'안전진단' 사업시행인가 전까지(6월 4일 시행)
-안전진단 명칭 변경 ‘안전진단’→‘재건축진단’
-구조안정성 문제 보다 주거환경 우선
추진위원회 구성, 정비구역 지정 전 가능(6월 4일 시행)
전자총회(온라인 총회)(12월 4일 시행)
분담금 추산 절차 간소화(4월경 시행 예정)
재건축 조합설립 동의 현행 75%→70%, 동별 1/3(4월경 시행 예정)
통합심의 및 인허가 의제 대상 확대(4월경 시행 예정)
재초환법(재건축 부담금) 폐지(국회 상임위 계류)
재건축 재개발 촉진 특례법(국회 상임위 계류)
2025년 정비사업에 변화의 바람이 불어온다. 안전진단 없이 재건축 착수, 정비구역 지정 전 추진위원회 구성, 전자투표 확대, 재건축 조합설립 동의 완화, 분담금 추산 절차 간소화, 통합심의 및 인허가 의제 대상 확대, '재건축 재개발 촉진 특례법'제정 등 지난해 개정 공포된 법안들, 특히 해가 바뀌기 하루 전 12월 31일 극적으로 국회 문턱을 넘긴 법안들이 시행을 앞두고 있고 때문이다. 이에 2025년 새롭게 바뀌는 재건축‧재개발 등 달라지는 정비사업 정책에 대해 짚어본다.
◆안전진단 없이 재건축 착수(6월 4일 시행)
먼저 재건축 첫 관문인 안전진단 문턱이 낮아졌다. 앞으로 준공 30년이 도과한 아파트는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능하다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개정됐다.
정부가 밝힌 ‘재건축 패스트트랙’은 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합설립 등 사업절차를 간소화는 절차다. 현재는 안전진단을 통과해야 재건축 착수가 가능하지만, 오는 6월 부터는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능하며 사업시행인가 전까지 안전진단을 통과하면 된다.
이에 통상 안전진단 1년, 추진위 구성부터 조합설립까지 2년 걸리는 점을 고려하면 ‘재건축 패스트트랙’으로 3년가량 줄일 수 있을 것으로 전망된다.
더불어 안전진단 명칭도 재건축 진단으로 바뀐다. ‘안전진단’을 ‘재건축진단’으로 변경해 안전진단 기준을 ‘구조안전성’ 문제보다 ‘주거환경’에 초점을 맞춰 진행하겠다는 의도로 풀이된다. 건물 구조적인 문제보다 주차난, 층간소음, 난방‧급수‧배관 문제 등 주거환경이 나쁘다면 재건축을 시작할 수 있도록 한다는 취지다.
이에 따라 현 안전진단 평가 항목인 ‘구조안전성’ 비중을 낮추고 ‘주거환경’ 비중과 ‘설비노후도’ 비중을 높일 것으로 전망된다. 국토부가 지난 1월 5일 안전진단 기준을 개정, 구조안전성 비중을 50%→30%로 낮췄고, 주거환경 비중을 15%→30%로 설비 노후도를 25%→30%로 완화한 바 있다. 이번 개정안이 적용되면 한 차례 더 폭넓게 완화될 것으로 보인다.
아울러 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 받지 않으면 안전진단을 다시 실시하도록 하는 규정은 삭제됐다.
◆정비구역 지정 전 추진위원회 구성 가능(6월 4일 시행)
사업주체 구성도 조기화된다. 정비구역 지정 전에도 조합설립을 위한 추진위원회를 구성할 수 있도록 했다.
구체적인 요건으로는 ▲기본계획을 수립하지 않은 지역 또는 기본계획에 정비예정구역 범위 등을 생략한 지역 ▲기본계획에 따른 정비예정구역이 설정된 지역 ▲정비계획 입안 요청·제안에 따라 정비계획 입안을 결정한 지역 ▲정비계획의 입안을 위하여 주민에게 공람한 지역 등이다.
이에 추진위 역할을 현행 ‘구역지정 후 조합설립 준비’에서 ‘입안제안 등 구역지정 사전 절차’까지 확대했다. 준공 30년이 되면 재건축 추진위원회 구성이 가능하고, 정비구역 지정(정비계획 수립)과 조합설립 추진 병행이 가능해지도록 한다는 방침이다.
기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있도록 했다.
◆신탁업자 사업시행자 지정 전 협약 체결(6월 4일 시행)
신탁사와 업무협약방식도 변경된다. 신탁방식에서 신탁사를 사업시행자로 지정하기 전에 먼저 협약을 체결할 수 있도록 했다.
현행법에는 시행자 지정 전 협약 체결에 관한 별도 규정이 없어 시행자 지정 전 토지등소유자 동의 없이 선정하는 문제로 혼란이 있어왔다.
이에 앞으로는 토지주택공사, 신탁업자 등과 재개발사업 또는 재건축사업의 준비ㆍ추진에 필요한 사항에 대해 협약 또는 계약 등을 체결하려는 자는 일정 비율 이상의 토지등소유자 동의를 받아야 한다. 협약 또는 계약 등이 체결된 경우에는 정비구역 지정 고시 이전에도 주민대표회의를 구성할 수 있도록 했다.
◆온라인 총회(전자총회) 확대(12월 4일 시행)
전자적 동의 방법을 확대하는 내용의 개정안도 시행을 기다리고 있다. 총회 의결권 행사는 물론 조합설립과 같은 동의서 제출도 전자적 방법을 활용할 수 있도록 한 법안이다.
이에 조합 총회는 현장총회와 병행해 온라인으로도 개최할 수 있고, 모바일 투표 등 전자적 방식을 활용한 의결도 가능해진다. 도시정비법에 따라 총회 의결 시 조합원의 10% 이상이 직접 출석(시공자 선정은 조합원 과반수, 사업시행계획, 관리처분계획의 경우 20% 이상 직접 출석)하도록 했는데, 전자적 방법을 통한 의결권 행사도 '직접 출석'으로 보도록 했다.
◆정비계획 입안, 추진위 승인 동의서 사용 확대(12월 4일 시행)
토지등소유자가 정비계획의 입안 요청, 입안 제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 어느 하나에 대한 동의를 하는 경우, 일정 요건을 충족하면 동의하지 않은 다른 사항에 대해서도 동의를 한 것으로 보는 특례 규정도 신설됐다. 사업초기 부터 동의서 징구를 좀 더 수월하게 해 사업속도를 높이겠다는 의도로 풀이된다.
◆분담금 추산 절차 간소화(국회 본회의 통과, 4월경 시행 예정)
분담금 추산 절차도 간소화된다. 현행법은 정비계획을 입안하려는 경우에 토지등소유자 각각에 대한 분담금을 추산하도록 하고 있다. 이에 정비계획수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차를 간소화해 대표 유형의 분담금만 산정, 조합설립 시 세대별로 산정키로 했다.
◆재건축 조합설립 동의 현행 75% → 70%(국회 본회의 통과, 5월경 시행 예정)
재건축 조합 설립 동의 요건은 현행 75%에서 70%, 복리시설 동별 요건은 1/2에서 1/3로 대폭 완화된다. 이렇게 되면 재건축사업의 큰 장애로 여겨왔던 상가동 동의서 징구가 보다 수월해져 사업에 탄력이 붙을 것으로 예상된다.
또 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무 규제도 사업여건에 따라 유연하게 반영하도록 했다. 주상복합으로 재건축 하는 경우 아파트와 업무‧문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한도 폐지된다.
◆통합심의 및 인허가 의제 대상 확대(국회 본회의 통과, 4월경 시행 예정)
통합심의(재해영향, 소방 성능설계, 의제장애인시설 협의 등) 및 인허가 의제 대상도 확대하고 사업시행기간 조정도 인가 없이 신고로 처리할 수 있게 된다.
관리처분인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증을 신청할 수 있는 근거도 담겼다. 분양공고 통지 기한도 현행 사업시행계획인가 고시 후 120일에서 90일로 단축된다.
◆재초환법(재건축 부담금) 폐지(국회 상임위 계류)
재초환법은 재건축추진위 설립 승인일부터 준공 시점까지 조합원 1인당 평균 이익이 8000만원을 넘는경우 초과 금액의 10~50%를 재건축 부담금으로 내야 하는 법안이다.
지난해 3월 완화된 재초환법 시행에도 불구하고 지속된 공사비 상승으로 조합원들이 큰 부담을 느끼면서 사업 지연 등 공급에 차질이 빚어졌다. 이에 실효성 논란과 함께 폐지법안이 마련됐다.
일각에서는 “재초환은 미실현 소득에 대한 과세이자 이중 과세" 라며 "납부 후 집값이 떨어지면 ‘누가 돌려줄 것이냐’ 는 문제가 있다”고 지적했다. 사실상 작동 자체가 문제라는 법이 제정됐기에 폐지가 답이란 게 법률전문가들의 중론이다.
◆‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법 제정안’(국회 상임위 계류)
발의된 특례법은 먼저 ‘기본계획’과 ‘정비계획’ 동시 처리를 허용하고, 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 ‘사업시행계획’과 ‘관리처분계획’의 동시 수립도 허용키로 해 사업 속도를 높이는 데 초점을 맞춘 법안이다.
인허가 법정 처리기한 관리도 강화된다. 광역 지자체에 ‘합동조정회의’를 신설, 행정기관의 이견이 발생으로 협의가 지연될 경우 국토부가 직접 조정에 나서기로 했다. 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터도 설치된다.
용적률을 대폭 확대하는 내용도 담겼다. 정비사업의 최대 용적률을 ‘법적상한 기준’ 일반 정비사업은 300%→330%, 역세권은 360%→390% 까지 추가 허용하기로 했다. 단 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외된다.
건축법에 따른 건축물의 높이 제한, 도시공원, 녹지 확보기준도 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 완화할 수 있도록 했다.
공사비분쟁 차단 등 사업 지연 방지 대책도 담겼다. 시장‧군수 등이 직접 정비사업 지원기구에게 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하고, 도시분쟁조정위원회가 공사비 분쟁사항을 심사‧조정할 수 있게 했다. 시‧도지사가 공사비 분쟁조정단을 파견할 수 있는 근거도 마련됐다. 더불어 시공자가 사업시행자에게 공사비 증액 요청 시, 필요 서류를 제출하지 않은 경우 등에 대한 과태료도 담겼다.
또 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등)을 지원하기로 했다.
앞으로 시행될 특례법은 도시정비법·노후계획도시법·도시재정비촉진법에 따라 추진되는 모든 재건축·재개발사업에 적용된다.
◆정부 패스트트랙 실행…탄핵 정국 속 야당 협조 변수
문제는 재초환법(재건축 부담금) 등 재건축 완화 정책 실행에 변수가 존재한다는 것이다. 탄핵 정국 속 정치적 불확실성이 확대되면서 국회 계류 중인 정비사업 정책이 뒷전으로 밀릴 수 있다는 우려 때문이다.
특히 정비사업 속도를 높여 주택공급 활성에 여야가 공감하며 극적인 합의로 통과될 것만 같았던 '재건축부담금 폐지법안'도 현재로선 국회 통과를 장담할 수 없게 됐다. 때문에 과반 다수당인 야당의 협조가 가장 큰 변수로 작용할 수 있다.
따라서 재건축 패스트트랙 등 재건축부담금 폐지 법안이 앞으로 여야 합의에 따라 어떤 변화가 담길지, 아니면 원안대로 상정돼 국회 문턱을 넘게 될지 그 향배에 귀추가 주목된다.
-편집부-
