2. 정비계획 입안
◆ 재건축진단 없이도 재건축 정비계획 입안 가능
정비계획 및 정비구역 지정권자: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시 군수는 제외)
정비계획 입안권자: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구청장 또는 광역시 군수(구청장등)
정비계획 입안권자의 입안로 시작하였지만, 서울시는 도시정비조례에서 동시에 정비계획 입안 요청이란 제도를 같이 시행해 왔으며, 이후 도시정비법에서는 제도를 보완하기 위해 정비계획 입안 요청권을 부여하였다.
▮ 개관
◾입안(立案)
입안은 원래 국토계획법령상 도시군관리계획 용어로 각 지자체 관할의 토지를 효율적으로 관리하기 위한 것을 목적으로 한다. 이를 위해 공공기관(또는 지자체) 또는 민간개발업자)가 토지를 개발하기 위한 기획안을 제안하게 되는데, 이를 바탕으로 도시군관리계획이 세워진다.
이를 "입안"이라고 하며, 정비사업의 입안은 민간개발업자가 아닌 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구 구청장 또는 광역시의 군수(구청장등)가 하게 된다.
즉, 정비기본계획(예, 건폐율, 용적률, 높이제한 등)에 따른 구체적인 정비사업을 위한 정비계획(안)을 입안권자가 작성하여 지정권자에게 제안한다는 의미를 갖는다.
◾정비계획 및 정비구역은 일체불가분
도시정비법상 정비계획 및 정비구역의 지정은 상호 연계되는 개념으로, 일체불가분의 행정처분으로서 둘의 분리하기가 불가능하다.
반면, 도시개발법상 도시개발구역 지정은 도시개발사업의 대상 지역을 설정하는 단계이고, 도시개발계획은 해당 구역 내에서 어떤 방식으로 개발을 진행할지 구체적인 계획을 수립하는 단계이다. 이 구역지정 및 개발계획의 2단계는 서로 연관되어 있지만, 반드시 동시에 진행될 필요는 없지만, 동시에 진행할 수 있다는 점에서 정비사업과 구별된다.
종전 재건축사업의 경우 재건축진단 통과여부가 정비계획 입안으로 가는 첫 관문이었지만, 2025.6.4 법 개정, 시행으로 재건축진단과 관계없이 정비계획 입안이 가능하게 되었다.
종전 도시정비법
제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단) ① 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 제5조제1항제10호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 한다.
종전 법률제명으로는 ‘재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단’이라고 했듯이, 안전진단이 통과되어야 정비계획을 수립할 수 있었다.
2025.6.4 법 개정, 시행으로 재건축진단 없이 재건축 정비계획 입안이 가능하게 되었으나, 사업시행계획인가 전까지는 재건축진단이 완료되어야 그 다음 단계로 진행하게 된다.
개정 도시정비법
제12조(재건축사업을 위한 재건축진단) ① 시장·군수등은 제5조제1항제10호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 제50조에 따른 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하여야 한다. <개정 2024.12.3>
◾도시군관리계획의 일종이다
정비계획은 정비사업의 내용을 구체적 청사진 계획이고, 정비구역은 정비사업을 시행할 구체적인 구역을 의미이다.
정비계획은 국토계획법에 따른 도시ㆍ군기본계획 등 상위계획을 수용하여 정비구역 내에서 수립되며, 정비구역 지정과 함께 국토계획법 제2조제4호 라목의 도시ㆍ군관리계획으로서의 효력을 갖는다.
◾정비계획과 건축계획의 관계
정비구역이란 정비사업의 계획적 시행을 위해 법 제16조에 따라 지정·고시된 구역이다.
이 정비구역 지정은 면적만을 의미하며, 구체적 개발계획 내용이 없어 구속적인 법정, 행정계획인 정비계획이 필요하다.
정비계획은 정비기본계획에 적합한 범위 안에서 도시정비법 시행령 별표1의 요건에 해당하는 구역(정비구역)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 행정계획이다.
정비구역 지정 및 정비계획 수립으로 하나의 도시군관리계획으로 효력이 발생하며, 국토계획법에 따른 ‘지구단위계획 및 지구단위계획구역’의 효력을 갖는다.
정비계획을 구체적 실행을 위해 건축심의를 받게 된다.
건축심의를 위해서는 정비계획 수립 초기 단계부터 건축계획을 세워 면밀하게 검토가 진행되게 된다. ‘건축계획’이란 건축물을 기획하여 구체화시키는 과정에서 설계에 필요한 다양한 요소 및 방법을 도출하고, 이를 객관적 논리적으로 증명하는 행위이다.
또한, 정비계획에 대해 건축, 교통, 교육, 환경 등 통합심의를 거쳐 건축계획이 확정되게 된다는 점에서 양자는 구별된다.
서울시 도시정비조례
제11조(정비계획의 경미한 변경) ① 영 제13조제4항제12호에서 "시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.<개정 2024.3.15, 2024.9.30>
8. 정비계획에서 정한 건축계획의 범위에서 주택건립 세대수를 30% 이내로 증가하는 변경 또는 10% 이내로 축소하는 변경
9. 「건축법」 등 관계 법령의 개정으로 인한 정비계획 변경 또는 「건축법」 제4조에 따라 구성된 건축위원회 심의결과에 따른 건축계획의 변경
▮ 정비계획 입안, 결정 절차
▲ 2003.7.1~2018.2.8(도시정비법 전부개정 전)
전통적 방식의 정비계획은 입안(수립)권자인 구청장이 하며, 지정권자는 결정고시한다.
그러나 서울시는 2003.12.30부터 도시정비조례 시행초기부터 주민제안을 이유로 구청장의 정비계획 입안이 가능하도록 제도를 병행했다. 추후 토지등소유자 제안 및 요청의 제도로 변천하여 사실상 입안권자가 직권으로 하는 사례는 거의 찾아보기 어렵다.
도시정비법상 토지등소유자의 정비계획 입안 제안제도 이전의 서울시 도시정비조례상 제안 개정연혁은 다음과 같다.
◾ 2003.12.30.~2009.1.7
2003.12.30. 조례 시행 당시 구청장의 직권 입안 외에도 주민요구로 제안하려면 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받도록 했다. 입안에 대한 주민동의란 이름이었지만, 이들이 정비계획 입안의 권리까지 주어진 것은 아니었다.
조례 제6조(정비구역지정 입안에 관한 주민동의) ① 구청장이 주민요구에 의하여 정비구역의 지정을 입안하고자 하는 경우 제5조제7호에 의한 동의는 토지등소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다.
② 제1항에 의한 동의자 수의 산정방법 및 절차 등에 관하여는 영 제28조를 준용한다.
2006.1.1 조례 제명이 ‘정비구역 지정의 입안을 위한 주민제안’으로 개정되면서, 구청장의 입안권과는 별도로 토지등소유자에게 정비계획 수립 입안 제안을 할 수 있도록 했다.
2007.7.30. 조례에서는 아래와 같이 토지등소유자 외에도 승인받은 추진위원회도 구청장에게 정비계획 입안 제안을 할 수 있도록 했다.
조례 제6조(정비구역 지정의 입안을 위한 주민제안)(본조개정 2006.1.1.) ① 도시정비법 제13조에 의하여 승인받은 추진위원회는 관할구청장에게 정비구역 지정에 대한 입안을 제안할 수 있다.
② 제1항에 불구하고 토지등소유자의 경우에도 관할 구청장에게 정비구역 지정에 대한 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지등소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다.
◾ 2009.1.8.~2018.2.8
2009.1.8. 정비계획 입안을 위한 주민제안 요건으로 ‘정비기본계획상 단계별 정비사업 추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우’에 가능하도록 했다.
조례 제6조(정비구역지정의 입안을 위한 주민제안) ① 법 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우에는 토지등소유자가 정비계획의 수립에 대한 입안을 제안할 수 있다. 이 경우 당해 지역 토지등소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다.
2009.7.30. 정비계획 입안제안 동의요건을 강화해 토지등소유자의 2/3 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 받도록 하고 국공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외했다.
조례 제6조(정비구역지정의 입안을 위한 주민제안) ① 영 제13조의2에 따라 구청장에게 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 해당 지역 토지등소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상 소유자의 동의를 얻어야 하며, 국공유지는 동의자 수 및 동의면적 산정에서 제외한다.(개정 2009.7.30, 2010.3.2)
▲ 2018.2.9 도시정비법 전부개정 이후
토지등소유자·추진위원회의 정비계획 입안 제안을 시행한 서울시 도시정비조례 시스템을 도시정비법령에서 받아 들었다.
◾ 2018.2.9.~ 현재
2018.2.9. 도시정비법 전부개정으로 정비계획 및 정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 구역지정 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정 포함)할 수 있으며, 정비구역 지정을 위하여 직접 정비계획을 입안이 가능한 조문을 뒀다(법 제8조제1항, 제2항).
정비계획 입안 제안이 법률제명을 신설하여, 서울시 도시정비조례상 “정비구역 지정의 입안을 위한 주민제안”을 받아들었다.
같은 날 도시정비법 시행령 제12조에서 “입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 2/3 이하 및 토지면적 2/3 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의”를 받도록 했다.
서울시 도시정비조례
제10조(정비계획의 입안 제안) ① 법 제14조제1항제1호부터 제5호까지 및 제7호에 해당하여 영 제12조제1항에 따라 구청장에게 정비계획의 입안을 제안하는 경우에는 해당 지역 토지등소유자의 50% 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다.<개정 2023.5.22., 2025.1.3.>
② 관리형 주거환경개선사업의 경우 해당 지역 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 구청장에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. <개정 2025.1.3.>
③ 생략
④ 법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회를 포함한다)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 2/3 이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받은 것으로 본다.
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