전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<4>
3. 2009.8.7.~2018.2.7
조례상 1세대 규정을 도시정비법 제19조제1항에 들여와, 재개발·재건축사업에 적용하였다.
법 제19조제1항에 제3호를 신설하여, 조합이 설립된 이후 1명의 조합원으로부터 토지 또는 건축물이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 되는 때에는 그 대표자 1명만을 조합원으로 인정하도록 하는 규제를 추가하였다.
도시정비법
제19조(조합원의 자격 등<개정 2003.12.31>) ①정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. <개정 2005.3.18, 2009.2.6>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
Q. 정비사업(2009.8.7 이후 조합설립인가)의 1세대 연령 적용은
A. 『구 서울시 도시정비조례』 부칙〈제6899호, 2018.7.19.〉제8조에 따르면 조례 제36조제1항· 제2항 및 제37조제2항제2호의 개정규정에 따른 세대 기준은 2009.8.7 이후 최초로 조합설립인가를 받은 분부터 적용한다고 규정하고 있으므로,
질의하신 도시정비법 개정(제14567호 시행: 2018.2.9.)이전은 『서울시 도시정비조례』 부칙 제6899호(2018.7.19.) 제26조제1항 및 제29조제1항, 제2항에 따라 조례 제5007호(2010.7.15.) 개정되기 전의 조례 제27조를 적용하는 경우 제27조제1항2호의 종전규정에 따라할 것으로 안내하오니 관련 업무에 참고바람(서울시 주거정비과 2021.3.30.)
Q. 서울시 도시정비조례 제27조제2항제2호에 따라 주민등록표 상에 등재된 구성원을 1세대로 보도록 하는 규정과 주민등록표 상에 등재된 형제, 자매, 동거인 등도 1세대의 구성원인지?
A. 도시정비법 제19조제1항제2호에 따라 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 규정하고 있으며, 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며,
1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 보도록 규정하고 있고,
동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있는 형제, 자매, 동거인 등을 제외함고 별도의 예외규정을 두고 있지 않으므로 질의와 같이 주민등록표 상에 등재된 형제, 자매, 동거인 등도 1세대의 구성원으로 보아야 할 것으로 판단됨(서울시 주거정비과 2021.3.30.)
▲ 2009.9.7 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항) 개정, 시행
다른 내용 변경 없이 공유의 경우 서울시 도시정비조례에서 정하는 바에 따라 각각 주택공급이 가능하도록 규정을 신설하였다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다
6. 1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있고, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
가~다: 변경 없음
도시정비조례상 주택재개발사업의 분양대상(당시 조례 제27조제1항제2호, 현재는 제36조제1항제2호)을 규정하면서 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지 총면적이 서울시 건축조례 제25조제1호(90㎡) 이상인 자로 규정한 바 있다. 여기에는 단서 조항이 있어 해당 여부를 확인해 보아야 한다.
Q. 2006년 지구단위계획 결정·고시, 2012년 정비구역 지정·고시된 재개발구역에서 90㎡ 이상의 토지를 지분으로 소유하고 있는 경우 분양대상인지?
A. 서울시 도시정비조례 제36조제1항제2호에 따르면 관리처분계획기준일 현재 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자는 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있으며,
같은 조 제2항제3호에 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보도록 규정하고 있으나, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호에 해당하는 경우는 예외로 하도록 규정하고 있음
질의사항은 상기 규정의 해당 여부를 검토하여 판단할 사항임(서울시 주거정비과 2020.7.3.).
▲ 2012.2.1 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항제7호 다목) 개정, 시행
조합원이 소유한 기존 주택의 감정평가액 범위에서 2주택 분양을 허용하고, 이 중 1주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급하는 규정을 신설하였다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다
다. 제1항제4호에 따른 가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
Q. 재건축의 경우 1가구1주택 분양만 현재 허용된다고 들었는데, 12년부터 1가구 2주택 분양이 허용되는지?
A. 12.2.1 개정된 도시정비법 제48조제2항제7호 다목에 따르면 제1항제4호에 따른 가격의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 제54조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외함)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있음(국토부 주택정비과 2012.12.24)
이후 2013.12.24. 법 개정, 시행으로 조합원에게 종전 자산가격의 범위에서만 2주택 공급을 허용하던 것을 종전 주택의 주거전용면적 범위에서도 1+1주택 공급이 가능하도록 개정되었다.
▮2018.2.8 전부개정(법 제19조→제39조), 시행
조합원의 자격인정 기준에서 민법상 성년 규정과 동일하게 20세 이상에서 19세 이상 자녀로 변경하고, 자녀 분가요건을 실거주지와 주민등록상 분가한 경우로 하였다(제39조).
도시정비조례에서도 이에 맞춰 1세대의 개념을 정리하였다.
도시정비법 제39조(조합원의 자격 등) ① 생략
1. 생략
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때.
이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
창립총회 개최 통지일: 2015.11.30, 창립총회일: 2015.12.15. 조합설립인가 신청일: 2015.12.
30, 조합설립인가일: 2016.1.25.의 경우
Q1. 1세대로서 각각 부동산을 소유하고 있는 경우 토지등소유자 또는 조합원의 수에 포함되는지(동의율 포함여부)?
Q2. 각각의 소유자를 1명의 토지등소유자로 인정하는지, 아니면 1세대 모두 합쳐서 1명의 토지등소유자로 인정하는지?
A. 「도시정비법」 제39조제1항제2호에 따르면 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며,
1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정함)를 제외하고는 1세대로 본다는 등 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있음(국토부 주택정비과 2018.11.20.).
같은 날 제3호를 개정하여 1인의 다물권자로부터 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 신탁방식의 사업시행자 지정 방식에서 사업시행자 지정·고시되면 조합설립인가를 받은 것으로 의제하여 1명에게만 조합원 자격을 부여하였다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
▲ 2018.2.9 관리처분계획의 기준(법 제48조제2항제7호 다목→법 제76조제1항제7호 다목) 개정, 시행
2017.2.8. 개정·공포된 아래 규정은 그 시행일은 1년 뒤인 2018.2.9. 시행되었다.
수도권정비계획법상 과밀억제권역(서울, 경기, 인천)이 아닌 재건축사업의 경우는 소유한 주택 수만큼 공급이 가능하도록 하였으며, 과밀억제권역이라도 소유한 주택 수의 3주택 공급이 가능하도록 하고, 이후 투기과열지구나 조정대상지역이 되는 경우의 예외 규정을 두었다.
법 제76조(관리처분계획의 인가 등) ① 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 의한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.
2)~4) 생략
다. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡이하로 한다. 다만, 60㎡이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거 나 전매를 알선할 수 없다.
라. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획 인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
▲ 과밀억제권역 3주택공급 가능여부 상담사례
서울특별시의 과밀억제권역 내 재건축사업장의 1세대 1주택 공급제한과 관리처분계획 기준의 3주택 공급가능과의 괴리
1인이 다주택자(1세대가 다주택도 같음)인 경우, 투기과열지구 여부와 관계 없이 도시정비법 제39조제1항제1호 내지 제3호의 규정을 적용받아 대표하는 1인만 조합원이 된다.
조합설립인가 후 1인의 다주택자로부터 1주택을 양수한 사람은 원 소유자와 양수인이 협의하여 대표하는 1인만 조합원이 되어서 그 사람만 분양신청을 하고 해당 주택을 공유지분 형태로 1주택만 공급받게 된다.
즉, 이는 같은 법 제76조제1항제6호인 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”는 규정의 적용을 받아 1주택을 공급받는다(공유의 형태로 분양받음)
반면, 법 제76조제1항제7호인 “제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.”고 하면서 다음과 같은 규정을 두었다.
-마목: 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
▪법 제39조제1항제1호 내지 제3호와 조합정관의 3주택 공급 가능 규정과 마찰
1주택 공급규정은 투기세력을 막기 위한 조문
3주택을 공급하려면 조합원 동의로 강행규정으로 정해야
조합정관에 “과밀억제권역에 위치하지 않는 재건축사업의 토지등소유자에게 소유한 주택 수만큼 주택을 공급할 수 있다”고 규정되어 있는 경우, 목동3단지의 경우 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있는 것인지 문제된다.
조합원이 위 마목에 규정된 과밀억제권역에는 포함되지만 투기과열지구에는 포함되지 않는 경우, 이를 바로 조합이 조합원에게 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급의무가 있다고 보기는 어렵다.
법 형식도 ‘할 수 있다.’는 것은 임의규정이다.
조합정관이나 관리처분계획으로 “조합원이 이 모든 요건을 구비한 경우 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급해야 한다.”는 강행규정으로 하는 경우에는 3주택 공급이 가능하다. 그러나 관리처분계획 단계에서 많은 조합원으로부터 비난을 받을 수 있을 것임을 각오해야 한다.
참고로, 초창기 창립총회 때 정해진 조합정관에 “~~~3주택을 공급할 수 있다.”는 정도가 대부분이다.
▪창립총회에서 (3주택 공급 여부) 임의규정으로 하는 것이 좋다
투기과열지구를 제외한 서울, 경기, 인천의 과밀억제권역 재건축사업
과밀억제권역의 재건축사업에서 3주택까지 공급하려면, 도시정비법 제76조제1항제7호 마목의 요건을 갖춤과 동시에, 조합정관이나 관리처분계획으로 ‘조합원이 이 모든 요건을 갖춘 경우 조합원이 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급해야 한다’고 규정하거나 결정해야 해당한다.
최근 목동OO단지 조합정관 예
제45조(관리처분계획의 기준) ② 관리처분계획은 다음 각 호의 기준을 포함하여 작성하며 조합의 상황을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다.
1~4: 생략
5. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 법 제75조제1항제7호 나목에서 정한 1) 또는 4)의 어느 하나에 해당하는 조합원에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
목동OO단지 정관은 오류로 보인다.
첫째 나목 1)은 과밀억제권역이 아닌 재건축사업장으로, 목동6단지는 과밀억제권역이라 그 대상이 잘못되었음.
또한, 1) 또는 4)는 소유한 주택 수만큼 줄 수 있는 조합이라 이 또한 오류임.
목동3단지 조합정관(안)은 “~~3주택까지 공급할 수 있다.”며 아래와 같은 단서를 붙여 다주택자의 조합설립 반대를 줄이고, 향후 투기과열지구나 조정대상지역으로의 지정 여부에 따라 탄력적으로 운용하는 것이 좋을 것이다.
목동O단지 조합정관(안)
제OO조(관리처분계획의 기준) ② 관리처분계획은 다음 각 호의 기준을 포함하여 작성하며 조합의 상황을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다.
5. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 법 제75조제1항제7호 마목에 해당하는 조합원에게는 3주택까지 공급할 수 있다.소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
▮ 2025.5.20. 이후~ 현재
도시정비법 제39조
한국토지주택공사등이 사업시행자인 공공방식의 경우, 토지등소유자 중 분양신청을 할 수 있는 자의 자격을 명확히 하였다.
제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. <개정 2017.8.9, 2018.3.20, 2023.6.9, 2025.5.20>
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제26조제1항 또는 제27조제1항제3호에 따라 토지주택공사등 또는 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
공공재개발사업의 다물권자 양수 조합원 자격 등(서울시 주거정비과 2025.4.25.)에 대해서 법 개정으로 양수인의 분양신청이 가능하게 되었다.
공공재개발사업의 다물권자 양수 조합원 자격 등(서울시 주거정비과 2025.4.25)
Q. 한국토지주택공사(LH)로 사업시행자가 지정된 공공재개발사업에서의 조합설립인가 후 다물권자 물건을 양수한 자에 대하여 「도시정비법」 제39조제1항제3호를 적용할 수 있는지?
A. 조합방식이 아닌 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하는 공공재개발사업은 현재「도시정비법」 제39조제1항제3호(조합설립인가 후 다물권자 물건을 양수한 자의 조합원 자격 규정)를 적용받지 않음.
질의의 경우 「서울시 도시정비조례」 제36조제1항에 따른 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자인 경우 재개발사업의 분양대상자가 될 수 있을 것으로 사료됨
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.
2018.2.9 관리처분계획의 기준인 법 제76조제1항의 내용은 현재까지 개정사항이 없다.
<계속>
