● 공사비 증액 검증 등

서울고등법원 2025.1.8선고 2024나2029879판결 총회결의무효확인

공사비 검증을 요청하지 않은 상태에서 공사도급 변경계약을 총회 의결하고 체결한 것의 효력(대치3동 제1지구 재건축조합사건)

󰁾 재개발사업의 사업시행자가 공사비 검증을 요청하여야 한다는 취지로 규정하고 있기는 하지만, 도시정비법 관련 법령에 의하더라도 공사비 검증 요청을 하지 않은 상태에서는 변경계약을 체결할 수 없다는 취지의 규정을 찾아볼 수 없고, 공사비 검증 결과에 대한 이의신청 절차도 마련되어 있지 않을 뿐 아니라 공사비 검증을 거치지 아니한 조합 임원 등을 형사처벌하거나 과태료를 부과하는 등 별도의 제재규정을 두고 있지도 않다.

▲ 공사비 증액에 관한 검증(제10조, 제25조)

제정안에서는 절차를 거치지 않는 경우 과태료 규정이 있으나, 형사처벌 규정이 없어서 실효성 담보 어려움.

특례법

제10조(공사비 증액에 관한 검증) ① 사업시행자(토지주택공사등은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사실을 시장ㆍ군수등에게 알려야 한다.

1. 「도시정비법」 제29조에 따라 시공자와 계약을 체결하려는 경우

2. 시공자가 「도시정비법」 제29조의2제1항제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우

② 시공자는 제1항제2호에 따른 요청을 하는 경우 사업시행자에게 다음 각 호의 서류를 제출하여야 한다.

1. 공사비 변동 사유서

2. 공사비 변동 전ㆍ후 세부 내역서

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자료

③ 시장ㆍ군수등은 제1항제2호에 따른 사실을 통지 받은 경우 공사비 검증 대상 여부를 확인하여야 하고, 사업시행자에게 공사비 검증 계획 등 국토부장관이 정하는 사항을 제출할 것을 요청할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 특별한 사유가 없으면 요청을 받은 날로부터 15일 이내에 요청에 대한 의견을 제출하여야 한다.

④ 제3항에도 불구하고 공사비에 대한 분쟁 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 때에는 시장ㆍ군수등 또는 「도시정비법」 제116조에 따른 도시분쟁조정위원회가 직접 「도시정비법」 제114조에 따른 정비사업 지원기구에게 공사비 검증을 요청할 수 있다. 이 경우 공사비 검증 수수료의 부담에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 도시분쟁조정위원회는 제4항에 따른 공사비 검증 결과를 바탕으로 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁사항을 심사ㆍ조정할 수 있다.

⑥ 제4항에 따라 공사비를 검증하는 경우 사업시행자와 시공자는 자료의 제공 등 검증에 적극 협조하여야 한다.

LH를 제외한 사업시행자는 시장에게 알려야 함

1. 도시정비법 제29조에 따라 시공자와 계약을 체결하려는 경우

2. 시공자가 도시정비법 제29조의2제1항 제2호 또는 제3호에 따른 공사비 증액을 요청한 경우

시장은 제1항제2호에 따른 사실을 통지받은 경우 공사비 검증 대상 여부를 확인, 사업시행자에게 공사비 검증 계획 등 국토부장관이 정하는 사항을 제출할 것을 요청 가능.

시공자가 사업시행자에게 공사비 증액을 요청하는 경우에 필요 서류를 제출하지 않은 경우 등에 대한 과태료를 정함(제25조)

법 제25조(과태료) ① 제10조제2항에 따른 자료의 제출을 하지 아니하거나, 거짓된 자료를 제출한 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

▲ 도시분쟁조정위의 공사비 검증요청 및 공사비 분쟁 조정지원(제11조, 제12조)

특례법

제11조(공사비 분쟁 조정지원) ① 시장ㆍ군수등은 관할 구역 내 정비사업에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁에 대한 사항을 조사하고 그 조사 결과를 지체 없이 국토부장관 및 시ㆍ도지사에게 보고하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우 제2항에 따른 공사비 분쟁조정단의 파견을 요청할 수 있다.

② 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 공사비 분쟁조정단을 구성하여 해당 정비사업에 파견할 수 있다. 다만, 정비사업의 규모 등이 대통령령으로 정하는 요건에 해당되는 경우에는 지체 없이 분쟁조정단을 파견하여야 한다.

1. 제1항 전단에 따른 조사 결과를 바탕으로 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우

2. 제1항 후단에 따라 시장ㆍ군수등이 분쟁조정단 파견을 요청하는 경우

③ 국토부장관은 제2항에 따른 분쟁조정단 파견을 지원할 수 있다. 다만, 긴급히 분쟁을 조정할 필요가 있다고 인정하는 때에는 분쟁조정단을 직권으로 파견할 수 있다.

④ 국토부장관은 제3항에 따른 분쟁조정단의 지원과 파견에 관한 업무를 정비사업 지원기구에 위탁할 수 있다.

⑤ 제1항부터 제4항까지에 따른 공사비 분쟁에 대한 조사ㆍ보고, 분쟁조정단의 운영ㆍ지원 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

시장은 관할 구역 내 정비사업에 대하여 사업시행자와 시공자 간 공사비 분쟁 사항을 조사하고 그 조사 결과를 지체 없이 국토부장관 및 시ㆍ도지사에게 보고. 이 경우 시장ㆍ군수등은 공사비 분쟁에 대한 조정이 필요하다고 판단되는 경우 공사비 분쟁조정단의 파견을 요청 가능.

시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우, 공사비 분쟁조정단을 구성하여 해당 정비사업에 파견할 수 있음

국토부장관은 분쟁조정단 파견을 지원 가능. 다만, 긴급히 분쟁을 조정할 필요가 있다고 인정하는 때에는 분쟁조정단을 직권으로 파견 가능.

특례법

제12조(정비사업 지원센터) ① 정비사업의 지원 업무를 수행하기 위하여 국토부장관은 국토교통부에, 시ㆍ도지사는 시ㆍ도에 정비사업 지원센터를 각각 설치하여야 한다.

② 지원센터의 장은 해당 기관에서 정비사업 업무를 총괄하는 부서의 장으로 하고, 구성원은 해당 기관에서 정비사업과 관련된 업무를 담당하는 공무원으로 한다.

③ 지원센터는 다음 각 호의 기능을 수행할 수 있다.

1. 정비사업과 관련된 인ㆍ허가 상담 및 지원(시ㆍ도에 설치되는 지원센터만 해당)

2. 제6조에 따른 합동조정회의 운영(시ㆍ도에 설치되는 지원센터만 해당)

3. 제7조에 따른 관계 행정기관 협의조정(국토교통부에 설치되는 지원센터만 해당)

4. 제11조에 따른 공사비 분쟁 조정지원

5. 그 밖에 정비사업 지원과 관련된 경우로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항(시ㆍ도에 설치되는 지원센터만 해당)과 대통령령으로 정하는 사항

④ 지원센터의 구성ㆍ운영 등에 관하여 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. 다만, 국토부에 설치되는 지원센터의 경우에는 대통령령으로 정한다.

정비사업의 지원 업무를 수행하기 위하여 국토부장관은 국토부에, 시ㆍ도지사는 시ㆍ도에 정비사업 지원센터를 각각 설치하여야 한다.

 <계속>