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제28조의2(소규모재개발사업의 분양받을 권리의 산정 기준일)

① 소규모재개발사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제17조의2제6항, 제18조제2항, 제19조제2항, 제22조제10항 또는 제23조제9항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장ㆍ군수등이 투기를 억제하기 위하여 사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.<개정 2023.4.18>

1. ∼ 4. (현행과 같음)

- 법 제17조의2제6항인 “시장·군수등은 제1항에 따라 제안된 사업시행예정구역을 지정한 때에는 사업시행예정구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.”가 삭제됨에 따라 소규모재개발사업의 권리산정기준일을 “법 제18조제2항, 제19조제2항, 제22조제10항 또는 제23조제9항에 따른 고시가 있은 날 또는 시장ㆍ군수등이 투기를 억제하기 위하여 사업시행자의 지정, 주민합의체의 구성 또는 조합설립인가 고시 전에 따로 정하는 날”로 규정하고 있음

※ 소규모주택정비 관리계획의 고시로 의제일

① 법 제18조제2항(가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴+사업시행구역 등 사항 해당 지방자치단체 공보에 고시),

② 제19조제2항(시장ㆍ군수등은 지정개발자를 사업시행자로 지정 시 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 사항을 해당 지방자치단체 공보에 고시),

③ 제22조제10항(시장ㆍ군수등은 주민합의체 구성의 신고가 있거나 해산신고가 있는 때에는 14일 이상 주민공람을 거쳐 의견을 수렴하고 해당 지방자치단체 공보에 해당 내용을 고시함),

④ 제23조제9항(시장ㆍ군수등은 조합설립인가 시 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시함) :

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제36조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)

① 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 사업시행자는 제29조에 따라 사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.<개정 2022.2.3, 2023.4.18>

1. ∼ 3. (현행과 같음)

분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 토지, 건축물 등의 손실보상에 관한 협의 대상 사업에 가로주택정비사업과 소규모재건축사업을 규정하고 있는데, 개정안은 이 외에 소규모재개발사업도 추가함.

사업시행계획이 인가ㆍ고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하도록 하고, 협의가 성립되지 않은 경우에는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 제35조에 따른 매도청구소송을 제기하도록 규정함

관리처분계획에 따라 사업을 추진하는 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 중 소규모재개발사업만 제외 법률 제18314호 소규모주택정비법 일부개정법률(2021.9.21 시행)을 통해 소규모재개발사업이 도입되었으나, 법 제36조의 손실보상 협의 대상사업에 소규모재개발사업이 포함되지 않았음.

되어 있어 소규모재개발사업의 현금청산자에 대한 손실보상 규정이 미비한 상황이므로, 이를 보완함

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제40조(이전고시 및 권리변동의 제한 등)

① 사업시행자는 제39조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량(제2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업 중 공급세대 30호 미만의 사업은 제외한다)을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 사업시행계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 소규모주택정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 소규모주택정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다.

⑤ 소규모주택정비사업의 시행으로 제2항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다. <신설 2023.4.18>

소규모주택정비사업 중 공급세대 30호 미만의 사업은 준공인가 후 지적확정측량을 의무 시행하도록 하는 규정을 삭제함

소규모주택정비사업 중 관리처분계획을 의무적으로 수립하도록 하는 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업은 「도시정비법」 제87조를 준용함에 따라 토지등소유자에게 분양하는 대지․건축물이 환지로 간주되어 토지등소유자가 본인 소유의 토지등을 사업시행자에게 양도하는 시점에 발생하는 양도소득세를 부과하지 않고 있으나 준용규정의 해석보다는 법률에 명시적으로 규정하여 양도소득세의 부과에 대한 법률적용을 명확히 할 수 있음

(환지 과세이연 효과)

양도로 보지 않는다는 의미는 환지처분 공고일 이전의 부동산 양도차익은 장래 환지된 토지를 양도할 때 합산이 되어 과세되므로 과세이연의 효과가 있는 것이지 양도차익이 비과세되어 소멸하는 것은 아님

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제43조의2(소규모주택정비 관리계획의 수립)

① 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 지역에 대하여 소규모주택정비 관리계획(이하 “관리계획”)을 수립(변경수립을 포함한다. 이하 이 조, 제43조의4제1항 및 제50조제2항에서 같다)하여 시ㆍ도지사에게 승인을 신청할 수 있다. 이 경우 주민(이해관계자를 포함한다) 또는 토지주택공사등은 국토부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수등에게 관리계획의 수립을 제안할 수 있다.<개정 2023.4.18>

1∼ 3(현행과 같음)

② 시장ㆍ군수등은 제1항에 따라 관리계획을 수립하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 관리계획에 반영하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민 공람을 거치지 아니할 수 있다.<신설 2023.4.18>

주민도 시장ㆍ군수 등에게 소규모주택정비 관리계획의 수립을 제안할 수 있도록 규정법 제43조의2는 토지주택공사등 이외에 주민 및 이해관계자도 소규모주택정비 관리계획의 수립을 제안할 수 있도록 근거를 마련하려는 것임. 소규모주택정비 관리계획의 주민공람 절차를 관리계획 승인권자인 시ㆍ도지사에서 수립권자인 시장ㆍ군수등이 이행하도록 개정함.

제43조의3(소규모주택정비 관리계획의 내용)

관리계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제3호, 제6호부터 제9호까지의 사항은 필요한 경우로 한정한다.

1.·2. (현행과 같음)

3. 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 제17조제3항 또는 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업(이하 "거점사업")에 관한 계획

3. 소규모주택정비사업에 대한 추진계획<개정 23.4.18>

4. 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획 <삭제 23.4.18>

5∼9(현행과 같음)

거점사업에 관한 계획은 필요한 경우에 한해 포함하도록 규정하고 있으나, 난개발을 방지하고 계획적인 정비를 위한 관리지역에 따라 거점사업(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 현행법 제17조제3항 또는 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업)을 제외함

<계속>