전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<1>
■ 재건축조합설립 동의율의 변천과 상가의 운명
-도시정비법 제35조제3항과 큰 평형 아파트·상가 동의율
도시정비법 제35조(조합설립인가 등) ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수(복리시설로서 대통령령으로 정하는 경우에는 1/3 이상으로 함) 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외함)와 주택단지의 전체 구분소유자의 70/100 이상 및 토지면적의 70/100 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 정비구역 지정ㆍ고시 후 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.<개정 2024.12.3, 2025.1.31> |
● 재건축사업은 큰 평형의 아파트와 상가소유자의 투쟁의 기록
-도시정비법 제35조제3항
재건축은 조합설립인가를 받으려면 각 동별 큰 평형의 아파트와 상가소유자의 동의율을 받아야 했다.
조합설립인가 이후에는 인가 전과 달리, 큰 평형의 아파트나 상가소유자들 각 동별 별도 동의 없이, 전체 조합구성원 수를 기준으로 총회의결을 받도록 함으로써 문제가 발생하게 된다.
이때부터 의결권(지금의 대지지분을 말함)은 사라져버리고, 그 수로만 결정하기 때문에 큰 평형이 섞여 있는 아파트 및 소수인 상가소유자들은 세(勢)에서 불리함을 이유로 독립정산제를 주장하며 분쟁이 상존하는 이유가 여기에 있는 것이다.
따라서 법 개정 연혁은 큰 평형의 아파트나 상가소유자의 동의율의 변동과정을 기록한 것이라고 할 수 있다.
▮2003.7.1.~2007.12.20
재건축사업의 경우, 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설은 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄) 별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의가 필요하였다.
주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
▮2007.12.21.~2009.2.5
재개발사업에서 조합을 설립하려면 종전 토지등소유자 수가 (4/5→3/4이상)으로 완화되었고, 재건축사업도 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 (4/5→3/4 이상)으로 같이 완화되었다.
다만, 각 동별 아파트 동의는 “공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우 제외한다.”는 특별 완화규정이 신설되었다. 이는 서울특별시 구로구 일부 지역의 5세대 이하의 연립주택 재건축사업의 조합설립 동의를 위한 것이었다.
주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 (4/5→3/4) 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
이 규정은 이후 현재까지 이어져 오고 있다.
▮2009.2.6.~2016.1.26
법 개정에도 불구하고 서초구 저밀도아파트지구인 OO주공아파트 재건축사업의 경우, 큰 평형의 아파트와 상가소유자의 반대가 여전하였다. 이에 조합은 조합설립을 위해 큰 평형의 아파트에 대한 토지분할소송을 제기할 정도였다.
이 문제로 인해 발의된 법 개정안이 2009.2.6 확정되어 동별 구분소유자 수는 2/3 그대로 뒀지만, 동별 토지면적(종전의 의결권)은 2/3→1/2로 완화되었다.
또한, 각 동별 아파트 수가 5인 이하인 경우, 동별 동의요건이 필요 없이 전체 동의로 족하도록 바뀌었으며, 상가도 이 적용받도록 하였다.
▮2016.1.27.~2025.4.30
조합설립 시 동별 아파트 및 상가소유자의 동의 요건을 (2/3→과반수)로 완화하고, 그동안 버팀목이었던 동별 토지면적의 1/2 이상의 동의요건 자체가 삭제되었다.
상가소유자는 자신의 운명을 모른 채 이를 받아들인 것으로 보였다.
▮2025.5.1.~ 현재
2023년 말부터 강남구를 시작으로 재건축사업에서 상가지분쪼개기가 발생하면서, 이것이 아파트소유자의 피해로 직결된다는 이유로 도시정비법 개정(안)이 발의되었다.
이후 2024.1.30. 개정법이 시행되면서, 쟁점이 되었던 상가 지분쪼개기의 구체적 모습으로 “「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할”에 대해 행위제한을 했다.
여기에 같은 해 4월 27일 노후계획도시정비법의 시행으로 광역적 재건축사업이 예견되면서, 상가 지분쪼개기 방지를 위해 또다시 조합설립 동의를 위한 완화책이 등장하였다.
2025.1.31. 또다시 재건축조합설립을 위한 동의율 산정방식이 바뀌어, 5월 1일부터 시행되었다.
동의율 산정방식인 전체 구분소유자 수 동의율이 (3/4→70/100)으로, 전체 토지면적 동의도 (3/4→70/100)으로 각각 5% 완화되었다.
여기에 상가 동의율도 아래 요건에 충족되면 동의율도 (과반수→1/3)로 완화된다.
동의율이 1/3로 완화되는 경우는 다음과 같다(도시정비법 시행령 제30조제3항).
-정비기본계획의 수립ㆍ고시일
-노후계획도시정비기본계획의 수립ㆍ고시일
-정비기본계획의 수립이 의제되는 경우에는 재정비촉진계획의 결정ㆍ고시일
위 3가지 수립·고시일 이후로서 “①시ㆍ도지사가 따로 정하는 날이거나 ②따로 정하는 날이 없으면 정비구역의 지정ㆍ고시일/노후계획도시정비법에 따른 특별정비구역의 지정ㆍ고시일/도시재정비법에 따른 재정비촉진계획의 결정ㆍ고시일”의 다음 날부터 조합설립인가 신청일까지 복리시설의 구분소유자가 증가한 경우, 상가의 동의율은 1/3이다.
다만, 아래 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우, 이는 구분소유자가 증가한 경우로 보지 않는다. 즉, 제1호와 제2호 모두에 해당하면 분할되었어도 상가 동의율은 1/3이 아닌 과반수 동의를 받아도 된다.
1. 영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하기 위해 「집합건물법」 제2조제3호에 따른 전유부분을 분할하였을 것
2. 제1호에 따라 분할된 전유부분을 조합설립인가 신청일까지 영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하고 있을 것
<계속>
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