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제49조의2(소규모재개발사업 및 소규모재건축사업의 용적률 등에 관한 특례)

① 제2조제1항제3호 라목에 따른 역세권에서 시행하는 소규모재개발사업의 사업시행구역은 제29조에 따른 사업시행계획인가가 있은 날부터 「국토계획법」 제36조제1항제1호 가목 및 같은 조 제2항에 따라 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로 결정ㆍ고시된 것으로 보아 법적상한용적률까지 용적률을 정할 수 있으며, 이 경우 제27조에 따른 통합심의를 거쳐야 한다. 다만, 시장ㆍ군수등이 (소규모재개발사업을 위하여 필요하다고 인정하여 해당 사업시행구역의 일부를 종전 용도지역으로 그대로 유지하거나 동일 면적의 범위에서 위치를 변경하는 내용으로 사업시행예정구역을 지정한 경우에는 그러하지 아니하다.) 지역여건 등을 고려하여 시ㆍ도조례에서 정하는 바에 따라 해당 사업시행구역의 일부를 종전 용도지역으로 그대로 유지하는 내용으로 사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시를 한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.10.19, 2023.4.18>

② 소규모재개발사업을 시행하는 사업시행자는 제1항에 따른 용적률이 「국토계획법」 제78조에 따라 (시도)시ㆍ군조례로 정한 용적률(용도지역이 변경된 경우 종전의 용도지역의 용적률을 말한다)을 초과한 경우 그 초과한 용적률의 50/100 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 대통령령으로 정하는 주택 등 건축물을 건설하여 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. <개정 2023.4.18>

③ 제49조제1항에도 불구하고 소규모재건축사업을 시행하는 사업시행자는 「국토계획법」 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이 경우 사업시행자(제18조제1항제1호에 따라 소규모재건축사업을 시행하는 경우의 사업시행자는 제외한다)는 시ㆍ군조례로 정한 용적률을 초과하는 용적률의 20/100 이상 50/100 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다.<신설 2023.4.18>

④ 공공소규모재건축사업을 시행 또는 대행하는 공공시행자등은 법적상한용적률에도 불구하고 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 법적상한용적률의 120/100까지 건축할 수 있다.<신설 2023.4.18>

⑤ 공공시행자등은 제4항에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률의 20/100 이상 50/100 이하로서 시ㆍ도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등에 공급하여야 한다. 다만, 제18조제1항제1호에 따라 공공소규모재건축사업을 시행하는 경우에는 그러하지 아니하다.<신설 2023.4.18>

[본조신설 2021. 7. 20.]

[제목개정 2023. 4. 18.]

☞ 제49조의2제1항: 시도조례로 위임

역세권에서 시행하는 소규모재개발사업의 사업시행구역은 사업시행계획인가가 있은 날부터 주거지역을 세분하여 정하는 지역 중 대통령령으로 정하는 지역으로 결정·고시된 것으로 보아 법적상한용적률까지 용적률을 정할 수 있으며 통합심의를 거쳐야 함. 다만, 지역여건 등을 고려하여 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 해당 사업시행구역의 일부를 종전 용도지역으로 그대로 유지하는 내용으로 사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시를 한 경우에는 그러하지 아니함

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부 칙 <법률 제19385호, 2023. 4. 18.>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

다만, 제17조의2, 제18조, 제19조, 제22조제10항, 제23조제9항, 제25조, 제28조의2, 제43조의2제4항, 제43조의4제4항, 제49조의2제1항, 법률 제18314호 소규모주택정비법 일부개정법률 부칙 제3조 및 제4조의 개정규정은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(이전고시 및 권리변동의 제한 등에 관한 적용례) 제40조제5항 개정규정은 이 법 시행 이후 제29조에 따라 사업시행계획인가를 받은 경우부터 적용한다.

▲ 부칙 법률 제18314호 소규모주택정비법 일부개정법률 부칙 제3조 및 제4조의 개정규정

부칙 <법률 제18314호, 2021. 7. 20.>

제3조(토지등소유자의 분양신청에 관한 특례) ①소규모재개발사업 또는 가로주택정비사업(시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하는 경우 이 법을 국회가 의결한 날의 다음 날부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다.

☞ 제3조(토지등소유자의 분양신청에 관한 특례) ① 시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 가로주택정비사업을 시행하는 경우 2021.6.30부터 토지등에 대한 소유권을 취득하기 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없다. 다만, 상속이나 이혼을 원인으로 토지등의 소유권이 변동된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2023. 4. 18.>

② 제1항에도 불구하고 소규모재개발사업을 시행하는 경우로서 2021년 2월 4일까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제17조의2제6항의 개정규정에 따른 고시가 있은 날 이전에 분양계약을 체결하고 제18조 또는 제19조에 따른 사업시행자의 지정, 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고 또는 제23조에 따른 조합설립인가의 신청 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다. 삭제 <2023. 4. 18.>

③ 제1항에도 불구하고 2021.2.4까지 「건축법」 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(「주택법」 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 제43조의2제3항의 개정규정에 따른 관리계획의 고시일 이전에 분양계약을 체결하고 제18조제2항에 따른 사업시행자의 지정ㆍ고시 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제28조제3항에 따른 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 있다. <개정 2023. 4. 18.>

[공공주도 3080+] 대도시권 주택공급 획기적 확대방안(2021.2)’(2.4. 부동산대책) 시 다른 공공사업과 마찬가지로 소규모재개발사업은 투기행위를 엄격히 차단하기 위해 국회가 의결한 날(2021.6.29.)로 현금청산 국회가 의결한 날(2021.6.29.) 이후 부터 소유권 취득을 위한 등기를 마쳐 토지등소유자가 된 자에 대해 대지 또는 건축물의 분양을 신청할 수 없도록 하여 현금청산 대상이 된다는 의미

기준일을 규정하였으나, 개정안은 소규모재개발사업에 대해 종전 개정법률(법률 제18314호 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률)부칙 제3조에 따른 현금청산 대상에서 제외하려는 것임.

소규모재개발사업은 현금청산 대상자를 구법 제24조제2항에 따라 투기과열지구에서 조합설립인가 이후에 소유권을 가진 자와 종전 개정법률 부칙 제3조에 따라 2021.6.29 이후에 소유권을 취득한 자로 규정하고 있는데, 종전 개정법률 부칙 제3조에 따른 현금청산 기준으로 인해 현금청산 규정이 적용되는 토지등소유자의 비율이 점차 증가함에 따라 동의요건(토지등소유자 8/10 이상) 충족이 어려워지는 문제가 발생함.

이는 소규모재개발사업의 주요 부진 사유로 지적되고 있으므로 소규모재개발사업의 현금청산 대상자 중 2021.6.29 이후 소유권을 매수한 자를 삭제하여 주민의 적극적인 사업 참여를 유도하려는 것임

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제4조(건축물을 분양받을 권리의 산정에 관한 특례) 제28조의2제1항 및 제43조의4제4항(시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업에 한정한다)의 개정규정에 따른 건축물을 분양받을 권리의 산정일은 이 법을 국회가 의결한 날을 기준으로 한다.

☞ 제4조(건축물을 분양받을 권리의 산정에 관한 특례) 제43조의4제4항(시장ㆍ군수등 또는 제18조제1항에 따라 공공시행자로 지정된 토지주택공사등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업에 한정한다)의 개정규정에 따른 건축물을 분양받을 권리의 산정일은 2021.6.29을 기준으로 한다. <개정 2023. 4. 18.>

부칙 제4조는 종전 개정법률(법률 제18314호 소규모주택정비법 일부개정법률)을 개정하는 것으로 그 당시의 근거규정은 “제43조의4제4항”인데, 이번 개정안에 따른 부칙 제4조의 근거규정을 “제43조의4제4항”으로 함