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[질문1] 재건축, 재개발을 혼용해서 쓰지만 성격은 전혀 다르죠?

[답변] 재건축: 공동주택인 아파트, 연립주택 등 빌라를 대상으로 노후불량주택을 철거하고 아파트를 짓는 사업을 말함

재개발: 아파트가 아닌 단독주택 등을 대상으로 노후불량주택을 철거하고 아파트를 짓는 사업임.

양자를 모두 토지보상법에 의한 공익사업이라고 부르는데, 재건축사업은 재개발에 비해 사익이라는 점에서 차이가 있기는 함. 즉 재건축은 세입자 보상이 없음.

민간사업과 달리 공익사업이라고 하는 이유는 자기의 단지 외에도 인근의 도시기반 시설이나 경관을 재정비하는 공공 성격이 강한 사업이기 때문임.

공통된 점은 양자 모두 오래된 집을 다시 짓는 게 원칙으로 최소 1만제곱미터 이상의 제한이 있어 덜 오래된 주택도 포함할 수밖에 없는 구조임.

그래서 덜 오래된 주택들이 반대를 하기도 하고, 구주택, 신주택이 대립하기도 함.

[질문2] 재건축이든 재개발이든 분양 받기까지 과정이 너무 길고 복잡해요. 요즘에는 실제 완성까지 몇 년 정도 걸립니까?

[답변] 최소 재건축, 재개발사업 모두 15년에서 20년 정도 소요됨. 물론 단지수가 적은 경우에는 그 이전도 가능함. 

민영주택 사업과 달리 소유권 확보 대신 동의율로 진행되는 사업으로 여러 단계가 있음

계획수립 - 사전검토(주민제안), 안전진단(재건축), 정비구역 지정

사업시행자 – 추진위원회 및 조합설립인가(시공사 선정)

사업시행계획인가- 종전종후감정평가, 분양신청, 분양설계

관리처분 – 주택 및 상가공급기준을 정하고, 동호수 추첨

이주&착공(철거)- 그 전에서 관처이전에도 이주, 현재는 관처이후 이주

사업완료 – 준공, 청산& 조합해산

[질문3] 재건축과 재개발의 또 다른 차이점, 안전진단이죠.

이걸 통과만 하면 '안전진단 통과 축하' 같은 현수막을 내거는데 그만큼 어렵고 중요한 과정이란 뜻이겠죠/D등급 이하라면 어떤 상태인지?

[답변] 재건축 가능 여부를 파악하는 안전진단. 안전진단을 거쳐 D등급 이하를 받아야 본격적인 사업이 시작될 수 있었음(즉 안전진단이 최종적으로 통과되지 않으면 정비계획 자체를 세울 수 없었음)

개정안이 공포되면 내년 7월부터는 준공연한 30년을 채운 노후 단지들은 안전진단을 받지 않더라도 조합설립추진위 설립과 조합설립인가 등 진행 가능이 가능하게 됨

[질문4] 안전진단이 사라졌다는 게 아니라 어쨌든 받아야 하는 건데, 재건축 속도가 빨라질 수 있을까요?

[답변] 우선 사업에 나섰다가 사업시행인가 전까지 통과하지 못하면 사업이 중단되는 건 종전과 같지만, 안전진단 항목별 가중치를 2023년도에 완화되었음

새로운 정부의 주택정책에 따라 안전진단 항목별 가중치가 변화돼 왔는데 특히 구조안전성과 주거환경인데 주거환경은 주로 주차장대수 등이 그 주요요인임

법 개정으로 안전진단 통과없이 정비계획을 진행하되 사업시행인가 전까지만 신청하면 됨

안전진단 항목별 가중치도 이미 완화되어서 사업시행인가 전 미통과는 어려울 것으로 보임

< 안전진단 항목별 가중치 변화 >

[질문5] 사업을 시행하는 단계에서 조합이 설립되죠. 어떤 과정을 거쳐서 만들어 지나요?

[답변] 조합은 시장, 군수, 구청장의 조합설립인가를 받아야 함

재건축·재개발사업은 조합이 사업을 시행하려면 조합설립인가를 받아야 하는데 동의율이 다름

재건축은 소유자 및 그 토지면적의 75% 동의가 필요하며, 단지 내 각동의 과반수 동의+ 상가 전체의 과반수 동의도 동시에 충족하여야 함

재개발사업은 아파트나 공동주택이 아니므로 소유자의 75%와 토지면적의 50% 동의가 필요함

참고로 88대책 후속으로 75% 아닌 70%, 동별 동의요건 50% 아닌 1/3로 완화하겠다는 개정안은 아직 검토보고서만 만들어진 상태임

이 법안은 선도지구 지정과 1기 신도시 개발관련, 통합재건축사업의 상가 동의율과도 밀접한 관계가 있는 개정 시그널임. 

[질문6] 정작 나는 재개발이나 재건축에 동의하지 않는다, 그러면 어떻게 돼요/헌집주고 새집준다는데, 반대하는 이유는?

[답변] 재개발사업은 사업에 반대하는 경우 관리처분계획인가를 받은 이후 소유권을 강제수용 당하게 됨.

재건축사업도 관리처분계획 인가 이후 소유권을 강제로 가져오는 것은 맞지만, 수용이 아닌 매도청구를 통하여 가져 오게 됨.

[질문7] 조합원으로 있다가, 다른 사람에게 양도할 수도 있죠?

[답변] 개정법에 따라 조합설립인가가 앞당겨지면 사업진행을 촉진시키기도 하지만, 다주택자 등의 경우 매물을 그 이전에 소화시켜야 하는 어려움도 같이 수반되는 것임. 

소유자의 소유형태는 2가지 형태로, 하나는 조합설립인가를 받은 이후는 조합원, 또하나는 그 이전 단계인 토지등소유자라고 함.

질문의 경우 조합원이란 조합설립인가를 받은 소유자로서 서울시 강남, 서초, 송파, 용산구를 제외한 서울시 전역과 전국 시도의 경우 조합원 지위양도는 제한 없이 가능함.

다만 소유의 형태에 따라 달라질 수 있는데, ①여럿이 하나의 주택을 소유하거나, 여러 주택을 여럿이 소유하는 경우에는 조합원 수가 1이며 주택공급도 하나임.

②또한 세대별 주민등록이 된 부부, 직계존비속의 경우, 각자가 주택을 소유하는 경우에는 이 역시 1주택만 공급받게 됨을 유의하여야 함

형제자매나 직계존비속의 경우 조합인가를 받기 이전에 세대분리하여야 하며, 세대별 주민등록에 포함되지 않은 배우자 역시 1세대로 포함됨에 유의하여야 함

③ 제일 문제가 다주택자인데, 조합설립인가 이전에 1주택만 남기고 나머지는 미리 양도해야 양수인이 조합원 지위를 승계받게 됨

그러나 투기과열지구인 서울 4개구(서초,강남,송파,용산)에는 위 절차를 거쳐 1주택을 소유하거나 공급받게 된 재건축조합원의 경우에, 조합설립인가를 받은 이후에는 양도가 불가능하게 됨(재개발은 관처 이후)

다만 이 경우 예외가 인정되어 있으니 이점 유의하여야 함

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

영 제37조제3항

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우

3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 법률 제7056호 도시정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자

5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

 -계속-