제36조의2(신탁등기 등)

➀ 재건축사업의 원활한 추진을 위하여 조합원은 사업시행계획인가 이후에 조합이 정하여 통지한 기간 내에 조합원의 소유로 되어 있는 사업시행구역안의 건축물 및 그 부속토지 등에 대하여 조합에 신탁등기를 완료하여야 하며, 이 기간 내에 신탁등기를 이행치 않을 경우 조합은 신탁등기 이행의 소를 제기할 수 있다.

➁ 조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 사용 및 관리·처분하여야 하며, 권리이전 등 필요한 경우에는 신탁을 해지하여 신탁재산을 당해 조합원에게

반환하여 주어야 하며, 당해 조합원으로부터 주택 및 부속 토지 등을 매입하여 새로이 조합원이 된 자는 소유권 이전 후 즉시 신탁하여야 한다.

③ 법 제86조의 이전고시에 따른 신탁종료, 권리관계 등 신탁에 대한 필요한 사항은 신탁계약과 신탁원부에 정한다.

【주】 신탁을 하지 않을 경우에는 채택하지 않을 수 있음.

재건축사업에서의 신탁은 사업시행을 위한 조합원의 현물출자행위로서, 조합원의 개별소유로 되어 있는 토지등 재산권을 사업 목적 범위 내에서 사업시행자인 조합이 관리, 처분할 수 있게 하는 행위이다(법인세의 경우 신탁등기 시점이 현물출자시점으로 봄. 그렇지 않으면 관리처분인가 시점이 될 수 있음).

신탁등기는 조합정관과 신탁법에 의하여 이루어지며, 사실상 국내 재건축사업에서 신탁등기가 이뤄지지 않은 곳은 없으며, 재개발사업이나 시장정비사업에서도 신탁등기가 이뤄지는 곳이 늘고 있다(예, 안양 호원초교 재개발사업장, 강남구 남서울 시장정비사업).

○ 신탁등기를 하지 않으면 불편한 점(2016.12 주택조합제도 해설서, 국토부)

­ 신축아파트의 면적이 변경될 경우 조합원의 대지 지분 변동에 따른 등기절차가 복잡함.

­ 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요됨.

­ 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 되므로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원이 날인하여야 함.

­ 건물 사용검사 후 일반분양자에 대한 소유권이전 등기 시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하므로 번잡함.

-주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행 목적에 적합하게 행사하고, 사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권 반환

□ 근거규정

유사규정 : 별표 추진위원회 운영규정안 제13조제3항

매매 등으로 대표조합원이 변경되었으면서 새로운 대표조합원을 재선정하지 않은 경우, 의결권을 행사하지 못할 수 있다. 또한 관리처분계획 인가를 받은 이후 재건축조합으로 신탁등기가 되어 있는 상태에서 소유권을 양도한 경우, 조합에 신고하고 기존의 신탁을 해지하고 재신탁 절차를 밟음으로써 조합원으로서의 자격을 취득할 수 있다.

이후 조합설립변경인가를 받아야 조합원으로서의 자격을 부여받는다.

소유권 변동의 신고를 늦게 하거나 이행하지 않는 경우, 위와 같은 불이익 회에도 주민등록법 제11조 위반으로 과태료 처벌을 받을 수 있다.

주민등록법

[시행 2024. 6. 27.] [법률 제19841호, 2023. 12. 26., 일부개정]

제11조(신고의무자) ① 제10조에 따른 신고는 세대주가 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내에 하여야 한다. 다만, 세대주가 신고할 수 없으면 그를 대신하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 할 수 있다.

1. 세대를 관리하는 자

2. 본인

3. 세대주의 위임을 받은 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 세대주의 배우자

나. 세대주의 직계혈족

다. 세대주의 배우자의 직계혈족

라. 세대주의 직계혈족의 배우자

② 제10조의2에 따른 신고는 재외국민 본인이 하여야 한다. 다만, 재외국민 본인이 신고할 수

없으면 그를 대신하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 할 수 있다.

1. 재외국민이 거주하는 세대의 세대주

2. 재외국민 본인의 위임을 받은 사람으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람

가. 재외국민 본인의 배우자

나. 재외국민 본인의 직계혈족

다. 재외국민 본인의 배우자의 직계혈족

라. 재외국민 본인의 직계혈족의 배우자

제40조(과태료) ④ 정당한 사유 없이 제11조부터 제13조까지, 제16조제1항 또는 제24조제4항 전단에 따른 신고 또는 신청을 기간 내에 하지 아니한 자에게는 5만원 이하의 과태료를 부과한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수한다.

□ 정비사업에서 신탁등기의 필요성

1. 재건축사업에 있어서의 신탁등기

신탁등기는 조합정관과 신탁법에 의하여 이루어진다. 재건축사업에서의 신탁은 사업시행을 위한 조합원의 현물출자행위로서, 조합원의 개별소유로 되어 있는 토지등 재산권을 사업 목적 범위 내에서 사업시행자인 조합이 관리, 처분이 가능하도록 하는 행위이다.

신탁등기절차를 완료하면 부동산 등기부상의 형식적인 소유자는 조합이지만 실질적으로 소유권은 계속적으로 조합원에게 존재하며, 신탁법에 따라 조합이 신탁된 재산을 처분하고자 할 때에는 반드시 신탁계약서상의 신탁목적 범위 내에서만 가능하다.

신탁목적을 벗어난 행위는 원인 무효 또는 취소 사유가 된다.

2. 신탁등기를 하는 이유

가. 조합원의 관리, 사업 목적 범위내의 처분행위등의 용이함

도시정비법은 투기과열지구에서 재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 토지의 양도를 제한하고 있다(제39조제2항 참조). 신탁등기 후에 소유권 변동이 발생하는 경우, 조합원은 해당 사항을 새로운 조합원을 조합에게 알려야 하며, 조합 집행부로서는 조합원의 지위 변동에 대하여 쉽게 파악할 수 있게 된다.

조합원도 부동산 대책에 따른 전매제한등과 관련하여 조합에 1차적인 확인 절차를 거침으로서, 조합원 지위를 상실하는 위험을 방지할 기회를 얻게 된다.이와 더불어 조합이 신탁을 통하여 건물 및 대지에 관한 소유권을 확보하지 않을 경우, 사업 목적 범위(재건축사업을 위하여 신탁 받은 건물의 철거와 멸실등기, 분할, 합병, 기부채납등) 내에서 처분행위를 하여야 하는 경우, 해당 사무를 어떻게 처리하여야 하는지 문제가 남는다. 신탁등기를 통하여 조합이 소유권을 확보하지 못하는 경우, 각 조합원 별로, 매 행위마다 인감증명서등을 첩부하여야 한다는 문제가 발생한다. 따라서 조합이 사업 목적 범위 내에서 처분행위를 하기 위하여도 신탁등기를 함이 바람직하다.

나. 과다부채 채무의 방지

도시정비법은 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고, 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다(법 제70조)

건물 및 토지 소유권자인 조합원이 본인 소유 부동산에 대하여 전세권, 임차권 등기를 설정하는 경우, 조합으로서는 사업시행을 위하여 전세금·보증금 등을 임차인등에게 직접 지급하여야 하는 경우가 발생할 수 있다. 조합원 개인의 부동산의 사용·수익을 허용하거나, 임차권, 전세권등기를 허용하는 경우, 자칫 과다부채자가 발생할 수 있고, 그러한 경우 조합 전체 사업 진행에 영향을 미칠 수 있으므로, 이를 방지하기 위하여 신탁등기를 할 필요가 있다.

다. 강제집행 방지

신탁법은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등") 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다고 규정하고 있다.(제22조) 이로인하여 조합원의 개인사정으로 제3자로부터 받을 수 있는 가압류, 가처분, 압류등 재산권의 제한 행위가 금지되므로, 사업의 원할한 진행을 할 수 있다.

이는 사업을 시행하는 조합으로 하여금 전체 조합원 차원에서 재산권을 보호하여야 한다는 고유 업무를 수행할 수 있는 기초적 근거를 제시한다고 할 수 있다.

라. 청산절차의 용이성

도시정비법 제73조에서 재건축조합이 분양신청을 하지 아니하거나 철회한 조합원이 출자한 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정한 취지는, 조합원이 조합정관에 따라 현물출자의무를 이행한 후 조합원의 지위를 상실함으로써 청산을 하여야 하는 경우에 조합원이 출자한 현물의 반환을 인정하지 아니하고 현금으로 지급하도록 정한 것이다.

조합이 신탁등기를 통하여 조합원이 출자한 토지등의 소유권을 확보하고 있는 경우, 신탁재산이었던 부동산은 당연히 재건축조합에 귀속되므로 소유자가 재건축조합 앞으로 청산을 원인으로 하는 소유권이전등기를 하는 절차를 밟을 필요가 없고, 위탁자의 동의 없이 종전 토지의 말소등기 및 도시정비법 제86조(이전고시 등)에 따른 조합 명의로의 소유권보존등기를 할 수 있다.

마. 법인세의 절감

재건축조합은 법인으로서 일반분양분등에 대하여 법인세를 납부하여야 한다. 조합이 조합원들로부터 부동산을 현물출자(신탁)받아 취득한 경우, 조합원들의 입장에서는 법인에게 부동산을 양도한 것이 되고, 「법인세법」상 상품 등 외의 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날이 되어야 한다(「법인세법」 제40조 제2항, 같은 법 시행령 제68조 제1항 제3호).

부동산의 시가가 불분명한 경우에는 현물출자일(신탁일)을 기준으로 감정평가한 가액을 따르게 된다.

신탁등기일자(2007.7.1)가 관리처분일자(2007.12.26)보다 선행인 사안에서 조세심판원은 종전자산 감정가액은 법인의 사업시행인가일인 2006.6.23을 기준으로 평가한 것으로 개발이익이 반영되어 있지 아니하므로 신탁등기일 시점을 기준으로, 재건축 개발이익을 반영한 감정평가가액을 취득가액으로 시가를 조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 결정하여야 한다고 판시한 바 있다(조심2015부4909 참조) 위와 같은 조세심판원의 결정에 조합설립인가일로부터 관리처분인가 이후 시점까지 상당한 시간의 경과 및 사회 경제적 변화로 인하여 재건축 부지의 가격이 증가가 예상되는 경우, 관리처분인가 이전에 신탁등기를 경료함으로서, 법인세를 상당부분 감액시킬 수 있을 것이다.

cf: 서울특별시 재개발표준정관

관련 규정이 없다. 일부 재개발사업장에서 위 신탁등기 규정을 사용하는 경우도 많다.

부산광역시 재개발표준정관

관련 규정이 없다.

참고로 부산광역시는 재개발사업에 관한 제34조(이주대책)을 두고 있다.

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제37조(공가발생 시 안전조치 및 지장물 철거 등) ① 조합은 사업시행계획인가 후 법 제52조 제1항제5호에 따른 범죄예방대책을 실시하여야 하며, 관리처분계획인가 후에는 공가(空家)로 인하여 안전사고가 발생하지 않도록 미리 대책을 수립하여 이를 관리하여야 한다.

② 조합은 관리처분계획인가 후 사업시행구역 내의 건축물 등을 해체할 수 있으며, 건축물 등을 해체하고자 하는 때에는 구체적인 해체계획에 관한 내용을 30일 전에 조합원에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 법 제81조제3항 각 호에 해당하는 경우에는 건축물 소유자의 동의 및 ○○구청장의 허가를 받아 해당 건축물을 해체할 수 있으며, 건축물의 해체에도 불구하고 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 아니한다.

④ 사업시행구역 내의 통신시설‧전기시설‧급수시설‧도시가스시설 등 공급시설에 대하여는 당해 시설물 관리권자와 협의하여 해체기간 및 방법 등을 따로 정할 수 있다.

⑤「건축물관리법」제30조 및 제34조 등에 의한 건축물 및 공작물 해체의 허가(신고) 및 멸실신고는 이주완료 후 조합이 일괄 위임받아 처리하도록 한다.

□ 근거규정

cf: 서울특별시 재개발표준정관

서울특별시 재건축표준정관과 같다.

부산광역시 재개발표준정관

제35조(공가발생 시 안전조치) ① 조합은 관리처분계획인가 이후 이주가 개시될 경우 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책을 수립하여 시행하여야 한다.

② 조합은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 도시정비법 제81조제2항에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의 및 구청장·군수의 허가를 받아 해당 건축물을 해체할 수 있다. 이 경우 건축물의 해체는 토지등소유자로서의 권리·의무에 영향을 주지 아니한다.

1. 「재난 및 안전관리기본법」· 「주택법」· 「건축법」 등 관계 법령에서 정하는 기존 건축물의

붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우

2. 폐공가의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우

제36조(지장물 해체 등) ① 조합은 관리처분계획인가 후 사업시행구역안의 건축물 또는 공작물 등을 해체할 수 있다.

② 조합은 제1항의 규정에 의하여 건축물 또는 공작물 등을 해체하고자 하는 때에는 30일 이상의 기간을 정하여 구체적인 해체계획에 관한 내용을 미리 조합원 등에게 통지하여야 한다.

③ 사업시행구역안의 통신시설․전기시설․급수시설․도시가스시설 등 공급시설에 대하여는 당해 시설물 관리권자와 협의하여 해체 기간이나 방법 등을 따로 정할 수 있다.

④ 조합원의 이주 후 「건축물관리법」 제30조·제34조 규정에 의한 건축물 해체의 허가(신고) 및 멸실신고는 조합이 일괄 위임받아 처리하도록 한다.

⑤ 제2항의 규정에 의하여 해체기간중 해체하지 아니한 자는 행정대집행관련 법령에 따라 강제 해체할 수 있다. 다만, ○○구 정비사업 건축물 철거기준에 따라 제한조치 할 수 있다

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제38조(보상의 예외 등) 사업시행구역 내의 철거 또는 해체되는 일체의 지장물 중 등기 또는 행정기관의 공부에 등재되지 아니한 지장물은 보상대상이 될 수 없다.

□ 근거규정

cf: 서울특별시 재개발표준정관

제38조(손실보상) ③ 사업시행구역 내의 철거 또는 해체되는 일체의 지장물 중 등기 또는 행정기관의 공부에 등재되지 아니한 지장물은 보상대상이 될 수 없다.

부산광역시 재개발표준정관

관련 규정이 없다.

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제39조(지상권 등 계약의 해지) ① 사업시행으로 지상권·전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 권리자가 법 제70조제1항 및 제2항에 따라 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사하여 해당 금전을 지급한 조합은 해당 조합원에게 이를 구상할 수 있다.

② 조합은 제1항에 따른 구상이 되지 아니한 때에는 해당 조합원에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있다. 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

③ 법 제74조에 따라 관리처분계획 인가를 받은 경우에는 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 「민법」 제280조·제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.

□ 근거규정

cf: 서울특별시 재개발표준정관

서울특별시 재건축 표준정관과 같다.

부산광역시 재개발표준정관

제41조(지상권 등 계약의 해지) ① 조합은 정비사업의 시행으로 인하여 지상권․전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 당해 금전을 지급할 수 있다.

② 조합은 제1항에 의하여 금전을 지급하였을 경우 당해 조합원에게 이를 구상할 수 있으며 구상이 되지 아니 한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.

③ 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 지상권ᆞ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ᆞ제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 도시정비법 제81조제1항 단서의 경우에는 그러하지 아니하다.

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제40조(매도청구 등) 조합은 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 법 제64조에 따라 사업시행구역내의 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

□ 근거규정

cf: 서울특별시 재개발표준정관

재건축사업이 아니므로, 관련 규정이 없다.

부산광역시 재개발표준정관

관련 규정이 없다.