● 조합원의 의미
▮토지등소유자와 조합원의 차이점
강제조합원(재개발) vs 임의조합원(재건축)
도시정비법령을 살펴보면 조합설립이 되기 이전인 사업초기부터 조합설립인가 이후에도 토지등소유자와 조합원이 등장하는 등 유사한 개념으로 사용되기도 한다. “토지등소유자”란 조합원이 될 수 있는 요건을 갖춘 개개인의 소유자이고, 조합설립인가를 받은 이후에는 조합의 구성원이 된다는 점에서 구별된다.
재개발사업의 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 토지나 건축물 소유자 또는 그 지상권자이다(법 제2조제9호 가목).
즉, 정비기본계획, 정비계획·정비구역 지정·고시된 곳의 토지나 건축물 중 하나를 소유해도 조합설립인가를 받으면 조합원이 인정된다. 이를 “강제조합원”이라고 한다.
반면, 재건축사업의 경우 ‘토지등소유자’는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자이다(법 제2조제9호 나목). 재개발사업과는 달리 집합건물을 대상으로 하고 있어서 “건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 자”이어야 한다.
또한, 재개발사업은 해당 정비구역 내의 경우에는 조합설립인가를 받으면 무조건 조합원이 될 수 있지만, 재건축사업의 경우 토지등소유자의 자격을 갖추고 있는 자 중에서 재건축사업에 동의한 자만이 조합원이 될 수 있다. 이를 “임의조합원”이라 한다.
◾재개발·재건축 조합원 수, 이래서 다르다
강제가입제인 재개발사업의 경우, 정비구역 내 토지등소유자는 조합설립인가를 받은 이후엔 그대로 조합원이 되므로 그 수가 조합원의 수와 같다.
예를 들어, 재개발구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 수가 100명이면, 조합설립인가 이후는 100명이 조합원이 된다(지상권자는 관리처분계획인가 후 제외되므로 포함시키지 않음).
임의가입제인 재건축사업은 토지등소유자와 조합원의 범위가 다르다.
적격의 토지소유자 중에서 재건축사업에 동의하지 않은 미동의자는 조합원에서 제외되기 때문이다. 미동의자는 재건축사업 총회에 참석하지 못하게 하는 것도 이 이유다.
▮조합원과 분양대상자 구별
토지등소유자로 출발해 조합설립인가를 받게 되면, 강제조합원과 임의조합원으로 분류되어 조합원(또는 미동의자)가 된다.
재개발·재건축 조합설립인가를 받게 되면, 법 제39조제1항에서 “공유자, 1세대의 다주택자, 1인의 다주택자”인 경우, 대표하는 1인만 조합원이 된다(나머지는 공유자로서 토지등소유자의 지위를 갖게 됨).
Q. 대표 조합원만이 분양신청 해야 하는지?
A. 도시정비법 제39조제1항제3호에 따르면 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있으며,
대법원 판례(’23.2.23선고, 2020두36724판결)에 따르면 주택재개발사업의 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 있는 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 대표 조합원만 분양신청할 수 있다고 판시한 바 있음(서울시 주거정비과 2024.9.27).
조합원은 조합의 구성원으로서 조합정관상 권리·의무를 가지며, 조합원이 분양신청을 하도록 한 것이다. 법 제39조제1항 및 제2항에서 조합원의 수를 제한한 것은 분양신청자를 정한 것이므로, 분양대상자라 할 수 있다.
분양대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양권을 받을 수 있는 대상자다.
재개발조합원은 강제조합원이라고 하지만, 모두가 분양대상자는 아니다. 왜냐하면, 조합원이라도 토지등소유자의 형태가 달라, 분양대상조합원과 현금청산조합원으로 규별하고 있기 때문이다.
도시의 형태에 따라 달라, 시도 도시정비조례에서 재개발사업에 대해 분양대상자를 규정하고 있다.
예를 들면, 공유자는 1인의 조합원이지만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 수개의 주택을 공급할 수 있다. 다가구주택 또는 협동주택에 대한 특례조항을 두고 있으며, 이 경우 조합원은 주택을 가구별로 각각 공급되기도 한다.
또한, 용도지역을 구별하지 않고, 종전토지의 총면적이 90㎡ 미만이거나 종전토지의 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만이면 조합원이지만 분양대상에서 제외된다.
재건축사업의 경우는 다르다.
조합원에게만 분양신청권이 있고, 도시정비조례에서 별도의 규정이 없다. 따라서 재건축조합원은 그대로 분양대상자가 되는 것이다.
▮조합설립인가 이후에도 토지등소유자와 조합원이 혼용되는 이유
재건축·재개발사업의 경우 조합설립인가 이후인 법 제39조~제46조(대의원) 등에서 조합원이란 용어를 사용하고 있다.
◾토지등소유자 사용
공공시행자, 지정개발자, 토지등소유자 방식의 재개발사업
조합설립 이후에도 아래의 경우 토지등소유자로 되어 있어 혼란을 주고 있다.
조합을 구성하지 않는 경우가 대부분이며, 재건축사업의 경우에는 미동의자를 상대로 하여 토지등소유자란 용어를 사용하기도 한다.
- 법 제47조(주민대표회의), 제48조(토지등소유자 전체회의): 조합을 구성하지 않으므로, 그 구성원이 토지등소유자가 그 대상임
법 제50조(사업시행계획인가) ⑥: 사업시행자인 토지등소유자를 말하는 것임
⑦ 지정개발자는 신탁회사가 사업시행자로서 조합원이 아닌 토지등소유자가 그 구성원임
법 제53조(시행규정의 작성): 지정개발자가 사업시행자로 토지등소유자가 그 구성원임
법 제64조(재건축사업에서의 매도청구) ②~④: 미동의자를 대상으로 하는 것으로 토지등소유자가 그 대상자임
법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례): 미동의자 대상 토지분할소송으로 토지등소유자가 그 대상자임
법 제72조(분양공고 및 분양신청): 미동의자인 토지등소유자에게 분양신청기간 만료일까지 신청하면 조합원 자격을 부여하기 위한 권리보장을 위한 규정
▮ 투기과열지구 아닌 과밀억제권역의 3주택 공급
1인이 다주택자(1세대가 다주택도 같음)인 경우, 투기과열지구 여부와 관계 없이 도시정비법 제39조제1항제1호 내지 제3호의 규정을 적용받아 대표하는 1인만 조합원이 된다.
조합설립인가 후 1인의 다주택자로부터 1주택을 양수한 사람은 원 소유자와 양수인이 협의하여 대표하는 1인만 조합원이 되어서 그 사람만 분양신청을 하고 해당 주택을 공유지분 형태로 1주택만 공급받게 된다.
즉, 이는 같은 법 제76조제1항제6호인 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”는 규정의 적용을 받아 1주택을 공급받는다(공유의 형태로 분양받음)
반면, 법 제76조제1항제7호인 “제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.”고 하면서 다음과 같은 규정을 두었다.
-마목: 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
▲ 법 제39조제1항제1호 내지 제3호와 조합정관의 3주택 공급 가능 규정과 마찰
1주택 공급규정은 투기세력을 막기 위한 조문
3주택을 공급하려면 조합원 동의로 강행규정으로 정해야
조합정관에 “과밀억제권역에 위치하지 않는 재건축사업의 토지등소유자에게 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있다”고 규정되어 있는 경우, 목동3단지의 경우 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있는 것인지 문제된다.
조합원이 위 마목에 규정된 과밀억제권역에는 포함되지만 투기과열지구에는 포함되지 않는 경우, 이를 바로 조합이 조합원에게 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급의무가 있다고 보기는 어렵다.
법 형식도 ‘할 수 있다.’는 임의규정이어서, 조합정관이나 관리처분계획으로 “조합원이 이 모든 요건을 구비한 경우 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급해야 한다.”는 강행규정에 한하여 3주택 공급이 가능하다.
참고로, 초창기 창립총회 때 정해진 조합정관에 “~~~3주택을 공급할 수 있다.”는 정도가 대부분이어서 후에 분쟁의 요소가 된다.
▲ 창립총회에서 (3주택 공급 여부) 임의규정으로 하는 것이 좋다.
투기과열지구를 제외한 서울, 경기, 인천의 과밀억제권역 재건축사업
과밀억제권역의 재건축사업에서 3주택까지 공급하려면,
도시정비법 제76조제1항제7호 마목의 요건을 갖춤과 동시에, 조합정관이나 관리처분계획으로 ‘조합원이 이 모든 요건을 갖춘 경우 조합원이 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급해야 한다’고 규정하거나 결정해야 해당한다.
최근 목동O단지 조합정관 예
제45조(관리처분계획의 기준) ② 관리처분계획은 다음 각 호의 기준을 포함하여 작성하며 조합의 상황을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다.
1~4: 생략
5. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 법 제75조제1항제7호 나목에서 정한 1) 또는 4)의 어느 하나에 해당하는 조합원에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
목동O단지 정관 오류는 다음과 같다.
첫째 나목 1)은 과밀억제권역이 아닌 재건축사업장으로, 목동6단지는 과밀억제권역이라 그 대상이 잘못되었음.
또한 1) 또는 4)는 소유한 주택 수만큼 줄 수 있는 조합이라 이 또한 오류임.
목동O단지 조합정관(안)을 만들려면,
“~~3주택까지 공급할 수 있다.”며 아래와 같은 단서를 붙여 다주택자의 조합설립 반대를 줄이고, 향후 투기과열지구나 조정대상지역 지정 여부에 따라 탄력적으로 운용하는 것이 좋을 것이다.
목동O단지 조합정관(안)
제OO조(관리처분계획의 기준) ② 관리처분계획은 다음 각 호의 기준을 포함하여 작성하며 조합의 상황을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다.
5. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 법 제75조제1항제7호 마목에 해당하는 조합원에게는 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
<계속>
