행의 특례 제101조의8~제101조의10)
<계속>
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