조합임원 해임은 해임 사유 없이 가능하고, 해임 관련 동의서 재사용이 가능한 것이 현실임, 또한 조합임원의 일괄적 해임으로 상당기간 사업지연을 초래함

▲임원 해임 관련 정상화 지원(제9조)

① 조합임원 해임은 해임 사유 없이 가능하고(23.12.20 (성수4지구 재개발사업 관련 서울동부지법)

서울동부지방법원 2023.12.20선고 2023가합105004판결 총회결의무효확인의소임원의 해임사유에 관하여 제한을 두고 있지 않으며, 해임총회의 서면결의서 수탁업무가 정비업체 등록이 필요한 업무라고 볼 수 없음

② 인천지방법원 2025. 3. 21.자 2025카합10139 결정 [총회개최금지가처분]

해임총회가 소집공고된 상태에서 이보다 앞선 날짜로 연임 안건 총회를 소집한 것은 해임총회 소집권을 침해한 것이다.

특례법

제9조(조합 정상화 지원) ① 도시정비법 제43조제4항에 따라 조합임원을 해임하는 총회를 소집하려는 자는 총회 개최계획을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. 이 경우 총회 개최계획에는 조합임원 해임사유, 해임에 따른 사업영향 검토 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

② 제1항에 따른 총회에서 조합임원이 해임된 경우 시장ㆍ군수등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「도시정비법」 제41조제5항에 따른 전문조합관리인 선임 등 조합 운영을 정상화하기 위해 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 총회 개최계획 신고 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

다만 추가적으로 해임 요건 강화(1/10→1/5, 해임동의서 무제한 재사용 제한해야) 및 신속히 전문조합관리인 선임하는 보완책 필요함

조합임원을 해임하는 총회를 소집하려는 자는 총회 개최계획을 시장ㆍ군수등에게 신고 필요/총회 개최계획에는 조합임원 해임사유, 해임에 따른 사업영향 검토 등 사항이 포함 필요

총회에서 조합임원이 해임된 경우 시장ㆍ군수등은 도시정비법 제41조제5항에 따른 전문조합관리인 선임 등 조합 운영을 정상화하기 위해 필요한 조치 필요

▪서울시를 제외한 전문조합관리인 선정기준을 정하지 않은 곳 많아 실효성 저하

현행법상 전문조합관리인 제도

-도시정비법 제41조제5항, 제43조제5항/동법 시행령 제41조

-서울시 도시정비조례 제24조, 조례 제24조의2/서울시 정비사업 전문조합관리인 선정기준(서울시고시 2018.7.5.)/인천은 고시문 없음

도시정비법 제41조제5항

시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 5년 이상 종사한 경험이 있는 변호사ㆍ회계사ㆍ기술사, 법무사, 세무사, 건축사, 도시계획ㆍ건축분야의 기술사, 감정평가사, 행정사(일반행정사)등 요건을 갖춘 자를 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있다.

1. 임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 아니한 경우

2. 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우

▲ 공공관리인 선임 및 업무수행 등(제8조)

시공자 선정 등은 조합이 총회 의결로 시장에게 요청하는 경우 LH등에게 시공자 선정업무 대행 가능하도록 함

조합은 정비사업의 원활한 진행을 위하여 총회 의결을 거쳐 공공관리인의 선임을 시장ㆍ군수등에게 요청 가능

특히 제4항에서 시장ㆍ군수등은 조합이 총회 의결을 거쳐 요청하는 경우, 공공관리인인 LH, 한국부동산원에게 “시공자 선정에 관한 업무, 사업시행계획의 작성(인가) 업무, 관리처분계획의 수립(인가)업무”의 전부 또는 일부에 해당하는 업무 대행이 가능하도록 함

특례법

제8조(공공관리인 선임 등) ① 조합은 정비사업의 원활한 진행을 위하여 총회 의결을 거쳐 공공관리인의 선임을 시장ㆍ군수등에게 요청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자격을 갖춘 자를 공공관리인으로 선임할 수 있도록 관리체계를 구축하여야 한다.

1. 변호사, 회계사, 기술사 또는 공무원(재직한 자를 포함한다) 등으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자

2. 토지주택공사등 또는 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원

③ 제1항에 따라 선임된 공공관리인은 다음 각 호의 전부 또는 일부에 해당하는 업무를 수행한다.

1. 정비사업의 총괄관리 업무

2. 설계자 또는 시공자 선정을 위한 지원업무

3. 사업시행계획 작성 또는 관리처분계획 수립을 위한 지원업무

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무

④ 시장ㆍ군수등은 조합이 총회 의결을 거쳐 요청하는 경우 공공관리인(제2항제2호에 해당하는 경우로 한정한다)에게 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 전부 또는 일부에 해당하는 업무를 대행하게 할 수 있다.

1. 설계자 또는 시공자 선정에 관한 업무

2. 사업시행계획의 작성 및 인가에 관한 업무

3. 관리처분계획의 수립 및 인가에 관한 업무

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무

참고, 필자는 “노후계획도시와 재건축사업”이란 단행본에서 사업시행자가 지방자치단체, LH, 한국부동산원, 지방공사, 지정개발자인 경우에는 비리예방차원에서 “주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의의 추천 없이” 사업시행자가 시공자를 선정할수 있도록 개정을 제한하였다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제39조를 적용하도록 하여 공사비에 대한 감독이 가능하도록 주장한 바 있다.

※ 노후계획도시정비법 개정안

제26조(도시정비법에 대한 특례) ①~③ 생략

④ 제19조제2항제1호부터 제3호까지 및 제5호를 사업시행자로 지정한 경우에

는 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의의 추천 없이 사업시행자는 시공

자로 선정하여야 한다. 이 경우 시공자와의 계약에 관해서는 「지방자치단체를

당사자로 하는 계약에 관한 법률」 제9조 또는 「공공기관의 운영에 관한 법

률」 제39조를 적용한다.<신설>

“입주자대표회의”란 공동주택의 입주자등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구로 재건축사업을 추진하는 준비위원회와 입주자대표회의는 일반적으로 갈등이 있음.

위의 경우는 1기 신도시 선도지구 선정을 위한 동의서 징구뿐만 아니라, 서울에서도 목동 재건축사업의 경우 같은 현상이 있음.

공동주택관리법

제14조(입주자대표회의의 구성 등) ⑨ 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위ㆍ방법 및 절차 등에 따라 회의록을 입주자등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있다. 이 경우 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다. <신설 2022. 6. 10.>

⑩ 생략

⑪ 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다. <개정 2018.3.13, 2019.4.23, 2022.6.10.>

특례법

제24조(조합설립의 필요자료 요청 등) ① 「도시정비법」 제31조에 따른 조합설립추진위원회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 조합 설립에 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 수 있으며, 국가 또는 지방자치단체는 특별한 사정이 없으면 이에 따라야 한다.

② 국가나 지방자치단체는 제1항에 따라 발급하는 서류에는 수수료를 부과하지 아니한다.

▲ 조합설립의 필요자료 요청 등(제24조)

조합설립 필요 서류는 입주자대표회의와 분쟁이 있는 경우가 많아 어려움이 있었으나, 제정안에서는 그 명단 등을 지자체에 요청할 수 있음

도시정비법 제31조에 따른 추진위원회는 조합설립에 필요한 서류의 발급을 국가 또는 지방자치단체에 신청할 수 있으며, 국가 또는 지방자치단체는 특별한 사정이 없으면 이에 따라야 함.

국가나 지방자치단체는 위 발급하는 서류에는 수수료를 부과하지 않음.

<계속>