4. 정비기본계획 변경 및 정비계획 입안
2012.2.1. 법 개정으로 정비기본계획에서 주거생활권계획을 수립하여 정비예정구역을 생략할 수 있게 되었다. 이에 따라 정비기본계획을 변경해 주거정비지수제와 사전타당성 검토를 통한 정비계획으로의 진행하게 근거를 뒀다.
이후 서울시장이 박원순에서 오세훈으로 넘어가면서 기존의 주거정비지수제와 사전타당성 검토를 폐지하고 신속통합기획에 의한 정비계획으로 이어졌는데, 그 근거로 정비기본계획을 변경한 것이다.
▮(정비)기본계획 변경 절차
◼ 정비기본계획 수립(변경)
도시정비법 제4조 내지 제7조
정비기본계획안 마련(제4조 및 제5조)→주민공람(14일 이상) 및 지방의회 의견청취(60일)(제6조)→관계 행정기관 협의(제7조제1항)→지방도시계획위원회 심의(제7조)→정비기본계획 승인 및 고시(제7조)
정비기본계획을 변경하는 경우에 위 절차를 준용한다. 다만 경미한 변경의 경우에는 “주민공람과 지방의회 의견청취”를 거치지 않아도 된다(도시정비법 제6조제3항).
도시정비법 시행령
제6조(기본계획의 수립을 위한 공람 등) ④ 법 제6조제3항 및 제7조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우”란 각각 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 정비기반시설(제3조제9호에 해당하는 시설은 제외한다. 이하 제8조제3항ㆍ제13조제4항ㆍ제38조 및 제76조제3항에서 같다)의 규모를 확대하거나 그 면적을 10% 미만의 범위에서 축소하는 경우
2. 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우
3. 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우
4. 사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우
5. 구체적으로 면적이 명시된 정비예정구역의 면적을 20% 미만의 범위에서 변경하는 경우
6. 법 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우
7. 건폐율(「건축법」 제55조에 따른 건폐율) 및 용적률(「건축법」 제56조에 따른 용적률)을 각 20% 미만의 범위에서 변경하는 경우
8. 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우
9. 국토계획법 제2조제3호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 변경에 따라 기본계획을 변경하는 경우
◼기본계획 수립(변경)
노특법 제6조, 제7조
정비기본계획안 마련(제6조 및 제7조)→주민공람(14일 이상) 및 지방의회 의견청취(60일)(제6조제2항)→관계 행정기관 협의(제6조제3항)→지방노후계획도시정비위원회 심의(제6조제3항)→
정비기본계획 승인 및 고시(제6조제3항 및 제6항)
기본계획을 변경하는 경우에 위 절차를 준용한다. 다만 경미한 변경의 경우에는 “지방의회 의견청취, 관계 행정기관의 장과 협의 후 지방노후계획도시정비위원회 심의”를 거치지 않아도 된다(노특법 제6조제5항).
노특법 시행령
제5조(노후계획도시정비기본계획의 수립 등) ② 법 제6조제5항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경할 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 이 경우 제1호부터 제5호까지는 누적된 변경의 합이 해당 호에 따른 범위 내인 경우를 말한다. <개정 2025.6.25.>
1. 노후계획도시의 면적을 10/100 이내의 범위에서 변경하는 경우
2. 노후계획도시특별정비예정구역의 면적을 20/100 이내의 범위에서 변경하는 경우
3. 광역교통시설 및 기반시설의 면적을 10/100 이내의 범위에서 변경하는 경우
4. 건축물의 건폐율 또는 용적률을 10/100 이내의 범위에서 변경하는 경우
5. 노후계획도시정비사업의 단계별 추진계획을 3년 이내의 범위에서 변경하는 경우
5의2. 법 제31조제2항제1호의 방식 및 절차에 따라 산정하는 노후계획도시별 연간 허용 정비물량의 변경에 따라 노후계획도시정비사업의 단계별 추진계획 또는 이주대책 및 부동산가격 안정화 계획을 변경하는 경우
6. 법 제7조제1항제10호ㆍ제12호 및 제13호에 따른 계획의 부문별ㆍ연도별 세부 내용을 변경하는 경우
7. 국토계획법 제2조제3호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 변경에 따라 기본계획을 변경하는 경우
8. 노후계획도시정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원(財源) 조달에 관한 사항을 변경하는 경우
9. 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위하여 변경하는 경우
▮(정비)기본계획 변경과 기능
도시정비법 제정, 시행으로 재건축·재개발사업은 정비기본계획 및 정비예정구역으로 선정된 이후 정비계획을 통해 정비구역 지정·고시되는 절차를 밟아야 했다. 따라서, 정비예정구역에 포함되어 있지 않으면, 선행절차로 정비기본계획의 변경을 거쳐 정비예정구역에 안착한 뒤에야 정비구역의 절차를 거쳐야 했다.
2012.8.2 도시정비법 개정, 시행으로 정비기본계획에 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향 등을 포함하는 경우 정비예정구역의 범위 등에 관한 사항을 생략할 수 있도록 하였다, 서울시는 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획을 세운 경우에는 정비예정구역의 범위를 생략하도록 하였으며, 점차로 기타 시도에서 이를 보급하기 시작했다.
노특법상 기본계획 변경에 대한 사례는 현재 없으므로 이는 생락하기로 한다.
도시정비법[시행 2012.8.2.] [법률 제11293호, 2012.2.1 일부개정]
제3조(정비기본계획의 수립) ① 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 다음 각호의 사항이 포함된 정비기본계획을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 대도시가 아닌 경우 도지사가 기본계획의 수립이 필요하다고 인정하는 시를 제외하고 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다. <개정 2006.5.24, 2009.2.6, 2012.2.1.>
1~7의2, 9~12: 생략
8. 정비구역으로 지정할 예정인 구역(이하 “정비예정구역”)의 개략적 범위
②~⑧ 생략
⑨ 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장은 기본계획에 다음 각 호의 사항을 포함하는 경우에는 제1항제8호 및 제9호의 사항을 생략할 수 있다. <신설 2012.2.1.>
1. 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획
2. 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향
1) 사전타당성, 주거정비지수와 정비계획 입안
박원순 서울시장은 2025 정비기본계획 주거정비지수 운용방안을 만들어 2015넌 주거정비지수제를 운용해 정비계획 및 정비구역 지정 시 검토항목을 해왔다.
근거규정: 도시정비법 제5조(기본계획의 내용), 도시정비법 시행령 제5조(기본계획의 내용)
◼주거정비지수제에 따른 정비구역 지정절차
◦추진절차 「2025 기본계획」 정비사업 실무매뉴얼 제3장 제2절
- 자치구에서는 정비구역 지정 이전에 법적 최소요건, 정비구역계 설정의 적정성, ‘주거정비지수’ 등을 사전에 평가
- 정비계획 수립 시 ‘사전타당성 검토’를 실시하여 정비사업 추진에 대한 주민의 의견을 반영하고, 지역주민이 부담 가능한 정비계획을 수립
2) 신속통합기획 정비사업
오세훈시장은 정비기본계획을 변경하여 정비계획 입안을 위해 2019.4월 신속통합기획(기획방식), 2023.1월 신속통합기획 자문방식을 도입했다.
-19.4월 신속통합기획(기획방식) 도입
-21.4월 공공재개발 도입
-21.9월 2025 정비기본계획[주거부문] 변경(서고시 제2021-530호)
▹주택정비형 재개발사업 구역지정 요건 완화 및 절차 개선(주거정비지수 폐지, 신속통합기획 절차 등)
-21.10월 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’ 개정 계획(행정2부시장방침 제201호)
▹제2종일반주거지역(7층)→제2종일반주거지역 수준으로 용적률, 층수 완화 ※ 높이 관리필요지역 제외
-23.1월 신속통합기획 자문방식 도입
-23.3월 ‘공동주택 허용용적률 인센티브 개선계획’(행정2부시장방침 제67호)
▹「서울시 지구단위계획 수립기준」 ‘공동주택 건립형 계획수립기준’ 상 허용용적률 인센티브 항목 변경
-23.5월 ‘민간재개발 후보지 선정방식 개선방안’(행정2부시장방침 제111호)
▹ 후보지 선정방식 변경(연 1회 공모 → 수시 신청 및 선정)
-23.7월 도시정비법 개정 시행/24.1.19 시행
▹ 법적상한용적률 적용지역 확대(주거지역→주거지역, 준공업지역)
▹ 역세권 등 용적률 특례(법적상한용적률의 120%, 변경된 용도지역의 법적상한용적률)
▹ 사업시행계획 통합심의 대상 확대(공공재개발·공공재건축→모든 정비사업)
▹ 공기업, 신탁업자 등에 정비구역 지정제안 권한 부여 및 정비계획·사업시행계획 통합수립 기준 신설 등
-24.1월 2025 정비기본계획[주거부문] 변경
▹입안 동의율 완화(토지등소유자 2/3→1/2, 토지면적 1/2 이상), 입안 재검토 및 입안 취소 신설
-24.3월 서울시 도시정비조례 일부 개정
▹재개발 노후도 완화(2/3→60%)
-24.9월 2030 정비기본계획(주거부문) 수립
▹용적률 체계방식 변경, 공공기여 비율 완화, 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 방식 도입
-24.9월 정비사업 사업성 개선방안 세부기준
▹공공기여 비율 완화, 사업성 보정계수 등 세부기준 마련
-25.1월 서울시 도시정비조례 개정/25.1.3 시행
▹정비계획 입안 제안 시 토지등소유자 동의율 완화(60%→50%)등
<서울시 주거정비과 보도자료 2021.5.26.>
서울시, 주거정비지수제 폐지 등 '6대 재개발 규제완화'…주택공급 기반 마련
□ 6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴이다.
□ 첫째, 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지한다. 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.
○ 재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.
○ 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있는 상황에서 주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대된다.
□ 둘째, 서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.
□ ‘공공기획’은 사전타당성 조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것으로 기대하고 있다.
○ ‘공공기획’ 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.
□ 셋째, ‘주거정비지수제’가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호·강화하되, 확인 단계는 간소화한다.
○ 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.
□ 사전타당성 조사 단계는 ‘공공기획’ 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.
□ 넷째, 재개발해제구역 중 노후화·슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다.
□ 서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석되었다. 시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다.
□ 다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 ‘재개발’ 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.
○ 현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 중 2종7층지역은 약 61%(85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있어 2종7층지역에 대한 규제 완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.
□ 여섯째, 구역지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표다.
□ 서울시는 이런 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 정비기본계획 변경을 마무리한다.
□ 동시에, 투기 방지대책을 병행해 투기세력 유입차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.
○ 후보지 선정 전 : 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다.
○ 후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.
3) 재건축사업의 신속통합기획 자문방식 및 입안절차 병행
공공재건축 도입, 재건축 신속통합기획 자문방식 자문 및 입안절차 병행추진 등 개선
-21.4월 공공재건축 도입
-21.9월 2025 정비기본계획[주거부문] 변경(서고시 제2021-530호)
-21.10월 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’ 개정 계획(행정2부시장방침 제201호)
-23.1월 신속통합기획 자문방식 도입
-21.8월 ‘재건축사업 정상화 추진계획’ 마련(서울시장방침 제25호)
▹공공기획 지원을 통한 한강변 규제 완화 등
-21.9월 2025정비기본계획[주거부문] 변경(서고시 제2021-530호)
-21.10월 ‘서울시 지구단위계획 수립기준’ 개정 계획(행정2부시장방침 제201호)
-23.3월 ‘공동주택 허용용적률 인센티브 개선계획’(행정2부시장방침 제67호)
▹「서울시 지구단위계획 수립기준」 ‘공동주택 건립형 계획수립기준’상 허용용적률 인센티브 항목 변경
-23.10월 ‘재건축 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 개선계획’(행정2부시장방침 제261호)
▹재건축 신속통합기획 자문방식 자문 및 입안절차 병행추진 등 개선
-24.10월 재건축 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)(공동주택과–7180호)
▹주민제안방식으로 추진 중인 사업도 신속통합기획 전환 허용, 자문위원 개최조건 개선 등
▪재건축구역 지정절차
2025/2030 기본계획 정비사업 실무메뉴얼
안전진단(D등급)→신속통합기획 자문사업 신청(동의율 %)→신속통합기획(Fast-Track) 자문회의(1차) 개최→ 정비계획 수립 및 정비구역 지정 주민제안→신속통합기획(Fast-Track) 자문회의(2차) 개최→관계기관 부서협의 주민공람(30일간), 주민설명회→구의회 의견청취(원안 채택)
다음은 서울시 양천구 목동10단지 재건축사업의 추진과정이다.
‘23.1.9 재건축 안전진단 최종 통과(양천구) ※ 현재는 재건축진단으로 명칭 바뀜
‘23.6.30 목동10단지 신통기획 (Fast Track) 자문사업 접수(주민→양천구)
‘23.7.10 업무협약서(MOU) 체결 재준위 한국토지신탁
‘24.1.31 신통기획(Fast Track) 자문사업 자문 신청(양천구→서울시)
‘24.2.6 신통기획(Fast Track) 자문사업 보완사항 알림(양천구→재준위)
‘24.4.17 신통기획(Fast Track) 자문사업 보완 접수(재준위→양천구→서울시)
‘24.6.25 신통기획(Fast Track) 자문회의 서울시
‘24.7.8 신통기획(Fast Track) 자문회의 결과 통보(서울시→양천구→재준위)
‘24.10.8 신통기획(Fast Track) 자문회의 결과에 따른 조치계획서 보완접수(재준위→양천구)
‘24.11.1 신통기획(Fast Track) 조치계획에 따른 서울시 검토의견 알림(양천구→재준위)
‘24.11.8 목동10단지 재건축 정비계획 입안 제안 신청(재준위→양천구)
‘24.11.8 신설학교 유치원) 교육환경평가서 접수(서울시 강서양천교육지원청)
‘24.11.11 목동10단지 재건축사업 정비계획 입안 제안에 대한 회신(양천구→재준위)
‘24.11.21 목동10단지 정비구역지정 및 정비계획(안) 주민공람 (~‘24.11.23)
’24.11.22 양천구 주관 주민설명회 개최(해누리타운)
‘24.11.28. 교육환경평가 심의(강서양천교육지원청)
‘24.12.3. 양천구 의회 의견청취(원안가결), 교육환경평가심의 결과통보(양천구→재준위, 승인)
‘25.1.8 목동10단지 재건축정비계획 공람에 따른 의견 주민 및 유관부서 통지(양천구→재준위)
‘25.1.22. 공람에 따른 의견(주민) 회신(기존 공람)안으로 진행 및 동의서 제출, 약1,200세대 (전체 소유자의 54%)
‘25.3.4. 신통기획 서울시 자문회의(2차)
‘25.4.8. 신통기획 서울시 자문회의(2차) 조치계획 송부
‘25.5.21. 서울시 도시계획위원회 심의(서울시, 수정가결)
’25.6.16. 신통기획 서울시 도시계획위원회 심의 조치계획 송부
‘25.6.19. 목동10단지 정비구역 지정 및 정비계획(안) 주민재공람(~7.20)
‘25.7.6. 제4회 재건축 밀착설명회
’25.7.31 목동10단지 아파트 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정, 서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역10 세부개발계획 수립·지형도면 고시
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