전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 이야기<5>
■ 투기과열지구에서 조합원의 자격
도시정비법 제39조제2항(2)
법 제39조(조합원의 자격 등) ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017.10.24, 2020.6.9, 2021.4.13>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
영 제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.
1. 소유기간: 10년
2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산): 5년
② 법 제39조제2항제6호에서 “대통령령으로 정하는 사업”이란 공공재개발사업 시행자가 상가를 임대하는 사업을 말한다. <신설 2021.7.13.>
③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020.6.23., 2021.7.13.>
1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 법률 제7056호 도시정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
● 도시정비법령 개정 연혁
도시정비법 제39조제2항, 같은 법 시행령 제37조
서울시 도시정비조례는 근거규정 아님
1. 도시정비법령 시행 이전
도시재개발법, 주택건설촉진법
도시정비법 이전인 도시재개발법 및 주택건설촉진법에선 투기과열지구 제도가 정비사업에 시행되지 않았다.
2. 2003.7.1.~2003.12.30
위 두 법률이 통합, 시행된 2003.7.1 도시정비법 제19조에서 공유의 경우 대표하는 1인에게 조합원의 자격을 제한하였지만, 투기과열지구가 도시정비법에 정착되기 이전이었다.
그래서 법 제19조에는 제1항, 제2항으로 나뉘지 않았다.
법 제19조(조합원) 정비사업(시장·군수 또는 토지주택공사등이 시행하는 정비사업은 제외)의 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
법 제19조(조합원)와 함께, 법 제48조(관리처분계획의 인가)에서 주택공급의 기준을 두었다.
법 제19조에 공유만 규제하고 있었고, 법 제48조제6호에 서울시 도시정비조례에서 재개발사업의 1세대에 대해 1 이상의 주택 소유 시에 1주택만 공급하도록 하였다.
반면, 재건축사업에서는 2 이상 주택을 공급할 수 있도록 했다(다만 투기과열지구의 경우 2까지 공급이 가능하도록 함).
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.
1~5: 생략
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 재건축사업에 대하여는 제6호에 불구하고 1세대가 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택을 공급할 수 있다. 다만, 투기의 우려가 있다고 인정되어 건교부령이 정하는 지역에 대하여는 1세대가 2 이상의 주택을 소유하더라도 2 이하의 주택을 공급하여야 한다.
3. 2003.12.31.~2005.3.17
도시정비법상 재건축사업에만 투기과열지구의 적용으로 조합윈 지위승계 제한
노무현정권에서 투기과열지구를 도시정비법상 도입하여 재건축사업의 경우, 조합설립인가 이후에 조합원 지위승계가 제한되는 규정을 신설했다.
이를 위반하여 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자로 규정하여 현금청산자 규정을 준용했다.
법 제19조(조합원의 자격 등<개정 2003.12.31.>) ② 투기과열지구로 지정된 지역 안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.<신설 2003.12.31.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·시 또는 군으로 이전하는 경우(사업구역이 수도권정비계획법에 따른 수도권에 위치한 경우 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한함)
이에 대표적 사례가 송파구 가락시영아파트였음(현재 헬리오시티 아파트). 이를 회피하기 위해 경기도 하남시로 이전했다가 현금청산자가 된 케이스가 이때 발생했다.
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 그밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호외의 부분 본문에 의하여 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조를 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다.<신설 2003.12.31.>
법 개정으로 투기과열지구에서 재건축조합의 경우 조합원 자격 지위승계 제한 예외규정으로 제1호 내지 제3호를 규정하였으며, 제4호로 시행령에 그 밖의 예외 규정을 두도록 했다.
그러나 2005.5.18.까지 시행령에 별도 규정을 두지 않았다.
부칙 <법률 제7056호, 2003.12.31.>
①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
②(투기과열지구 안에서의 재건축사업의 조합원 자격취득에 관한 특례) 이 법 시행 전에 재건축조합의 설립인가를 받은 정비사업의 조합원(이 법 시행 전에 조합원의 지위를 취득한 자에 한한다)으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제19조제2항의 개정규정에 불구하고 조합원 자격을 취득할 수 있다.
다만, 부칙에서 투기과열지구에 의한 재건축조합원 자격 취득 특례를 둬, 2003.12.31. 이전에 조합설립인가를 받은 사업장의 경우 해당 재건축 조합원으로부터 주택을 양수한 자에게 조합원 자격을 취득하도록 규정을 뒀다.
위 부칙에 해당하는 당시의 건설부 유권해석은 다음과 같다.
Q1. 2003.12.31 이전 조합설립인가를 받은 재건축조합의 미동의자의 주택을 2003.12.31 이후 양수한 자의 경우, 조합원명의 변경이 가능한지?
Q2. 2003.12.31 이후 재건축조합설립 미동의자의 주택인지를 모르고 양수하였을 경우, 그 책임은 중개업자, 양수자, 양도자 중 누구에게 있는지?
A1. 재건축조합원 명의변경 제한은 2003.12.31 개정․공포된 도시정비법 제19조에 따라, 이 법 시행일 이전까지 조합인가를 받지 못한 재건축조합은 주택등을 양수한 자에 대하여 조합원 명의변경이 전면적으로 금지되며, 동법 부칙에는 개정안 시행 전에 조합인가를 받은 재건축주택은 조합원 명의변경이 1회만 가능하도록 규정하고 있음. 따라서 2003.12.31 이후 재건축조합 미동의자의 주택등을 양수한 경우에는 조합원자격을 취득할 수 없으므로 현금청산대상이 됨.
A2. 재건축대상 주택등을 미동의자 소유인지 모르고 양수받은 경우에 그 책임 문제는 민사법에 관한 사항이므로, 법률전문가에게 문의바람(건교부 주환 2004.2.5.).
개정법 시행으로 재건축사업에 동의한 재건축조합원만 양도할 수 있으며, 미동의자는 제한하여 비난이 있었다.
이 당시 조합설립인가를 받았던 대표적인 사례는 강남구 개포1단지 재건축조합, 압구정 한양7차 재건축조합 등이 있다.
<계속>
