전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<4>
3. 2009.9.7~ 현재
조례상 1세대 규정을 도시정비법 제19조제1항에 들여와, 재개발·재건축사업에 적용되도록 하였다.
법 제19조제1항에 제3호를 신설하여, 조합이 설립된 이후 1명의 조합원으로부터 토지 또는 건축물이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되는 때에는 그 대표자 1명만을 조합원으로 인정하도록 하는 규제를 추가하였다.
도시정비법
제19조(조합원의 자격 등<개정 2003.12.31>) ①정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
▲ 2009.9.7 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항) 개정, 시행
다른 내용 변경 없이 공유의 경우 서울시 도시정비조례에서 정하는 바에 따라 각각 주택공급이 가능하도록 규정을 신설하였다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다
6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
가~다: 변경 없음
도시정비조례상 주택재개발사업의 분양대상(당시 조례 제27조제1항제2호, 현재는 제36조제1항제2호)을 규정하면서 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 총면적이 서울시 건축조례 제25조제1호(90㎡) 이상인 자로 규정한 바 있다. 여기에는 단서 조항이 있어 해당 여부를 확인해 보아야 한다.
▲ 2012.2.1 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항제7호 다목) 개정, 시행
조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위에서 2주택 분양을 허용하고, 이 중 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급하는 규정을 신설하였다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다
다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
▮2018.2.8 전부개정(법 제19조→제39조), 시행
조합원의 자격인정 기준에서 민법상 성년 규정과 동일하게 20세 이상에서 19세 이상 자녀로 변경하고, 자녀 분가요건을 실거주지와 주민등록상 분가한 경우로 하였다(제39조).
도시정비조례에서도 이에 맞춰 1세대의 개념을 정리하였다.
도시정비법 제39조①
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때.
이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
같은 날 제3호를 개정하여 1인의 다물권자로부터 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 신탁방식의 사업시행자 지정 방식에서 사업시행자 지정·고시되면 조합설립인가를 받은 것으로 의제하여 1명에게만 조합원 자격을 부여하였다.
공공재개발사업의 다물권자 양수 조합원 자격 등(서울시 주거정비과 2025.4.25)
Q. 한국토지주택공사(LH)로 사업시행자가 지정된 공공재개발사업에서의 조합설립인가 후 다물권자 물건을 양수한 자에 대하여 「도시정비법」 제39조제1항제3호를 적용할 수 있는지?
A. 조합방식이 아닌 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하는 공공재개발사업은 현재「도시정비법」 제39조제1항제3호(조합설립인가 후 다물권자 물건을 양수한 자의 조합원 자격 규정)를 적용받지 않음.
질의의 경우 「서울시 도시정비조례」 제36조제1항에 따른 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자인 경우 재개발사업의 분양대상자가 될 수 있을 것으로 사료됨
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.
▲ 2018.2.9 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항제7호 다목→법 제76조제1항제7호 다목) 개정, 시행
종전 조문은 종전주택가격의 범위로 한정하였으나, 종전 주택의 주거전용면적을 기준으로도 2주택 공급이 가능하도록 완화하였다.
법 제76조(관리처분계획의 인가 등) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
▮ 2025.5.20. 이후~ 현재
도시정비법 제39조
한국토지주택공사등이 사업시행자인 공공방식의 경우, 토지등소유자 중 분양신청을 할 수 있는 자의 자격을 명확히 하였다.
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20, 2023.6.9, 2025.5.20>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
위 공공재개발사업의 다물권자 양수 조합원 자격 등(서울시 주거정비과 2025.4.25.)에 대해서 법 개정으로 분양신청이 가능하게 되었다.
2018.2.9 관리처분계획의 기준이 개정된 이후 현재까지 개정사항이 없다.
<계속>
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