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[질문15] 최근에는 공사비가 올라가면서 재건축단지 분담금이 높아지고 있습니다.

보통 어느 정도 냅니까?

[답변] 평당 5~600만원 하던 공사비가 얼마 전 송파구 모 재건축사업장에서 평당 811만원 이상 고점을 찍었음. 어느 현장에서는 1조 몇천억을 요구해 물의를 빚고 있음.

정부에서는 조합과 시공자와의 싸움에서 무기력하게 끌려다니고 조정능력이 없다고 비난받는 상태임.

공사비 검증결과를 반드시 도급계약에 반영하는 규정을 둬야 하는데, 그런 규정이 없음.

또한 관리처분계획 타당성 검증에서도 공사비가 거론되는데, 구청장은 60일 이내 검증여부를 결정해야 하는데, 그 시간이 지켜지지 않은 경우도 있음.

공사비 검증결과를 도급계약에 반영할 수 있는 강제력이나, 재판상 화해조서같은 효력이 뒤따라야 실효성이 있을 것으로 보임.

현재 공사비 인상과 관련해서는 도시정비법 개정안이 올라와 있는데, 좀 더 강력한 규정이 필요하다고 보임.

[질문16] 새 아파트를 짓는 동안, 조합원들은 다른 곳으로 이사 하잖아요.

보통 이주비 대출을 받는데 최근에도 잘 나옵니까?

[답변] 대출제한 등의 기사가 떠돌기는 하는데, 재건축·재개발사업에서 발생하는 이주비 등 집단대출 또는 준공 후 대출은 거기에 해당되지 않음.

특히 이주비와 관련해서는 일부는 무이자이주비(물론 공사비에 포함, 이자계산은 되지만 해당 조합원에는 부담시키지 않음), 일부는 유이자이주비를 지급하고 있음.

한남 일부 지역의 경우 깡통조합원(즉 채무가 이주비 자체를 상회하여 이주못하는 현금청산대상자)가 있고, 일부 채무변제 도래시기가 와서 향후 경매물건이 많이 나온다는 얘기가 있음.

[질문17] 이주정착금이나 주거이전비 같은 것도 있던데 뭐가 다릅니까?

[답변] 이주비 대출은 조합원을 상대로 시공사 등의 주선 하에 이주 금액을 대출해주는 것이며, 이주정착금, 주거이전비 등은 공익사업으로 이주하게 된 현금청산대상자나 세입자를 상대로 지급하는 손실보상금의 일종임.

[질문18] 사업이 착착 진행되는 곳도 있지만 중간에 멈추는 단지도 많아요.

어떤 점이 성패를 좌우한다고 보세요?

이럴 땐 시공사, 조합, 조합원 중 누가 책임지나요?

[답변] 화합이나 단합이 가장 중요하다고 생각됨.

정비사업은 시간과의 싸움이고 현재는 부동산경기가 좋지 않더라도 열심히 진행해 놓았다가 경기 좋을 때 본격적인 시행도 필요하다고 봄.

조합원간 서로 비방하고 헐뜯는 경우가 가장 어려웠는데, 최근에는 건설사들의 횡포가 너무 많아 사업진행이 어렵다는 것이 조합의 하소연임. 이 상태로라면 그 피해는 서로 입은 것 아니겠나?

공사비 인상에 대한 제재를 둬야 하는데, 많은 법안들이 준비되어 있는 것 같아 기다려봐야 할 것 같음.

[질문19] 1기 신도시가 재건축을 준비 중인데 분당이나 일산에서 어떤 곳을 선도지구로 정할지 이번 주 발표합니다. 현장 분위기는 어떻습니까?

[답변] 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 5곳에서 2만 6천가구 규모의 선도지구 발표/경쟁이 치열했던 분당의 선도지구 선정

제가 분당시범단지와 빌라단지 설명회에 참여한 바 있는데. 가점요인을 신탁회사가 지정개발자나 공공시행자인 경우로 하였음

100% 모두 조합 대신 신탁회사를 사업시행자로 하여 선도지구에 공모하였는데, 지정되더라도 그대로 갈 것인지와 공공기여 비율이 조례보다 더 높으면 주민들의 반발이 예상됨.

선도지구 지정 이후의 진행사항 역시 궁금한데, 아직 안개속임.

[질문20] 정부의 목표는 3년 뒤 착공인데 가능할까요?

[답변] 제 개인적인 생각으로는 아파트와 상가가 복잡하게 꼬여있는 지역은 선도지구가 지정되더라도 3년 뒤 착공이 쉽지 않을 것임. 제가 통합재건축만 25년의 경험을 가지고 있는데, 3년 뒤 착공이 두서너 군데라도 진행되었으면 하는 바램임.

이 때문에 상가 동의율을 과반수에서 1/3로 완화하는 법안이 발의되었지만 반대가 만만치 않을 것임.

한편, 24.11.14 국회 본회의 통과한 개정 도시정비법과 함께 재건축·재개발 촉진을 위한 특례법도 발의된 상태라, 이를 지켜본 뒤 조합원들이 합리적인 생각을 할 것이라고 생각됨.

[질문21] 그래도 용적률을 완화하거나 세금을 줄여주는 등 재건축·재개발 규제 완화책이 나왔는데 효과가 좀 있습니까?

[답변] 용적률 완화나 세금 감면은 아직 관련 법령이 시행되지 않았고, 24.11.14 국회 본회의를 통과한 도시정비법 개정안이 올해 연말에 개정되는 경우에는 이제 막 재건축·재개발사업을 진행하는 사업장에게는 2025.7.1부터 시행되므로 많은 도움이 될 거라고 생각됨.

[질문22] 그러면 실수요자 입장에서 재건축한 집을 산다고 했을 때

사업 시행부터 분양까지..어떤 시점에 들어가는 게 가장 좋은가요?

가장 안전한 것은?

재개발·재건축사업 대상 주택에 투자하는 경우, 민간개발과는 달리 그 집이 정비기본계획에 포함되어 있는지, 정비사업의 진행절차는 어디까지 왔는지를 살펴보는 것이 좋음.

또한 토지거래허가, 행위제한, 권리산정기준일이 고시되어 있는지를 확인하고, 도시정비법상 조합설립인가를 언제 받았는지도 살펴보아야 불의의 현금청산이 되는 것을 예방할 수 있음.

투자 시점은 사업의 확실성 여부에 따라 달라지며, 리스크가 크면 클수록 이익도 많아지는 게 사실임.

일반적으로 정비계획 수립 중인 지역이 안전하면서도 확실한 투자가 될 것임.

그 이후의 경우는 더 확실할 것이지만, 제한이 많아 매입하고 싶어도 어려운 경우가 있을 것임