기본계획 및 정비계획 수립 시, 주거지역 및 대통령령의 공업지역까지 용적률 완화

-법 제11조제1항

현행법은 특별시장ㆍ광역시장 또는 시장ㆍ군수가 기본계획 또는 정비계획을 수립(변경) 시에 국토계획법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 국토계획법 등에서 정한 용적률의 상한(이하 법적상한용적률)까지 용적률을 정하고 있음

용적률 제한 등으로 사업성이 확보되지 못하고 있는 상황에서 지자체로 하여금 기본계획 또는 정비계획에 용적률을 법적상한까지 정하여 원활한 정비사업을 위한 것으로 2014.1.14. 신설된 규정임.

인천시 준공업지역은 경공업 수용뿐만 아니라 항만, 산업단지 지원, 공공시설 부지 등 다양한 목적으로 활용되고 있으며, 노후화된 공업지역의 기능을 회복하고 복합적인 토지 이용을 도모하기 위해 '2030 인천 공업지역 기본계획'을 수립하여 관리하고 있음. 

(1) 현황 및 특징

지정 면적: 인천 전역에 약 28㎢가 지정되어 있음

(2) 주요 관리 및 개발 방향

2030 인천 공업지역 기본계획: 2030년을 목표로 공업지역의 체계적인 관리와 활성화 방향을 설정하고 있으며, 인천시 도시계획과를 통해 상세 내용을 확인할 수 있음.

(3) 규제 및 용적률

규제 해제: 과거 인천 일부 지역이 투기과열지구 등으로 지정되었으나, 현재는 대부분 해제되어 부동산 규제에서 비교적 자유로운 상태임.

용적률: 준공업지역의 구체적인 용적률과 건폐율은 인천시 도시계획조례에 따라 결정되며, 정비사업 시 인센티브 등에 따라 차등 적용될 수 있음

● 해당 공업지역, 준공업지역의 재개발사업장

미추홀구 도화동/주안동 일대: 노후 준공업지역 내 주거 시설이 밀집한 구역을 중심으로 가로주택정비사업 및 소규모 재개발이 진행 중

서구 가좌동 가재울역 인근: 준공업지역 내 노후 주거지를 대상으로 정비사업이 추진되어 신축 아파트 단지로 변모하고 있는 대표적인 사례

동암역·제물포역 인근 역세권: 공공재개발 후보지로 선정된 구역 중 일부가 준공업지역을 포함하고 있으며, 역세권 복합 개발이 계획되어 있음.

-2030 서울시 정비기본계획 변경

서울시는 준공업지역 재건축 및 일반주거지역 정비사업에서 법적상한용적률을 최대 400%까지 적용할 수 있도록 계획을 변경하여 적용함.

-특징(기부채납 및 공공주택)

법적상한용적률을 적용받는 경우, 늘어난 용적률 일부(20~50%)를 소형주택 등 공공에 기부채납하거나 임대주택으로 건설

-주로 과거 공장 지대였던 서남권과 일부 동북권에 집중

 최근 서울시 도시계획조례 개정을 통해 준공업지역 내 공동주택 건립 시 용적률을 최대 400%까지 상향하는 등 정비사업 활성화를 추진 중

(1) 주요 자치구 (7개 구)

 서울 내 준공업지역은 약 19.98㎢이며, 다음 7개 자치구에 분포

서남권 (82% 집중): 영등포구(최대 면적), 구로구, 금천구, 강서구, 양천구

동북권: 성동구, 도봉구 

(2) 대표적인 사업장 및 지역

영등포구: 문래동, 당산동, 양평동 일대(도시정비형 재개발 및 재건축 활발)

구로구: 신도림동, 구로동 일대 아파트 재건축 기대감 상승

금천구: 가산동 및 시흥동 인근 준공업 정비구역

성동구: 성수동 일대(전통적 준공업지역이나 현재 주거·상업·산업복합개발중심)

도봉구: 창2동 일대(모아주택 및 모아타운 추진 중) 

(3) 정비사업 유형별 특징

도시정비형 재개발: 영등포·용산 등 도심 내 공업지역에서 도시기능 회복을 위해 시행

주택재건축: 노후된 준공업지역 내 기존 아파트 단지들이 용적률 상향 혜택받기 위해 추진함

￭ 법 제11조제1항 개정

현행법상 주거지역에 국한되었으나, 개정안에서는 “주거지역 및 대통령령으로 정하는 공업지역”까지 확대함

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.