도봉동 삼환도봉아파트 재건축, ‘도봉택지개발사업 지구단위계획’ 변경
25.1.31 개정법에 따라 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 등 고시
25.8.14 서울시는 도봉동 74일대 삼환도봉아파트 재건축사업을 위해 ‘도봉택지개발사업 지구단위계획’을 변경·고시했다. 재건축구역 편입에 따른 면적 조정과 이에 따른 정비구역 지정·고시가 핵심이다.
그동안 경과를 살펴보면 21년 6월 도봉구청에 정비계획 입안제안을 하였으나, 21.10.29 준공업지역에서 용적률 완화를 받을 수 있도록 서울시가 국토부에 건의하면서 정비구역 지정이 보류된 바 있다. 이후 23.7.18 법 개정으로 과밀억제권역에서 시행하는 재개발·재건축사업 중 대통령령으로 정하는 공업지역 내에서도 법적상한용적률까지 완화됨에 따라 수익성 증대로 본격적으로 진행 여건이 되었다.
24년 5월 신속통합기획 자문을 거쳐 주민공람, 주민설명회, 구의회 의견청취, 25년 제4차 서울시 도시계획위원회(수권분과위) 심의 주민(재)공람을 거쳐 지난 8월 14일 정비계획 수립 및 정비구역 지정·고시되었다.
도봉동 74번지 일대 삼환보동아파트는 획지면적이 2만8,616.5㎡로 최고 42층 아파트 993세대(기부채납 공공주택 28세대, 국민주택규모주택 127세대 포함) 및 부대·복리시설 등이 들어서게 된다. 특히 국민주택규모주택은 법적상한용적률을 받음에 따라 지어지는 것으로 서울시는 이를 장기전세주택으로 활용하게 된다.
전용면적 기준 △59㎡ 390세대(기부채납공공주택 23세대, 국민주택규모주택 89세대 포함) △75㎡ 262세대(국민주택규모주택 19세대 포함) △84㎡ 307세대(기부채납공공주택 5세대, 국민주택규모주택 19세대 포함) △115㎡ 34세대 등이다.
또한, ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 제시하였던 종전과는 달리. 25.1.31 개정 공포된 도시정비법에 따라 토지등소유자 유형별 추산액 및 산출근거‘로 바뀜에 따라 기존 아파트 평형별 산출근거를 제시했다.
추정비례율은 107.46%, 총수입 추정액은 8,563억5,9443만원, 총지출(사업비)추정액은 4,257억3,738만9천원이다. 종전자산 추정총액은 4,007억1,739만2,000원이다. 종후자산 추정 때 3.3㎡당 일반분양가는 평당 3,600만원으로, 조합원 분양가는 평당 3,060만원을 기준으로 정했다.
권리자 분양가 추산액은 전용면적 기준 △73.89㎡ 6억2,320만원 △83.97㎡ 6억7699만원 △상가는 70억6536만원이다. 권리자 분양가 추산액에서 추정 권리가액(비례율x권리가액)을 뺀 금액이 플러스면 추가부담금이 발생하고 마이너스면 환급받게 된다.
추정분담금 예시표를 적용해 보면, 기존 아파트 전용면적 73.89㎡ 소유주가 75.85㎡를 신청하면 3억423만원을 부담해야 한다. 84.98㎡를 신청하면 4억1,263만원의 추가부담금이 들어간다.
다만 분담금 추산액은 법 제9조제1항제2의2호에 따라 작성시점 현재의 정비계획(안)과 설계 개요를 기준으로 정비구역 지정을 위한 토지등소유자별 분담금 추산액을 개략적으로 추산한 예시액으로, 추후 변동될 수 있음을 조건으로 달았다.
또한, 분담금 추산액은 조합설립인가, 사업시행계획인가, 토지등소유자의 분양신청, 관리처분계획인가의 내용, 물가상승률, 시공사와의 공사비 계약내용, 사업진행속도 등에 의하여 변동될 수 있음을 밝히고 있다.
-편집부-
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