[질문8] 조합이 만들어지면 조합장이나 추진위원회장을 뽑죠. 이분들은 어떤 일을 하는 겁니까, 주로 조합장은 누가 하나, 조합장도 월급 나오는데, 누구 돈으로?

[답변] 추진위원회에서 조합으로 진입하면서 최초 조합장을 뽑게 됨. 전에는

1. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할

정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것/중 어느 하나에만 해당하면 조합장 자격이 있었음

그러나 서울의 모 추진위원장이 만분의1 지분을 가지고 있어서 문제가 되었는데 2023.7.18 법 개정으로 공유의 경우라도 가장 많은 지분을 가진 자가 조합장을 비롯한 조합임원이 될 수 있다고 제한하여 현재는 이 조건에 맞는 자가 조합장, 조합임원이 될 수 있음

조합장의 월급은 조합원들의 정비사업비 중에서 서울시 예산회계규정을 기준에 따라 받게 됨

[질문9] 근데 조합장 선출 과정부터가 비리의 온상이라는 시각이 많아요.

왜 이렇게 낙인이 찍힌 걸까요?

[답변] 강남4구의 경우 조합장은 보통 건설회사 간부 출신이나 경력자들이 하는 경우도 많지만, 대부분은 건설을 모르시는 분들도 많음.

정비사업 계약업무 처리기준이 있지만, 아파트공사 외에도 20여 종 이상의 업역이 있고, 공정하게 선정하기 위한 배점표가 있지만 이 조차 인위적으로 설정해 놓는 경우가 이를 선정하는 비대한 권한이 주어지지만 이를 견제할 수 있는 조직이 많지 않음.

조합에 협력업체 선정위원회를 두는 경우도 있으나 별 효력이 없어 보임.

[질문10] 재건축조합장 다시 뽑는다, 좌초됐다, 이런 기사도 심심찮게 보이는데 현장에서 보면 조합이 가장 크게 갈등을 빚는 이유가 뭔가요?

사공이 많은 조합이 되려 재건축 속도를 늦춘다는 지적도. 어떻게 개선돼야?

[답변] 조합갈등이란 재건축사업의 경우 부동산등기부등본상 대지지분이 맞지 않는 불부합(즉 대지지분이 분모와 분자가 1이 되지 않는 현상)도 인한 분쟁이 대표적이며, 상가소유자의 아파트 공급 가능여부가 가장 쟁점이 되고 있음.

60~70년대에 아파트를 건설하면서 대지지분에 대한 개념이 없어서 건설사 등이 정리한 대지지분이 부동산등본과 다른 경우가 많음.

이 때문에 같은 평형이라도 대지지분이 다른 경우가 분쟁이 원인이 되기도 하며, 평형이 다른 아파트 군이 모여 있는 경우가 가장 분쟁이 많고, 사업진척이 지체되기도 함.

이러한 사정의 밑바닥에는 이런 분쟁을 통해 조합장의 지위를 확보하여 그 권한을 행사하려는 목적이 더 많음.

자격 문제는 앞서 설명한 바와 같이 입법적으로 해결하였지만 아파트공사 외에도 수십여 종 이상의 협력업체가 있으며, 이를 선정하는 권한이 주어지지만 이를 견제할 수 있는 조직이 많지 않다는 것이 문제이기도 함.

조합 내에 협력업체 선정을 위한 협의체도 있는데 커다란 효력이 있다고 보이지 않음.

[질문11] 최근에도 아파트 다 지었는데 조합장들이 수년째 조합을 청산하지 않고 수천만 원 연봉을 받았단 얘기도 있어요.

왜 해산 안 하는 겁니까?

[답변] 2020년부터 올해 9월까지 준공된 재개발·재건축사업 중 조합을 해산하고 미청산 상태에 있는 조합이 총 122곳 미청산 조합의 조합장 및 청산인 대표들은 평균 연봉 4500만 원. 최고 연봉은 1억200만 원)

이주, 철거, 착공, 준공, 이전고시, 청산, 해산의 절차를 거치게 됩니다.

"조합 청산을 완료했다가 △취득세 등 지방세 환급 소송과 조세심판원 판결 지연 △정비업체와의 소송 △상가조합원들과의 소송 △비상대책위원회와의 갈등, 학교 분담금 등을 청산 지연의 원인으로 꼽았다.

또한 "이미 많은 조합원들이 집을 팔고 나갔는데 국세, 법인세가 추가로 나오니 이를 어떻게 부담을 할 것인가. 국세청이나 지자체가 관련 제도를 마련해주면 좋겠다"고 호소했다.

정비사업 종료 후에도 조합 임원이 고의로 조합 해산을 지연시키는 것을 방지하기 위하여 이전고시 후 1년 내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 하고, 비용은 정비사업비로서 갹출된 분담금으로 지급

[시행 2022. 12. 11.] [법률 제18941호, 2022. 6. 10., 일부개정]

제86조의2(조합의 해산) ① 조합장은 제86조제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.

② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제44조제2항에도 불구하고 조합원 1/5 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해산을 의결할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 조합 해산을 위한 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다.

③ 시장ㆍ군수등은 조합이 정당한 사유 없이 제1항 또는 제2항에 따라 해산을 의결하지 아니하는 경우에는 조합설립인가를 취소할 수 있다.

④ 해산하는 조합에 청산인이 될 자가 없는 경우에는 「민법」 제83조에도 불구하고 시장ㆍ군수등은 법원에 청산인의 선임을 청구할 수 있다.

부 칙 <법률 제18941호, 2022. 6. 10.>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제5조(조합 해산을 위한 총회에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 제86조제2항에 따라 대지 및 건축물의 소유권 이전에 관한 사항을 고시한 조합의 조합장은 제86조의2제1항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일부터 1년 이내에 같은 개정규정에 따른 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.

② 조합장이 제1항에 따른 기간 내에 총회를 소집하지 아니한 경우 제86조의2제2항의 개정규정에 따라 조합원 1/5 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합의 해산을 의결할 수 있다.

조합장에게 주는 돈은 조합원들의 부담금에서 주게 됩니다.

청산하고 남은 돈을 주게 되는데, 이를 감안해 정비사업비를 남겨 두는 게 일반적입니다.

[질문12] 조합원들에게 가장 중요한 건 내가 어떤 집을 분양받느냐. 어떤 기준으로 정해져요?

기존에 살던 집보다 더 큰 집을 받을 수도 있나요?

[답변] 관리처분계획인가 새 아파트 분양받을 때는 기존 아파트 종전감정평가를 순위를 매겨 권리가액이 높은 사람이 우선배정하는 분양설계를 하게 됨

권리가액이란 관리처분계획기준일 현재 종전토지등의 총가액을 말하는데, 권리산정기준일 이후 취득한 토지등은 합산받지 못함

기존에 살던 집보다 더 큰 평형을 받을 수는 있지만, 이 역시 권리가액 높은 순으로 하여 추첨을 통해 추가부담금을 납입하고 큰 평형을 받을 수 있음.

또하나는 여러 주택을 소유하고 있다가 합산하여 받는 경우도 있고 1+1으로 2주택을 받기도 함

[질문13] 특히 재건축은 조합원 자격이나 초과이익환수제 등 신경써야 할 조건이 많죠?

[답변] 투기과열지구, 재건축 분양신청까지 2년 이상 실거주해야 조합원의 자격을 인정하고, 2년 실거주하지 않으면 현금청산 대상이란 법 개정을 하려 했으나 불발에 그쳐 현재는 2년 실거주 않으면 현금청산되는 규정은 없음.

그러나 무엇보다도 이익을 본 사람에게는 재건축부담금을 부과하지 않고, 끝까지 거주하는 미 실현이익자에게 재건축부담금을 부과하는 모순이 있다는 것임

재건축부담금의 부과율은 다음과 같음

초과이익 8천만원 이상 부과하되, 5천만원의 단위로 끊어서 10/100~50/100을 부과함

법 제12조(부과율) 납부의무자가 납부하여야 할 재건축부담금은 제7조에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다. <개정 2020.6.9, 2023.12.26.>

1. 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하 : 면제

2. 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 초과 1억3천만원 이하 : 8천만원을 초과하는 금액의 10/100 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균이익이 1억3천만원 초과 1억8천만원 이하 : 500만원 × 조합원수 + 1억3천만원을 초과하는 금액의 20/100 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균이익이 1억8천만원 초과 2억3천만원 이하 : 1천500만원 × 조합원수 + 1억8천만원을 초과하는 금액의 30/100 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균이익이 2억3천만원 초과 2억8천만원 이하 : 3천만원 × 조합원수 + 2억3천만원을 초과하는 금액의 40/100 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균이익이 2억8천만원 초과 : 5천만원 × 조합원수 + 2억8천만원을 초과하는 금액의 50/100 × 조합원수

재건축으로 집값이 오르면 상승분 중 일정 부분은 정부가 세금아닌 부담금으로 가져가는 재건축초과이익환수제 조합원 1인당 8000만원 이상인 경우 재건축 부담금이 최대 50% 부과)

[질문14] 재건축 초과이익 환수제는 아직 정치권의 합의가 이뤄지지 않았는데, 그래서 현장에선 혼란도 크다고요?

[답변] 88대책의 후속조치로 김은혜의원이 발의한 바 있으나, 24.11.14 국회본회의 통과 대상에서 제외된 상태임

법 개정보다는 시행령을 통한 완화에 더 주력하는 것으로 보임

제일 문제가 되는 부분은 재건축하여 거주하려는 사람에게 부과시키고, 이득을 보고 팔고 나가는 사람에게는 부담되지 않는다는 것임.

또한 서초구의 경우 일부단지는 관리처분을 일찍 신청해 면제를 받는데, 먼저 시작한 건너편 단지는 6~7억원이 실제 부가된다면 관할 관청에서도 어려움이 많을 것임

-계속-