서울시 규제철폐 위해 도시정비 기본계획 수정
‘2030 도시정비 기본계획 변경안’ 발표
높이규제 지역 종상향시 공공기여 완화
사업성 낮은 역세권 준주거 종상향 적극 추진
‘재개발 선(先)심의제’와 ‘처리기한제’ 도입
서울가 사업성이 낮은 역세권 정비구역은 준주거지역으로 종상향 하고, 문화재·학교 주변 등 높이규제 지역은 종상향될 때 의무공공기여 비율을 완화하는 방안을 내놨다.
서울시는 건설산업 및 주택공급시장 활성화를 위한 재개발·재건축 등 정비사업 분야 규제철폐를 위해 도시정비 기본계획 수정에 나선다며 ‘2030 서울시 도시주거환경정비 기본계획 변경안’을 발표했다.
‘2030 기본계획’은 주거지역을 대상으로 ▲재개발 ▲재건축 ▲주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 법정계획이다. 이번 변경안은 앞서 시가 지난 1~2월 속도감 있는 정비사업 추진을 위해 발표한 규제철폐안 관련 실행계획들이 담겼다.
구체적으로 ▲도시규제지역에 대한 정비사업 공공기여 비율 추가 완화(3호) ▲정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) ▲사업성 낮은 지역 역세권 준주거 적극 종상향을 위한 구체적인 기준(35호) 등의 규제철폐안과 ▲정비계획 입안 때 주민동의율 확보 시점을 심의 신청 전에서 고시 요청 전으로 변경하는 ‘선(先)심의제’ 등이 반영돼 시행된다.
◆높이규제 지역 종상향시 공공기여 완화
우선, 그동안 고도·경관지구에 저촉되거나 문화재·학교 주변 지역, 구릉지 등 높이 제약을 받았던 지역에 대한 의무 공공기여 비율이 완화된다.
이에 ‘2030 기본계획’에서는 고도·경관지구, 문화재·학교 주변, 구릉지 등을 ‘높이규제지역’으로 새롭게 정의하고, 용도지역 상향 시 공공기여 부담을 줄이기로 했다. 용도지역 상향시 10%의 일률적인 공공기여 비율 적용이 아닌 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율을 적용한다는 방침이다.
용적률 적용은 예컨대 용도지역 상향(1종 200%→2종 250%)시 건축가능 용적률이 높이 제약 등으로 220%밖에 되지 않는다면, 종상향으로 추가 확보된 용적률 비율(20%)만큼만, 다시 말해 10%가 아닌 4%만 부담하면 되는 것이다. 신통기획 등 과정에서 필요하다고 판단되면 추가 완화 적용도 가능하다.
민간부지 또는 건축물 상부에 조성하는 ‘입체공원’을 공공기여로 인정하고, 사업성을 높이기 위해 용적률 인센티브를 적용한다.
신통기획에 따라 사업시행자가 입체공원을 조성·제공할 경우 시설조성 비용 및 구분지상권 설정에 따른 주민 토지이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 주는 것이 주요골자다. 이를 통해 분양할 수 있는 총 주택 수가 늘어나 사업성을 높이고 토지를 효율적으로 활용할 수 있다는 게 시의 설명이다.
◆‘사업성 낮은 역세권 준주거 종상향’ 적극 추진
고밀개발로 인한 부작용과 주택시장 과열 등의 우려로 소극적·제한적으로만 운영되던 ‘사업성 낮은 역세권 정비구역 준주거 종상향’도 앞으론 적극 추진하기로 했다.
현행 ‘2030 서울도시기본계획’에서는 역세권 정비구역에만 준주거지역으로 종상향이 가능하다고 명시돼 있어 적용 범위와 지역 선정 기준이 명확하지 않아 운영의 어려움이 있었다.
이에 앞으로는 서울시 재개발‧재건축 평균 공시지가 이하인 정비구역에만 준주거 종상향이 적용되며, 지하철역 경계로부터 250m 이내 면적만 종상향한다는 방침이다.
◆‘재개발 선(先)심의제’와 ‘처리기한제’ 활용 사업기간 단축!
사업기간 단축을 위한 재개발 선(先)심의제와 처리기한제 대책도 함께 시행된다. 올해 본격적으로 추진하는 ‘재개발 선(先)심의제’로 정비계획 입안 때 동의서(토지등소유자 50% 이상)를 내는 시기를 현행 도시계획위원회 심의 신청 전에서 '고시 요청 전'까지로 변경해 주민동의와 심의가 동시에 진행된다.
더불어 ‘재개발 처리기한제’도 즉시 시행해 행정절차 기간을 단축한다. 시는 재개발 선(先)심의제와 처리기한제가 시행되면 정비구역 지정에 소요되는 기간이 최대 6개월 이상 단축 가능할 것으로 내다봤다.
서울시 관계자는 “재개발·재건축 사업지원을 위한 서울시의 규제철폐 노력은 지금도 활발히 진행 중”이라며 “규제철폐안이 발표에 그치지 않고 신속히 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료해 어려운 경제상황 속에서도 주택시장이 사업동력을 제공받을 수 있도록 하겠다”고 말했다.
이에 따라 서울시는 ‘2030 기본계획 변경(안)’을 13일부터 27일까지 공람해 의견을 수렴한다. 이어 서울시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 조속히 이행한 후 올 상반기 내 변경고시를 완료한다는 계획이다.
-편집부-
