전연규 대표의 서울 재건축‧재개발이야기<6>
4. 2005.3.18.~2009.8.6
2005.3.18 도시정비법 부칙<법률 제7056호, 2003.12.31>을 개정하여 2003.12.31 전에 조합원으로 한정했던 것을 토지등소유자로부터 양수받은 경우에도 조합원 자격을 취득할 수 있도록 완화했다.
도시정비법
제19조제2항: 개정 사항 없음
부칙 <법률 제7056호, 2003.12.31.>
①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
②(투기과열지구 안에서의 재건축사업의 조합원 자격취득에 관한 특례) 이 법 시행 전에 재건축조합의 설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자(2003.12.31 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제19조제2항의 개정규정에 불구하고 조합원 자격을 취득할 수 있다. <개정 2005.3.18.>
위 부칙 관련 재건축조합에서 토지등소유자였던 자의 조합원 지위승계 여부를 잘못 이해하여, 필자가 바로잡아 준 바 있다.
▮ 2005.5.19 개정·시행된 도시정비법 시행령 제30조제2항
투기과열지구 내 예외인 법 제19조제2항제4호 위임사항을 정하지 않고 있다가, 2005.5.18. 영 제30조제3항을 신설하였다.
영 제30조(조합원) ③ 법 제19조제2항제4호에서 "불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우"란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2005.5.18>
1. 조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자
2. 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자
3. 착공일부터 5년 이내에 준공되지 아니한 재건축사업의 토지를 5년 이상 계속하여 소유하고 있는 자
4. 법률 제7056호 도시정비법 중 개정법률 부칙 제2항에 의한 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
조합원의 승계제한은 관리처분계획 인가 기준과 연계되어 있다.
◾ 법[시행 2005.3.18.][법률 제7392호, 2005.3.18. 일부개정]
투기과열지구 내 재건축사업의 경우 1주택으로 제한
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.
6. 1세대가 1 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고, 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
가. 투기과열지구안에 위치하지 아니하는 재건축사업의 토지등소유자
나, 다: 생략
5. 2009.2.6.~2018.2.8
◾ 법[시행 2009.2.6][법률 제9444호, 2009.2.6 일부개정]
법 제19조제1항제3호를 신설하여 1인의 다물권자에 대한 제한을 두고, 제2항에는 다음과 같은 규정으로 바꾸었다.
제19조(조합원의 자격 등) ② 투기과열지구로 지정된 지역안에서의 재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우(사업구역이 수도권정비계획법 제2조제1호에 의한 수도권에 위치한 경우에는 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한한다)
종전에는 서울에서 경기도가 아닌 그 외의 지역만 예외로 규정하고 있었으나, 법 개정으로 서울에서 수도권 내인 경기도로만 이전하는 경우에도 조합원 지위승계가 가능하도록 완화됨
2. ∼ 4. (종전과 같음)
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조를 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다.
종전에는 현금청산자에 대해 청산기준을 조합설립인가일을 기준으로 앞당겼으나, 개정 후에는 실질적인 현금청산자가 된 이후를 기준으로 두텁게 보호함
같은 날 법 제48조제2항제6호도 개정되어 투기과열지구, 과밀억제권역이 아닌 재건축사업의 경우 소유한 주택 수만큼 공급이 가능하도록 했다.
법 제48조(관리처분계획의 인가 등) ② 제1항에 의한 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 의한다.
6. ~~~~. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
가. 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 과밀억제권역이 아닌 재건축사업의 토지등소유자
나, 다: 생략
부 칙 <법률 제9444호, 2009.2.6.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.
◾ 법[시행 2018.1.25] [법률 제14943호, 2017.10.24 일부개정]
재건축 외에도 재개발사업의 경우에도 투기과열지구 내이면 조합원 지위승계제한을 받도록 하였다(이 규정의 효력발생시기는 2018.1.25.부터임).
제39조(조합원의 자격 등) ② 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2.·3(현행과 같음)
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우<신설>
조합원 지위승계 제한 예외규정을 완화하기 위해 제4호를 신설하여 1세대1주택자인 경우 소유기간(10년 소유) 및 거주기간(5년 거주)에 충족되면 지위승계를 가능하도록 함
법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. (현행과 같음)
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.
조정대상지역의 개념을 신설하여 과밀억제권역이 아니면서 투기과열지구나 조정대상지역에 해당하는 경우에는 해당되지 않도록 함
다. 생략
라. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
부 칙 <법률 제14943호, 2017.10.24.>
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제48조제2항제7호의 개정규정은 2017.11.10부터 시행하고, 제19조제2항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행하며, 법률 제14567호 도시정비법 전부개정법률 제39조제2항, 제72조제6항, 제73조제1항 및 제76조제1항의 개정규정은 2018.2.9부터 시행한다.
6. 2018.2.9.~현재
◾ 법[시행 2018.2.9][법률 제14567호, 2017.2.8. 전부개정]
법 제39조(조합원의 자격 등) ② 개정사항 없음
법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017.10.24.>
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는「주택법」에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.
2)~4) 생략
다. 생략
라. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말함)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.
◾ 법[시행 2021.7.14.] [법률 제18046호, 2021.4.13 일부개정]
법 제39조제2항인 조합원 지위승계 제한 예외규정인 제5호와 제6호가 신설되었다.
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
법 제76조의 경우 변경사항이 없다.
<계속>
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