전연규 대표의 서울 재건축‧재개발 30년사<11>
<개정판>
4. 정비계획 입안 요청
◆노특법엔 입안 요청 제도 없어
법 제13조의2, 영 제11조의2, 서울시 도시정비조례 제9조의2
토지등소유자 외에도 추진위원회도 입안 제안 가능
법 제13조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ① 토지등소유자 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청할 수 있다. <개정 2024.12.3.>
1. 기본계획을 수립하지 아니한 지역으로서 대통령령으로 정하는 경우
⇨영 제11조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ① 법 제13조의2제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 별표1의 요건에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2025.5.27.>
2. 정비기본계획상 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니한 경우
3. 정비기본계획에 법 제5조제1항제9호 및 제10호에 따른 사항을 생략한 경우
4. 천재지변 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 판단되는 경우
⇨영 제11조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ② 법 제13조의2제1항제4호에서 “천재지변 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2025.5.27.>
1. 천재지변
2. 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조제1항에 따른 특정관리대상지역으로 지정된 경우
3. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조제1항에 따른 안전조치를 해야 하는 경우
③ 토지등소유자 또는 추진위원회는 정비계획의 입안권자(법 제9조제3항에 따른 정비계획의 입안권자를 말한다. 이하 같다)에게 정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청하려는 경우에는 토지등소유자의 1/2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시ㆍ도조례로 정하는 요청서 서식에 정비계획의 입안을 요청하는 구역의 범위 및 해당 구역에 위치한 건축물 현황에 관한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 한다. <개정 2025.5.27.>
② 정비계획의 입안권자는 제1항의 요청이 있는 경우에는 요청일부터 4개월 이내에 정비계획의 입안 여부를 결정하여 토지등소유자 및 정비구역의 지정권자에게 알려야 한다. 다만, 정비계획의 입안권자는 정비계획의 입안 여부의 결정 기한을 2개월의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
③ 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지이용, 주택건설 및 기반시설의 설치 등에 관한 기본방향(이하 “정비계획의 기본방향”)을 작성하여 정비계획의 입안권자에게 제시하여야 한다.
1. 정비계획의 입안권자가 토지등소유자에게 정비계획을 입안하기로 통지한 경우
2. 정비기본계획상 단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 입안권자가 요청하는 경우
3. 정비계획의 입안권자가 정비계획을 입안하기로 결정한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
⇨영 제11조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ④ 법 제13조의2제3항제3호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 정비계획의 입안권자가 토지등소유자의 1/2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아 정비구역 지정권자에게 요청하는 경우를 말한다. <개정 2025.5.27.>
4. 정비계획을 변경하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
⇨영 제11조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ⑤ 법 제13조의2제3항제4호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 법 제54조, 법 제66조제2항부터 제5항까지, 법 제101조의5 또는 법 제101조의6에 따른 용적률 완화를 위하여 정비계획을 변경하는 경우로서 정비계획의 입안권자가 토지등소유자의 1/2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받아 정비구역지정권자에게 요청하는 경우를 말한다. <개정 2025.5.27.>
⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여는 제33조를 준용한다. <개정 2025.5.27.>
⑦ 법 제13조의2제3항에 따른 토지이용, 주택건설 및 기반시설의 설치 등에 관한 기본방향(이하 “정비계획의 기본방향”)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 2025.5.27.>
1. 용적률, 건폐율, 높이 및 용도지역 등 개발밀도에 관한 사항
2. 지형, 지역적 특성, 경관, 보행자의 보행 편의 등을 고려한 건축 기준에 관한 사항
3. 정비기반시설, 공동이용시설, 국토계획법에 따른 기반시설 및 같은 법 제52조의2제1항제3호에 따른 시설의 설치가 필요한 경우 그 설치에 관한 사항
4. 정비계획을 변경하는 경우로서 법 제50조의3제1항에 따라 정비계획의 변경을 위한 지방도시계획위원회 심의를 사업시행계획인가와 관련된 심의와 함께 통합하여 검토 및 심의하려는 경우에는 법 제9조제1항제4호ㆍ제5호ㆍ제7호 및 이 영 제8조제3항제6호에 관한 사항
⑧ 정비계획의 입안권자는 정비구역 지정권자가 법 제13조의2제3항제1호에 따라 제시한 정비계획의 기본방향을 해당 정비계획의 입안을 요청한 토지등소유자에게 통지해야 한다. <개정 2025.5.27.>
⑨ 제1항부터 제8항까지에서 규정한 사항 외에 정비계획의 입안 요청, 회신 및 정비계획의 기본방향 작성에 필요한 세부사항은 시ㆍ도조례로 정한다. <개정 2025.5.27.>
<본조신설 2023.12.5.>
④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 정비구역의 지정요청을 위한 요청서의 작성, 토지등소유자의 동의, 요청서의 처리 및 정비계획의 기본방향 작성을 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
[본조신설 2023.7.18.]
Q. 정비계획 입안 요청을 위한 동의서 징구 방법은?
A. 도시정비법 제13조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등)제4항 및 같은법 시행령 제11조의2 제6항에 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여는 제33조를 준용하도록 규정하고 있음
같은 법 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)제1항제4호에서는 토지건물등기사항증명서, 건물등기사항증명서, 토지대장 또는 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것으로 규정하고 있기에 상기 규정에 따라 입안 요청 시에도 도시정비법 시행령 제33조제1항제4호 규정이 적용 가능할 것으로 사료됨(서울시 주거정비과 2025.6.30.)
▮ 개관
그동안 서울시 도시정비조례에 의한 정비계획 입안 제안의 시스템과 2018.2.9 법제화된 도시정비법상 입안 제안은 주민들이 어렵게 동의율 확보하고 비용모금으로 선정한 도시계획업체로부터의 정비계획안을 마련해 진행해 왔다. 그 시행여부는 상당기간 소요되었고 채택여부도 불확실하였다.
2024.1.19 도시정비법상 정비계획 입안요청 규정이 신설, 시행되었다.
입안요청제는 주민들이 입안권자에게 입안을 요청하면 입안권자는 4개월 이내 입안 여부를 결정해야 한다. 또한, 정비계획 입안요청 시 토지등소유자의 1/2 이하의 범위에서 시도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받도록 하였다.
서울시는 도시정비조례 제9조의2에서는 이 비율을 30%로 낮춰, 활용성을 높이도록 했다.
우후죽순으로 입안을 요청하고, 정비계획 및 정비구역 지정이 난립하는 부작용이 발생할 수 있다는 우려가 있었다.
이에 서울시는 “영 제11조의2제8항에 따라 정비계획의 기본방향 작성을 위한 절차 및 운영 방법 등에 대해서는 시장이 별도로 정할 수 있다.”는 규정을 두었다.
이를 근거로 2025.6.9 서울시는 ‘신속통합기획 주택재개발사업 입안요청을 위한 후보지모집안내문’, 이 규정이 조례에 없었지만 2024.10.28 성남시도 ‘재개발사업 입안요청 사전검토 후보지 모집 안내문’을 공고해서 후보지를 공개모집하는 형태를 취하고 있다.
정비계획의 입안 요청서 제출자(서울시 주거정비과 2025.2.24)
Q. 신속통합기획 주택재개발사업 수시 모집 시 제출할 ‘정비계획의 입안 요청서’와 정비계획 입안을 위한‘정비계획 입안 동의서’의 제출자(추진주체)가 반드시 동일해야 하는지?
A. 「서울시 도시정비조례 시행규칙」 제2조의2에 「도시정비법 시행령」 제11조의2제2항 및 조례 제9조의2제2항에 따라 토지등소유자가 구청장에게 정비구역 지정을 위한 정비계획의 입안을 요청하는 경우 다음 각 호의 서류[정비계획의 입안 요청서(제1호), 정비계획 입안 요청 구역의 범위(구역계)(제2호), 정비계획 입안 요청 구역의 토지등소유자 명부(제3호) 등]를 제출하여야 한다고 규정하고 있으며, [별지 제1호의 2호서식] 정비계획의 입안 요청서는 신청인 대표(추진주체)가 구청장에게 제출하도록 정하고 있음.
신속통합기획 주택재개발사업 후보지 수시 모집 안내문(‘24.8.20.)에 추진 주체는 동의서 징구 전에, 관할 자치구에서 동의서에 번호를 부여받아 해당 동의서를 사용하여 징구하여야 하고, 번호부여 즉시 구 홈페이지 및 해당 동주민센터 게시판 등을 공개 서식을 활용하여 구역계, 추진 주체(번호부여 신청인) 등을 공개토록 정하고 있으며, 동일(또는 일부 중복) 구역계에서 다수 추진 주체 추천이 불가하며, 다수 추진 주체가 있는 경우 입안권자인 자치구에서 조율·정리 후 추천하여야 한다고 정하고 있음.
따라서, 질의하신 사항 중‘정비계획의 입안 요청서’ 제출자는 관할구청장이 번호부여 시 해당 구역계의 추진 주체로 정한 신청인 대표가 되어야 할 것으로 사료됨.
다만, 2024.2.22[2025 서울시 정비기본계획(주거환경정비사업 부문)] 변경·시행된 ‘정비계획 입안 동의서’는 토지등소유자가 제출서류(주민등록증, 여권 등 신분증명서의 사본 1부, 개인정보 수집 및 이용동의서 1부, 대표소유자 선임동의서 1부)를 첨부하여 지장 날인 후 관할구청장에게 제출할 사항임
▮ 입안 요청 후보지 모집 방법
▲ 성남시 재개발사업 입안요청
성남시는 도시정비조례에서 2024.5.13. 입안요청 규정을 신설하였다.
조례 제8조의2(정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등) ① 법 제13조의2제1항에 따라 영 제11조의2제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 1/2의 비율을 말한다.
③ 법 제13조의2제3항제3호에 따라 영 제11조의2제3항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 1/2의 비율을 말한다.
④ 법 제13조의2제3항제4호에 따라 영 제11조의2제4항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 1/2의 비율을 말한다.
서울시의 30%와는 달리 50%로 규정하였으며, “영 제11조의2제8항에 따라 정비계획의 기본방향 작성을 위한 절차 및 운영 방법 등에 대해서는 시장이 별도로 정할 수 있다.”는 서울시 조례 규정은 두지 않았다.
성남시는 2030 정비기본계획을 변경하면서 생활권계획에 의한 입안요청제를 채택하여 후보지를 아래와 같이 모집하였다.
성남시 공고 제2024-2605호
재개발사업 입안요청 사전검토 후보지 모집 안내문
성남시는 도시정비법 및 2030 성남시 정비기본계획 변경(성남시고시 제2024-174호, 2024.8.
19.)상 생활권계획에 의한 ‘입안 요청제’가 시행됨에 따라 주민주도 정비사업을 통해 원도심의 낙후된 주거지를 신속히 정비하고자 재개발사업을 위한 정비계획 입안 사전검토 후보지를 모집하며, 다음과 같이 모집내용을 안내합니다.
2024. 10. 28.
성 남 시 장
1. 모집개요
○ 사 업 명: 재개발사업 정비계획 입안 사전검토 후보지 모집
○ 신청기간: 연중 상시
○ 신청대상: 아래 ①, ② 요건을 모두 충족하는 구역(수정·중원구)
① 법령, 조례상 재개발 정비구역 지정 요건을 충족하는 구역
② 토지등소유자 50% 이상 동의로 재개발구역 지정을 위한 사전검토를 희망하는 지역
○ 제외대상
아래 ①~④에 해당하는 구역은 신청대상에서 제외
① 도시재생사업, 국가선도사업, 소규모주택정비사업, 지역주택조합사업 등 타 법에 의한 사업을 예정 및 진행하는 구역
② 지분쪼개기, 부동산 이상거래 등 투기 발생 구역
③ 성남시장이 재개발 추진이 적합하지 않다고 판단하는 구역
④ 공원·녹지·나대지를 포함한 구역(다만, 영 제7조제1항 및 [별표1] 제5호에 따른 부지의 정형화가 필요한 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역 입단대상 지역 면적에 대한 20/100 이하에서 포함할 수 있으며, 단순한 구역 내 면적 확대의 이유로 대상지역에 포함하는 것은 불가함.)
※ 다수가 정비사업 추진에 반대하거나 입안 요청 전 지분쪼개기 및 부동산 이상거래 및 투기 발생 우려·의심 구역은 후보지 선정에 제외될 수 있음
2. 추진절차(사전검토)
3. 신청방법
[동의서 번호부여]
추진절차
신청자격: 신청구역 내 토지등소유자
-(동의서 번호부여 의무화) 추진 주체는 동의서 징구 전에, 성남시에서 동의서에 번호를
부여받아 해당 동의서를 사용하여 징구하여야 함
※ 번호부여 요청 후 첨부하는 구역계에 대한 경계 설정 기준 등 검토 결과에 따라 동의서 번호부여가 불가할 수 있음
-(동의철회서) 동의 철회서(붙임5)는 토지등소유자의 입안요청 신청(토지등소유자→市) 전까지 제출된 것에 한해 인정됨
신청기간: 연중 상시(모집 안내문 공고일 다음날부터) ※ 제출한 서류는 반환되지 않음
접수처: 성남시 재개발과(직접 방문 제출만 허용)
※ 신청자 인적사항(신분증사본, 연락처, 성명 등)을 통해 토지등소유자임을 확인하고 인적사항 보관(대리인 제출 시 대리인 위임장 첨부)
신청방법: 아래 제출서류를 구비하여 재개발과로 제출
※ 동의서 번호부여 신청 부수는 예상 토지등소유자 수의 60% 이내로 제한하며, 필요 시 추가로 신청 가능(동의서 번호부여 신청 전 구역계에 대한 사전협의 필수이며, 사전협의 완료된 구역계에 한하여 동의서 번호부여 가능)
4. 후보지 선정기준
다음 사항을 종합적으로 고려하여 성남시 도시계획위원회 자문을 거쳐 최종 결정
-정비기본계획(생활권별 주거환경관리방안 등)과의 정합성
-법적(법령, 조례) 구역지정 요건 충족
-동의률 충족 및 주민 의지 정도
-정비구역 경계 설정 기준* 준수
* 정비구역 경계 설정 기준
가구단위 및 도로 경계선을 원칙
도로 경계선으로 구역경계 설정이 어려운 경우, 도시계획현황(용도지역·지구·구역·도시계획
시설 등) 및 기타 공공시설을 경계로 고려(경계를 명확히 할 수 있는 요인 고려)
생활권 경계 및 생활권의 골격·가로 연속성 유지 고려
주변 지역의 정비기반시설과 연계 설치 가능
정형화(돌출형 또는 함몰형, 부정형 등 지양)
개설된 도로는 구역에서 제외하고 설치되지 않은 계획도로는 구역에 포함
주간선도로 및 보조간선도로의 경계선을 넘거나 관통하지 않아야 함(단, 성남시 도시계획위원회 자문을 통하여 일부 포함 가능)
지적을 경계선으로 설정할 경우, 최대한 직선 형태로 하며, 지적 경계선이 건축물에 저촉되지 않아야 함
공원·녹지·나대지 제외(단, 조건충족 시 도시계획위원회심의를 거쳐 입안대상지역의 20/100
이하에서 포함할 수 있으며, 단순한 구역 내 면적 확대의 이유로 대상지역에 포함하는 것은 불가함)
-주변 현황과의 연계성, 경계설정의 적정성 및 정합성(도시계획위원회 자문 내용)
-제외대상 지역 및 정비구역 해제지역에 대한 검토 등
위 공개모집에 따라 재개발사업의 후보지 구역계가 다음과 같이 공고되었다.
성남시공고 제2025-1555호
재개발사업 후보지 구역계 공고
2030 성남시 정비기본계획(변경)(성남시고시 제2024-174호, 2024.8.19.) 및 「재개발사업 정비계획 입안요청 사전검토 모집 안내문」(성남시공고 제2024-2607호, 2024.10.28.)에 따라 재개발사업 후보지로 선정된 구역의 구역계를 다음과 같이 공고합니다.
2025. 5. 22.
성 남 시 장
□ 구역계
○ 구역명: (가칭)수진2
이외에도 구역명: (가칭)태평2‧4, 구역명: (가칭)상대원1‧3, 구역명: (가칭)산성, 구역명: (가칭)단대 등이 있다.
-다음 12편에는 이번 편 '입안 요청 후보지 모집 방법 ▲ 성남시 재개발사업 입안요청'에 이어 '▲ 서울시 신속통합기획 재개발사업 입안 요청' 부터 진행됩니다.
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